我国房地产登记制度存在的问题及完善17篇我国房地产登记制度存在的问题及完善 预告登记的程序也需要完善?如上文所述要完善预告登记程序首先需要一个统一的登记机关这也是预告登记程序完善的前提?还要建立预告登记审查制下面是小编为大家整理的我国房地产登记制度存在的问题及完善17篇,供大家参考。
篇一：我国房地产登记制度存在的问题及完善
预告登记的程序也需要完善?如上文所述要完善预告登记程序首先需要一个统一的登记机关这也是预告登记程序完善的前提?还要建立预告登记审查制度登记机关的审核主要审查登记屮请是否符合预告登记的上述要件不仅要审查登记的程序是否合法述要进行实质审查?不仅如此还要预告建立登记机关责任制?如果登记和真实权利之间的差异是由登记机关所造成的那么登记机关应该承担赔偿责任?这样一种制度有利于登记机关提高登记的正确率有效地避免了由于不动产登记制度是一个完善的物权制度所必不可少的内容但我国目前的不动产登记制度还很不完善
不动产登记体制不足以及完善
一、不动产登记制度的概念和立法意义1.不动产登记制度的概念关于不动产登记制度的概念,不同的学者有不同的观点.王利明教授的观点是:不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记.孙宪忠教授的观点是:不动产登记是经权利人申请,国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实.梁慧星教授的观点则是:不动产登记是指土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更,依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上.综上所述,所谓不动产登记是指经权利人申请,国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更,依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实.不动产登记事实上包括两层含义:一是登记与否的事实状态,二是登记的过程或程序.2.不动产登记制度的立法意义第一,不动产登记为不动产物权变动提供法律基础.在依据法律行为发生的物权变动的情况下,为了表现物权的排他性并保障交易安全,物权公示原则要求不动产物权变动以登
记为要件;在非依法律行为发生的物权变动以登记为要件;在非依法律行为发生的物权变动的情况下,不动产登记是权力处分权的前提条件.因此,不动产登记在本质上是决定不动产物权变动是否完成的法律工具,旨在给不动产物权变动提供法律基础,而不是为了实行行政管理.
第二,不动产登记为物权变动提供了国家公信力支持的法律基础.由于不动产物权是涉及国计民生的重要权力,故现代社会中的不动产登记机关都是国家机关,由国家机关出面承担登记责任,以国家行为的严肃性为登记的真实性提供保障,使登记具有为社会一体信服的法律效力,即任何民间证明都不可比拟的国家公信力.不论客观情况如何,法律确认不动产物权的标准是登记簿的记载,以登记簿上的记载的权利正确权利,并依此建立不动产物权的交易秩序;同时,如果第三人依据不动产登记簿取得登记权利,这种行为及其后果当然应该得到物权法保护.
第三,不动产登记的统一性是不动产物权统一性是不动产物权统一的法律基础.
通过不动产登记,国家为不动产提供了一个在整个法律实施范围内发生的一切不动产物权交易才有了统一的法律基础和规则.
如果没有这个统一的基础和规则.如果没有这个统一基础,公正有血的不动产物权流转制度的建立就完全是一句空
话.二、我国不动产登记制度的缺陷综观我国现行的不动产登记的法律规范,可以用两个字来概
括:”散乱”.尽管在物权法制定初期,孙宪忠等专家都呼吁出
台一个统一的不动产登记法,但是所有的关于不动产权属登记的规定仍散见于各项单行的民事法律法规之中,没有一个统一的不动产登记法,且相关规定之间存在着冲突、矛盾,没有统筹协调和具体制度的统一.
1.登记机关不统一我国目前从事不动产物权登记的机关有多个,如土地登记在土地管理部门,房屋产权登记在房地产管理机关,草原登记在农牧业部门,林木权登记在森林管理部门等,例如《中华人民共和国土地管理法》第5条规定:”国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”.《中华人民共和国土地管理实施细则》第3条规定:”土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定”.《中华人民共和国森林法》第三条第2款规定:”国家所有的和集体所有的森林、林木和林地,个人所有的林木和使用的林地,由县级以上地方人民政府登记造册,发放证书确认所有权或者使用权.”《担保法》第42条规定的不动产登记部门就有土地管理部门、林业主管部门、县级以上地方人民政府规定的部门等,而且这些部门都具有管理不动产的行政职
能.这样规定的弊端也是显而易见的:登记机关分散,既不利
于登记机关之间的相互沟通,也不利于当事人的查阅;登记机关权力纵横交错,会扰乱正常的法律秩序.正如孙宪忠教授所述:当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时,不但会损害当事人的正当利益,增加其不合理负担,而且会扰乱正常的法律秩序;由于多个行政部门进行登记,所发权证权属界址经常发生冲突,会导致不动产所有人之间的大量纠纷;不利于登记资料的合理利用,多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性,严重影响了土地资源的高效利用;多个登记机关同时存在,对人力资源也是一种浪费.
2.不动产预告登记制度有待进一步完善在我国,2007年10月1日起开始施行《中华人民共和国物权法》,首次确立了不动产预告登记制度.预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权利滥用,以法定方式强化了诚信原则的实现,培育良好的市场环境.《物权法》第二十条规定”:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机关申请预告登记.预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力.预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”.
不难看出,预告登记制度还是有其缺陷的.
首先,和德国、日本以及我国台湾地区的预告登记制度相比,我国的预告登记制度的范围相对狭窄.
通过对德国、日本以及我国台湾地区关于预告登记适用范围的比较,可以看出,不动产物权变动请求权,不仅包括不动产所有权移转、设定、变更、消灭的请求权,还包括不动产物权变动的请求权,而我国《物权法》中把预告登记的范围设定在不动产所有权请求权上,就显得过于狭窄了.其次,我国的《物权法》适用范围含糊不清.《物权法》第20条规定预告登记的适用范围是”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”,从汉语上理解会产生歧义:到底是将”买卖”理解为动词还是将其理解为形容词修饰”房屋”呢,后一种理解比前一种的理解要宽泛得多.再次,预告登记的效力不明确.我国《物权法》第20条规定”:预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”,可见我国赋予了此请求权具有排他效力,但是对于国家权力效力以及顺位保全效力却并没有规定.
三、我国不动产登记制度的完善2007年颁布的《物权法》中其中关于不动产登记的有13条,对不动产登记进行了总的概括,但是不得不承认的是,时至今日,我国尚未建立一个统一的不动产登记制度,而且是已有的法律法规带有浓重的行政色彩.”不能满足不动产进入市场经济交易的需要,不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权进
行保护的需要”.所以,我国在理论上需对《物权法》中规定的不动产登记制度进行进一步的阐述,笔者从统一登记机关,完善预告登记制度与完善不动产变更登记制度.
1.统一不动产登记机关世界各地关于不动产登记机关的学说有法院说、行政机关说、公正机关说、现状妥协说等等.在实践中,一般分为两种模式:以德国、瑞士、韩国为代表的,法院负责不动产登记;另一种是日本为代表的,行政机关负责不动产登记.
笔者认为,我国不适合法院登记制的模式.法院不适合做登记机关的原因有:第一,从目前的实际情况来看,各级法院承担着繁重的审判任务,如果再让其负责不动产登记工作,不免加重法官的工作量,影响审判效力.第二,从历史上来说,负责不动产登记的机关就是行政机关,如果将登记机关更正为法院,公民在观念上很难接受.第三,如果真的出现物权争议的情况下,法院必须要审查登记真实性的问题,如果法院本身就是登记机关,很可能出现徇私舞弊的行为,可能使司法失去其公正性.
因此,笔者赞同行政机关登记的模式.首先,如果行政机关负责不动产登记,可以有效减轻法院的工作,也可以提高登记的工作效率,解决大批行政人员的去留问题.
其次,这次符合我国的传统观点,以及民众的朴素的法律观,因为这样就能发挥立法者所预期的法律效用,即力求贴近
现实生活,使一般人发现法律规范背后的价值理念,并符合一般人的法律感情.
其实,法律的真正权威不是体现在保证法律实现的国家权力上,而是体现在法律自身合理性中.再次,这样就可以有效避免法院在审理涉及物权的案件时,出现徇私舞弊的可能性.
如果既做审判机关又做登记机关,这种双重身份很可能使法院为了维护自身的利益而损害当事人的利益.
2.完善预告登记制度我国《物权法》只用了一个条文规定了预告登记制度,对预告登记制度的规定仅仅停留在原则性阶段,规定还是比较概括的,缺乏可操作性,在很多地方都有待明确和细化.因该从预告登记立法体例、预告登记的内容、预告登记的程序方面进行完善.
在立法体例上面我国的物权法可采用日本和我国台湾地区的立法模式.日本在《不动产登记法》中对假登记作了规定,我国台湾地区则在”土地法”中规定了预告登记的内容,并且在”土地登记规则”中对预告登记如何实施予以细化.由于地缘因素以及同属于大陆法系,我国可以借鉴日本和台湾地区有关规定,将预告登记如何实施进行细化.
此外,预告登记的内容也需要完善.明确不动产预告登记的适用范围,《物权法》第20条规定表明我国不动产预告登记制度的适用范围包括:一是买卖房屋,二是买卖不动产.但是,这个适用范围和日本以及我国台湾地区法律规定范围相比,
过于狭窄,应该包括:附条件或者附期限的不动产物权请求权;不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权等等.
预告登记的程序也需要完善.如上文所述,要完善预告登记程序,首先需要一个统一的登记机关,这也是预告登记程序完善的前提.还要建立预告登记审查制度,登记机关的审核主要审查登记申请是否符合预告登记的上述要件,不仅要审查登记的程序是否合法,还要进行实质审查.不仅如此,还要预告建立登记机关责任制.如果登记和真实权利之间的差异是由登记机关所造成的,那么登记机关应该承担赔偿责任.这样一种制度有利于登记机关提高登记的正确率,有效地避免了由于不动产登记制度是一个完善的物权制度所必不可少的内容,但我国目前的不动产登记制度还很不完善.
在新的《物权法》框架下如何完善我国的不动产登记制度,是作者的写作目出发点和目的所在.为此,本文讨论了不动产登记的概念和立法意义.并且列举了我国现行不动产登记制度的缺点,比如登记机关不统一,预告登记制度不完善等.针对以上缺点,本文给出了相应的措施,统一登记机关和完善预告登记制度等.
篇二：我国房地产登记制度存在的问题及完善
我国房地产登记制度存在的问题及完善
摘要：房地产登记指的是房地产权利人向国家登记机关发出申请,将房地产的物权进行变更，并且进行登记记录。在此基础上建立起来的房地产登记的依据、程序、负责的机关单位及其权利等方面的各项制度，形成了房地产登记制度。它是对房地产物权的确认和公示，对于国家和房地产权利人来说，具有十分重要的意义。虽然我国早在2007年颁布的《物权法》当中对房地产登记制度进行了补充和完善，但是其在发展和应用的过程中，仍然体现出了很多问题。本文通过对这些问题的分析，提出了一些相应的完善措施。
关键词：房地产登记制度问题完善措施房地产登记制度是房地产相关法律法规当中的一个十分重要的组成部分，是对土地及土地之上的建筑物所有权、使用权、以及其它一些相关权利的确定和记载。随着我国社会和经济的不断发展和改革,房地产登记制度中存在的问题正在不断的暴露出来。由于我国目前的房地产登记制度不够系统和完善,导致了在房地产登记机关的设置、登记等流程、登记的效力、以及实质审核的内容等方面,没有进行统一的划分,使得一些登记制度问题无法得到有效的解决.这对房地产登记制度的发展和其作用的发挥带来了十分不利的影响。一、我国房地产登记制度中存在的问题
（一）登记机关不统一目前，我国的房地产登记是由房产局和土地局两个机关分别进行登记的。这就造成了一定程度上的行政管理重叠和权利职能的交叉。同时两个机关之间还存在着一定程度上的利益冲突，因此造成了登记机关的不统一性。这种情况不但给权利人的房产登记带来了诸多的不便，还增加了房地产交易中的费用和成本，造成了不必要的人力和物力的浪费，对我国房地产市场的正常发展产生了不良的影响。在实际工作当中，如果工作人员不够认真，甚至还可能造成房地产重复抵押的情况，从而带来更加严重的问题.(二）登记流程复杂繁琐基于我国现行的房地产登记流程,登记申请人需要首先判定自己要申请的属于那种登记类型，从而准备相关的材料和文件。但是在实际工作中，普通老百姓大多对房地产登记的相关概念和流程不够了解，在具体办理登记业务的时候对于一些法律性的条文难以理解。这就导致了人们在进行登记申请的时候往往因为资料不全等原因来回奔波,而登记机关的工作量也会因此而增加，工作效率自然就会降低.同时，进行房地产登记所需的材料当中,有一些的时效性很短.因此往往当登记人奔走各个单位准备材料时，有些材料已经过期，还需要重新开具。另外,在进行房地产登记的时候，按照目前的规定是需要
登记人本人持有效证件进行登记。但是，很多时候由于各种各样的原因,登记人本人不在当地,而且无法及时赶回，此时就需要由代理人或委托人代为办理。而有代理人存在的登记流程则更加的复杂和繁琐，而且办理登记所需的各类文件资料的提供和开局单位很多都不在一个地方，给登记人带来了很大的麻烦。可以说流程的复杂和繁琐问题是当前房地产登记制度当中存在的最大的问题.
（三）登记记名不透明在我国房地产登记工作的实际进行中，由于受到管理上一些错误理念的影响，使得其对于个人隐私过度强调.这样就导致了对登记资料的过度保密,使一些本应当公示出来的内容没有得到公示。而公示内容的不全，会对房地产登记的公信力造成很大的影响。因此，在一定程度上来说，我国的房地产登记制度并没有真正起到最为有效的保护交易安全的作用和功能.（四）登记模式的混乱房地产登记又分为初始登记和总登记。初始登记指的是对房地产的首次登记。而总登记指的是房地产登记机关对全国或某个地区反问内的所有土地资源、房地产、以及相关权属的登记。但是在实际工作中，这两种登记并没有得到完全的区分.其中,地籍整理工作的不到位是其主要原因。例如：由于当前我国城市化进程发展速度过快,产生了很多的“城中
村”的现象。这种现象所带来的直接后果就是国家土地与集体土地的混乱。由于地籍的混乱,使得在土地征收过程中，时常会发生征收国有土地或重复征收土地等不良情况。
（五)不动产房屋登记效力不明确对于我国现行不动产登记制度相关的法律法规,目前只适用于城市范围之内。其中关于房地产登记规定也只适用于城市和城镇。在我国广大农村，目前所使用的普遍都是针对宅基地颁发的宅基地使用权证，而对于农村房屋的产权登记却被忽略。随着我国社会的整体发展,农村当中开始出现了一些商品房,农村的房屋交易和抵押等活动也明显增多。但是，目前我国关于农村房屋产权的相关法律法规却仍然处于空白阶段。二、我国房地产登记制度的完善措施(一)统一登记机关我国当前多个登记机关、多头登记的现象给房地产登记工作带来了诸多的不便.因此，国家应当设立一个专门负责房地产登记的行政机关,统一对房地产登记工作进行受理。基于我国政府机关正在由管理型政府向服务型政府转变的现状，如果政府的职能不同时进行转变，那么即使由其它的独立机关来负责房地产登记，也难以达到最佳的效果。因此，国家有必要建立一个统一的房地产登记机关，对其进行统一的规范和管理，使登记流程尽量简化，审核内容更加明确.
（二）优化房地产登记流程
在房地产登记工作当中，登记机关应当转变思想观念，
不能将管理职能当成是一种权利来看待。因此，在申请人申
请登记的时候，应当提供相应的咨询服务。在具体工作中,
可以在登记处设置咨询服务台,安排专门的人员为申请人提
供服务。按照申请人的登记类型，为其提供相应的所需材料
清单以及申请流程清单.同时还可设置专门的窗口，对申请人
所携带的材料进行初步审核，检查申请人准备的材料是否齐
全。房地产登记机构还应当对自身组织机构和相关的部门单
位进行整理和整合,将办理房地产登记所需材料的开具机关
都集中在以其,使登记人可以体验“一站式”的便捷服务，这
样不但能够节省登记人的实践,也能够提高登记部门的工作
效率。
另一方面,对于由代理人或委托人代为办理的
房地产登记业务，其流程也应当尽量简化。对此，可以从联
合公证部门对登记人和代理人之间的公证委托书的内容进
行细化和完善，从而在能够保障代理人的真实性和登记人的
合法权益的基础上,使登记流程大大简化，真正给人们带来便
利。
（三）完善房地产登记的公示作用
房地产登记的一个重要目的就是进行公示,通过登记，将
房地产的物权建立、物权转移、物权变更等信息向公众进行
公开，让交易第三人能够对房地产的实际物权状态进行了解
和掌握，以起到保障房地产交易安全的作用。在《物权法》当中，明确规定了“权利人、利害关系人有权对相关登记资料进行申请查询和复制，登记机关应当予以提供。"因此，在登记申请人或具有明确交易意向的人提出查询申请的时候，房地产登记机关应当予以积极的配合。这样有利于房地产交易费用的节约,也能够提高房地产交易效率，维护房地产交易的正常秩序.这种职能上的转变，能够使登记机关在登记过程中为申请人提供更好的服务.
(四）设置房地产登记专业代理人基于我国房地产登记情况的现状，可以在其过程中引入专业代理人。这些专业代理人是登记机关和登记申请人之间沟通和交流的纽带，是基于社会的需求而诞生的自然产物。专业代理人的不动产法律知识和相关的税务知识一定要非常的全面和扎实，才能够真正的发挥作用.在房地产登记业务当中，专业代理人的位置相当于房地产交易中介。他们通过对房地产交易经验的积累和对房地产市场的了解，能够较为准确的判断出房地产的市场和价格走向。因此，如果能够促成这些专业代理人与登记机关的合作关系,就能够对我国房地产登记制度的发展和完善提供助力，也能为人们的房地产交易活动提供便利。（五）明确政府机关的管理规范为了完善房地产登记制度,应当转变相关政府机关的职
能，发挥服务型政府的作用。对其职能应当加以明确和规范，正确的区分其管理范围与审核标准,这样就能够很有效的保证房地产登记制度的作用和效力得到充分发挥。因此，国家应当积极的对房地产登记的相关政府机关进行改革，使其发展成为服务性的政府机关，这样才能促使我国房地产登记制度的进一步优化和完善.
房地产登记制度是房地产相关法律法规的基础，也是保障房地产物权人相关权利的基础。因此，我们对当前房地产登记制度当中存在的问题给予充分的重视。结合我国的基本国情和房地产市场的发展现状,采取相应的措施对房地产登记制度当中的漏洞和不足之处进行优化和完善,以保证房地产登记制度的作用和效力能够得到充分的发挥，促进房地产市场的健康发展,推动我国社会的进步。
参考文献:[1］杨迎春.房地产登记制度存在的问题及对策研究[J］。现代经济信息，2012。[2］朱晓峰.试论我国房地产登记制度的缺陷及完善[J］。法制与经济,2013.[3］连灿。浅议我国房地产产权登记制度的改革和完善［J］。法制博览，2014。[4］黎鑫。论我国房地产登记制度的完善［J］.房产论坛，2013。
[5]黄立军。我国现行房地产权属登记制度存在的问题及对策[D］。合肥工业大学,2012.
(作者单位：天津市大港公证处)
篇三：我国房地产登记制度存在的问题及完善
我国不动产登记制度存在的问题及建议
作者：马强来源：《中国房地产业·中旬》2022年第01期
【摘要】在中国特色社会主义制度完善和发展过程中，不动产统一登记制度提下了国家治理体系和治理能力现代化发展趋势。在改革工作不断深化过程中，我国已经取得了一定的成果。为了进一步推进不动产登记制度的构建和完善，本文分析了当前该制度构建和应用中的一些不足之处，并且提出了改进建议。通过本文研究有助于提升不动产登记制度的合理性，能够进一步改进相关工作。
【关键词】不动产登记;制度;优化建议
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.02.047
引言：
自十八届三中全会提出全面深化改革的总目标之后，国务院机构改革和职能转变方案的重要内容之一就是整合不动产登记职责，构建不动产登记制度，同时该工作内容也是社会主义市场经济体制和现代化市场体系发展的必经之路。当前我国在法律法规、规章规范等多个顶层设计了不动产统一登记工作，这些工作推动了不动产登记工作的发展，但是在探索过程中也暴露出了一些不足。当前我国相关法律均为实体法，不动产登记规范管理的规则规定还存在严重不足。从立法角度看，配套的程序法是规范实体法运行的保障，可见，当前我国需要一部专门对不动产登记进行规范的法律，用于完善和巩固既有不动产登记制度，推动私人物权保护进一步发展，将社会经济发展的动力和活力激发出来。
1、不动产登记制度的意义
2013年马凯提出了不动产登记制度方案。在我国房地产和社会经济持续发展背景下，面临着越来越严峻的不动产问题。为了解决这些问题，马凯出于两个目的提出了不动产登记制度。
第一，加强建设基础性制度，做好不动产统一登记制度的建立，为物权法规定的落实提供支持，保证安全地完成不动产交易工作，从而更加有效地保护不动产权利人的合法财产权。本次方案还提出，社会的信用代码的建立和统一要以公民身份证号码和组织机构代码为基础，所以首先要加强构建和完善不动产登记制度。
第二，将我国行政制度的合法性加强。为了实现我国依法行政制度的完善和落实，要将制度的合理性提高。相关部门要做好科学民主、依法决策机制的建立健全，在决策建立后客观地
对制度进行评估和纠错，严格按照既定的法定权限和程序将相关职责履行，保证有效、合法合规地执行各项制度。同时，要深化政务公开工作，做好各项监督机制的健全，充分发挥人民监督的作用。
马凯认为，首先，要以健全的市场经济需求建立完善的不动产统一登记制度。专业人士认为，我国市场经济的一项基本的制度措施就是不动产登记制度，该制度和每位公民的切身利益息息相关，不动产统一登记制度的重要目标也是管家目标之一就是保证人民的利益。所以，我们认为不动产统一登记制度和经济制度密切相关，并且发挥着重要价值。其次，明确每个公民的不动产统一登记制度能够保证市场交易市场更加清晰，能够实现市场交换制度的优化。在不动产交换市场上，交易双方在市场制度的要求下顺利地完成各项作业，能够将今后交易制度不完整而引发双方纠纷的问题有效解决。
2、不动产登记制度存在的问题
2.1不动产登记适用范围小
当前我国还并没有广泛地应用不动产登记制度。我国法律在内容请求权上对不动产登记有着明确的限制，将不动产物权转变、设立或者取消的范围界定清楚。实际上，不动产登记还可以适用于其他一些领域，只是当前法律排除了其他内容，这导致不动产登记有着较为狭窄的适用范围。
2.2不动产登记法律制度内容不完善
目前我国缺乏完善的不动产登记制度，法律内容也处于零散状态，甚至有的内容存在一定的矛盾之处，在制定过程中没有充分和实际情况相结合，这就导致交易的安全性难以得到保障。有时为了满足行政需求，会制定并且实施一些法律法规，其中《物权法》及时国家出台的单独展示不动产登记制度的法律，虽然《物权法》能够进一步完善不动产登记制度，但是依然难以充分保证该制度的落实，这和《物权法》中条文内容较为笼统有着很大的关系。《房屋登记办法》中进一步补充了相关内容，但是不动产登记制度法律仍然难以统一，仍然缺乏严格标准的法律。
2.3不动产登记申请条件不够明确
虽然《物权法》明确规定了不动产登记的申请条件，但是在具体应用中仍然存在一定的不足。当事人在法律法规支持下只需要完全接受不动产登记事项就能够申请，在实际操作中，双方当事人很难真正按照约定完成不动产登记申请。虽然双方已经达成了一致意见，但是仍然存在某一方违背约定的风险，如果出现这种情况，那么将难以利用明确的法律充分保障当事人的权益。可见，应当将不动产登记申请条件进一步利用法律法规进行明确。
2.4不动产登记效力不明确
如果缺乏明确的不动产登记效力，那么就会导致难以进一步实施和落实不动产登记制度。虽然在《物權法》中明确地规定了不动产登记的相关效益，但是也仅仅是保全却没有规定破产保护效力。
2.5不动产登记机关不统一
在《物权法》中没有将登记机构进行统一和明确。当前我国各个地区分别负责当地的不动产登记事项，最终由国家负责统一规定，但是在具体落实中，问题频出，这种登记模式也难以高效地实现。我国有着较多的不动产类型，有着较多的行政机关，相关法律法规就不动产登记的具体类型和登记机关进行了规定，比如在不动产登记过程中，土地这一不动产需要将行政部门受理申请，建设部门负责登记房屋产权。由于当事人额外缴纳的费用增加，导致在登记不动产过程中登记机构难以高效统一，影响了不动产登记工作的顺利推进。
3、我国不动产统一登记制度的影响因素
3.1制度因素
不动产登记立法和内部组织架构是制度的两个层面。立法方面，国家虽然颁布了一些相关法律条文，但是关于不动产登记的条款规定仍然较为模糊宽泛。内部组织架构方面，我国虽然基本搭建完成了不动产统一登记制度体系，但是在实际运行中上位法和下位法抵触的情况仍然较多。
3.2经济因素
社会经济的不断发展以及国民生活水平的提升从很大程度上影响了不动产登记制度，尤其是在市场经济持续发展过程中，市场竞争日渐激烈，这从很大程度上影响了原有的政策方针。事实上，我国当前经济运行速度和不动产登记制度的匹配度并不高，所以整个不动产领域发展都受到了一定的负面影响。中国有着十分庞大的人口，必然会存在一些市场经济竞争，只有不断完善现行的不动产登记制度才能将经济快速发展而导致制度建设和经济发展不协调的问题快速解决。
3.3社会因素
人民群众的获得感和参与感是改革成效鉴定中，社会层面主要的参考因素。我党抓革命、谋发展就要争取解民众之需，为人民群众办事，就要解决市场主体的困难。为此，在不动产登记制度构建中，群众的参与度发挥着十分关键的作用。当前我国很多人民群众还没有深刻理解不动产登记制度。
3.4技术因素
属地性是不动产登记技术层面的因素。在整合数据过程中工作人员常常会出现各个部门汇总登记数据差别大的情况，有的不动产数据都是在纸上记录的，并且有着较为久远的时间，有的材料存在丢失、毁坏等情况。此外，我国各个地方在逐步建设不动产登记信息化系统，各个地区的信息化系统存在一定差异性，导师整合存量数据方面存在一些问题，比如登记信息化困难等。
4、我国不动产登记制度的完善建议
4.1扩大不动产登记制度适用范围
我国不动产登记制度的应用范围并不广泛，工作人员需要以具体实际情况为基础积极拓展不动产登记制度的适用范围。工作人员不但要按照合同规定的要求落实相关内容，还要明确规定合同规定之外的获取物权请求权的方法。如果当事人受到了利益损失，可以采用请求权保护自身的权利。可见，在未来发展中，要适当扩大不动产登记制度的适用范围做好请求权保护，将不动产登记制度的作用充分发挥出来。
4.2统一不动产登记法律
目前我国不动产登记制度已经得到进一步完善，这主要是在《物权法》的不断实施下，不动产登记制度内容不再继续零散。然而，在《物权法》中的相关条文均是以概括的方式对不动产登记制度进行规定，缺少预告登记报告制度的相关规定。由于《不动产登记法》尚需完善，因此，《物权法》的完善尚需时日。可在《民法典》中融入不动产登记制度，不过，由于《民法典》制定工作极为复杂，需对其不断调整，根据实际情况进行修改。由于不动产登记制度的法律制定比较混乱，在这就需要对法律进行补充和完善。《物权法》中规定我国需要制定统一的不动产登记制度，这一条款能够进一步推动《不动产登记法》的制定。许多法律法规规定的内容甚至超出《物权法》规定的范围，这些法律可以对《物权法》的内容进行有效的补充和细化，因此，在制定《不动产登记法》时，也可参考这些法律。不过，在应用时，还需考虑到其与《物权法》之间的关系。由于我国《物权法》的制定时间比较早，在制定《不动产登记法》时，就可以对《物权法》进行更加完善的审核和检查。由于《物权法》还存在许多不完善之处，就要发挥出《不动产登记法》的查缺补漏效果，这样就可以对《物权法》形成更好的补充。
4.3确定不动产登记适用条件
虽然《物权法》中明确规定了当事人自主选取权，但是这一法律没有充分保护当事人不动产的登记条件。《物权法》严格地限制了当事人申请不动产登记的条件，需要双方当事人完全接受不动产登记事项后方可提交申请。这种硬性规定导致双方当事人虽然没有完成申请但是已
經提前有了约定，如果一方违背约定那么无法继续进行申请工作，无法做好当事人合法权益的充分保护。所以，需要将不动产登记的适用条件进行明确地规定，通过立法等方式将弱者的权益进行充分地保障，保证弱者无需征求对方意见也可以将申请工作完成。
4.4明确不动产登记法律效力
我国关于不动产登记的法律效力仍然存在严重的不足，只有将法律效力提高才能为我国经济的进一步发展保驾护航。当前市场经济发展中较为常见的一种现象就是破产，这和我国产业发展升级有着很大的关系，由此产生更大的各种类型的风险，所以，需要加强保护债权人的利益，将不动产登记法律效力提高，进一步保障交易的安全性，完善不动产登记制度。
4.5明确不动产登记机关
通过将不动产登记机关确定可以实现多方登记的问题有效解决，能够将不动产登记工作效率显著提升，可以加工人力浪费的问题减少。在不动产登记过程中，很多登记机关会参与其中，加上相关法律规范不完善，导致很容易损害权利人的利益。在登记机关选择方面，我国学者的意见并不统一。
第一，在地方法院设置专门的登记机关;
第二，确定行政机关行使行政权力，将登记效率提高;
第三，利用律师事务所、公证机关等中介机构完成不动产登记工作。
在这三种机构中，行政机关可以大大提升不动产登记的工作西欧阿绿，能够将行政权力充分发挥出来。针对法院设置登记机关的建议，会涉及到修正和他调整法律法规等工作。如果选用中介机构，其中存在的问题较多，相应权力无法发挥出来。通过对我国国情进行分析客户，选择登记机关中，可以优先选择行政机关，将不动产登记制度的不足有效改善，实现登记效率的提升。
4.6利用信息技术提升数据整合与建库速度
在不动产登记任务完成后需要加强整合相关数据资料。我国有着众多的人口，较为广阔的地域，各个地区的登记方式也存在一定的差异，导致面临着较大的数据整合难度，传统依靠工作人员存档整理的方式并不适合我国国情，所以，此时可以充分发挥大数据等现代信息技术的优势，通过建库等方式将数据的整合效率提高。在信息系统中，通过构建数据库并且完整准确地输入每一次登记的信息，能够利用计算机、网络等技术十分便捷地存储备份相关档案。同一当事人在登记中选用的登记方式、登记事由可能存在一定的不同，为了简化档案存档工作，避免给工作人员档案管理工作带来较大的负面影响，保证高效地整理相关数据信息，应当利用信
息系统，将每次重复登记或者同一当事人登记都自动转入到当事人名下，这种方式可以方便不动产登记和数据整理工作。每个人在建立了相关数据资料后，电脑可以根据当事人登记方式做好档案库的构建，并且准确地区分各项数据信息，可以大大提高工作人员的工作效率。
3.2经济因素
社会经济的不断发展以及国民生活水平的提升从很大程度上影响了不动产登记制度，尤其是在市场经济持续发展过程中，市场竞争日渐激烈，这从很大程度上影响了原有的政策方针。事实上，我国当前经济运行速度和不动产登记制度的匹配度并不高，所以整个不动产领域发展都受到了一定的负面影响。中国有着十分庞大的人口，必然会存在一些市场经济竞争，只有不断完善现行的不动产登记制度才能将经济快速发展而导致制度建设和经济发展不协调的问题快速解决。
3.3社会因素
人民群众的获得感和参与感是改革成效鉴定中，社会层面主要的参考因素。我党抓革命、谋发展就要争取解民众之需，为人民群众办事，就要解决市场主体的困难。为此，在不动产登记制度构建中，群众的参与度发挥着十分关键的作用。当前我国很多人民群众还没有深刻理解不动产登记制度。
3.4技术因素
属地性是不动产登记技术层面的因素。在整合数据过程中工作人员常常会出现各个部门汇总登记数据差别大的情况，有的不动产数据都是在纸上记录的，并且有着较为久远的时间，有的材料存在丢失、毁坏等情况。此外，我国各个地方在逐步建设不动产登记信息化系统，各个地区的信息化系统存在一定差异性，导师整合存量数据方面存在一些问题，比如登记信息化困难等。
4、我国不动产登记制度的完善建议
4.1扩大不动产登记制度适用范围
我国不动产登记制度的应用范围并不广泛，工作人员需要以具体实际情况为基础积极拓展不动产登记制度的适用范围。工作人员不但要按照合同规定的要求落实相关内容，还要明确规定合同规定之外的获取物权请求权的方法。如果当事人受到了利益损失，可以采用请求权保护自身的权利。可见，在未来发展中，要适当扩大不动产登记制度的适用范围做好请求权保护，将不动产登记制度的作用充分发挥出来。
4.2统一不动产登记法律
目前我国不动产登记制度已经得到进一步完善，这主要是在《物权法》的不断实施下，不动产登记制度内容不再继续零散。然而，在《物权法》中的相关条文均是以概括的方式对不动产登记制度进行规定，缺少预告登记报告制度的相关规定。由于《不动产登记法》尚需完善，因此，《物权法》的完善尚需时日。可在《民法典》中融入不动产登记制度，不过，由于《民法典》制定工作极为复杂，需对其不断调整，根据实际情况进行修改。由于不动产登记制度的法律制定比较混乱，在这就需要对法律进行补充和完善。《物权法》中规定我国需要制定统一的不动产登记制度，这一条款能够进一步推动《不动产登记法》的制定。许多法律法规规定的内容甚至超出《物权法》规定的范围，这些法律可以对《物权法》的内容进行有效的补充和细化，因此，在制定《不动产登记法》时，也可参考这些法律。不过，在应用时，还需考虑到其与《物权法》之间的关系。由于我国《物权法》的制定时间比较早，在制定《不动产登记法》时，就可以对《物权法》进行更加完善的审核和检查。由于《物权法》还存在许多不完善之处，就要发挥出《不动产登记法》的查缺补漏效果，这样就可以对《物权法》形成更好的补充。
4.3确定不动产登记适用条件
虽然《物权法》中明确规定了当事人自主选取权，但是这一法律没有充分保护当事人不动产的登记条件。《物权法》严格地限制了当事人申请不动产登记的条件，需要双方当事人完全接受不动产登记事项后方可提交申请。这种硬性规定导致双方当事人虽然没有完成申请但是已经提前有了约定，如果一方违背约定那么无法继续进行申请工作，无法做好当事人合法权益的充分保护。所以，需要将不动产登记的适用条件进行明确地规定，通过立法等方式将弱者的权益进行充分地保障，保证弱者无需征求对方意见也可以将申请工作完成。
4.4明确不动产登记法律效力
我国关于不动产登记的法律效力仍然存在严重的不足，只有将法律效力提高才能为我国经济的进一步发展保驾护航。当前市场经济发展中较为常见的一种现象就是破产，这和我国产业发展升级有着很大的关系，由此产生更大的各种类型的风险，所以，需要加强保护债权人的利益，将不动产登记法律效力提高，进一步保障交易的安全性，完善不动产登记制度。
4.5明确不动产登记机关
通过将不动产登记机关确定可以实现多方登记的问题有效解决，能够将不动产登记工作效率显著提升，可以加工人力浪费的问题减少。在不动产登记过程中，很多登记机关会参与其中，加上相关法律规范不完善，导致很容易损害权利人的利益。在登记机关选择方面，我国学者的意见并不统一。
第一，在地方法院设置专门的登记机关;
第二，确定行政机关行使行政权力，将登记效率提高;
第三，利用律师事务所、公证机关等中介机构完成不动产登记工作。
在这三种机构中，行政机关可以大大提升不动产登记的工作西欧阿绿，能够将行政权力充分发挥出来。针对法院设置登记机关的建议，会涉及到修正和他调整法律法规等工作。如果选用中介机构，其中存在的问题较多，相应权力无法发挥出来。通过对我国国情进行分析客户，选择登记机关中，可以优先选择行政机关，将不动产登记制度的不足有效改善，实现登记效率的提升。
4.6利用信息技术提升数据整合与建库速度
在不动产登记任务完成后需要加强整合相关数据资料。我国有着众多的人口，较为广阔的地域，各个地区的登记方式也存在一定的差异，导致面临着较大的数据整合难度，传统依靠工作人员存档整理的方式并不适合我国国情，所以，此时可以充分发挥大数据等现代信息技术的优势，通过建库等方式将数据的整合效率提高。在信息系统中，通过构建数据库并且完整准确地输入每一次登记的信息，能够利用计算机、网络等技术十分便捷地存储备份相关档案。同一当事人在登记中选用的登记方式、登记事由可能存在一定的不同，为了简化档案存档工作，避免给工作人员档案管理工作带来较大的负面影响，保证高效地整理相關数据信息，应当利用信息系统，将每次重复登记或者同一当事人登记都自动转入到当事人名下，这种方式可以方便不动产登记和数据整理工作。每个人在建立了相关数据资料后，电脑可以根据当事人登记方式做好档案库的构建，并且准确地区分各项数据信息，可以大大提高工作人员的工作效率。
篇四：我国房地产登记制度存在的问题及完善
浅析房地产登记制度立法及其完善
[摘要]房地产登记制度是现代房地产制度的基础和核心。无论是房地产产权制度，房地产交易制度还是房地产管理制度的运行，都依赖于房地产登记制度的确立。[关键词]房地产；登记制度；立法
一、房地产登记制度的立法现状我国现行有关不动产物权登记制度的立法主要有《土地管理法》（1999年8月修订）、国家土地局发布的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。规定经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
二、房地产登记制度的不足以及完善措施1.由上文规定不难看出，房地产登记管理部门不甚明确，目前我国涉及到房地产的登记规定种类繁多。笔者认为应该设立专门的房地产登记机关，并且制定一套完善成熟的房地产登记管理条例，有法可依，有章可循。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日益频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。对于中国这样一个城市农村差异大、房产地产分离的泱泱大国而言，唯一甚至是专一的房地产登记管理机关是必不可少的。有的国家如德国，在法院之下设立土地管理局，可以加以借鉴。再者，应该有统一的房地产登记管理规则，且是经过公示的、有统一的效力规则。2.房地产登记制度具有强制性，所以房屋所有者选择登记多半是害怕司法追究的无奈之举。笔者认为应该在登记管理的程序层面上多下功夫，即让房屋所有人或其他权利人感觉到登记便捷容易，感觉到是因为想维护自己的合法权益才去登记而不是因为畏惧国家制裁。3.《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”对于房地产登记而言，《物权法》并没有规定具体的赔偿数额，这就给产权登记纠纷埋下伏笔，本文认为可以具体规定申请人或登记机关错误登记给相对人造成损害给予赔偿的赔偿额度、赔偿要件，并适当借鉴国家赔偿法的相关规定。
[参考文献]
[1]梁慧星.中国物权法研究[M].北京：法律出版社，1998.199.[2]王利明.物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2002..227.
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篇五：我国房地产登记制度存在的问题及完善
不动产登记制度存在的问题及解决措施
摘要：不动产登记指的是统计汇总不动产物权，目的是保护个人和集体合法的不动产利益。当前我国房地产建设发展势头强劲，除硬性需求自住外，大部分国民仍然热衷购买房产作为保值升值的投资品，因此完善不动产登记制度能够满足社会和市场的需求。由于我国不动产等级制度起步较晚，因此在细节完善方面存在一定缺陷，不能适应当前人们的需求。随着互联网技术的普及，不动产登记制度亟待建设完善，对当前存在的问题一定要提出解决措施加以改进。
关键词：不动产登记；登记制度；解决措施1不动产登记制度存在的问题1.1信息查询制度不健全《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）中出台了不动产登记信息查询相关细则，尽管这一举措有助于推动不动产登记信息公开查询规范化。但是细则中提出利害关系人是查询主体，但却未对利害关系人进行确定界定。在实际情况中，尤其是基层机构仅允许权利人进行查询，若利害关系人需要查询资料必须提前获得不动产权利人的授权，否则无法进行查询。但是如果不确定利害关系人范围，就会导致其范围无限扩大损害权利人的隐私和商业秘密。除了利害关系人范围不确定之外，不动产登记信息共享制度也不健全。登记信息共享需要把大量的不动产登记信息汇总整合到一个部门，这个过程中一定会迫使一些部门割舍自身利益，整合后因为缺乏信息共享机制，查询资料将会给被整合部门带来不便，登记查询流程复杂，导致工作效率降低。不动产登记信息安全制度不健全。尽管《细则》对公职人员泄漏权利人信息做出了承担法律责任的规定，但是当前并未出台可操作的具体化追究制度。不动产登记机构的工作人员可以利用职务之便自由查询信息不受到约束，这对不动产登记信息安全造成隐患。1.2登记制度尚难完全整合统一首先，不动产登记机构尚未统一，尽管《细则》规定了不动产登记机构为“由县级以上地方人民政府确定一个部门”，这里的部门没有具体规定，全国并不统一，对权利人以及社会监督造成不便；其次，我国不动产范围包括房产、耕地、林地和海岛等，这些不动产确权是依据相关不同法律，怎样将这些不动产整合起来进行统一登记是技术问题也是法律问题，仍然需要进一步完善不动产登记制度。1.3登记范围的界定存在问题《细则》中未将农村小产权房纳入登记范围，但是我国农村存在大量小产权房，这部分客观存在的不动产不进行登记是全面开展不动产登记的一个缺陷。目前农村房产登记主要是由乡镇行政人员进行登记，这些工作人员都不是专业的房产登记人员，再加上没有监管部门对房产登记信息进行监督，农村房产登记信息依靠村镇的管理机构的非专业人员进行登记，在登记的信息上没有监管部门，容易出现信息错漏。近年来我国农村经济发展迅速，关于不动产买卖的数量也在大幅增加，很多人钻农村房产登记不规范的空子违规在城郊建房，以此摆脱受到土地管理法的追责。2完善我国不动产登记的建议2.1专门制定规范不动产登记程序的政策法规要想规范不动产登记的程序，首先要在国家制定的物权法中统一不动产的登记规范、登记模式及其物权模式。同时不仅要严格实施不动产登记条例，而且还必须要对不动产登记的其他法律法规进行积极的完善。尽管现存的关于不动产的
法律法规也有很多，但是部分法律法规之间存在互相矛盾、不协调以及重复的现象。因为不动产登记在人们日常生活中有着非常重要的作用，所以修改和完善不定产登记相关的政策法规是非常必要的。一方面要明确不动产登记的程序、效力以及性质，构建完善的不动产登记制度；另一方面还必须要制定一些关于不定产统一登记配套的制度和政策。相关部门可以制定一些能够支持不动产统一登记相关的金融财政政策，同时国家还需要制定不定产登记相关的管理制度和操作程序，从而最大限度地确保不动产登记法律体系的逻辑性、科学性以及统一性。
2.2尽快制定不动产的技术规程及其统一登记标准体系为了确保我国各地区的不动产登记工作能够更好地开展，使各个部门之间尽量不会出现不定产登记数据信息不兼容的现象，应该尽快制定不动产的技术规程及其统一登记的标准体系。通过统一建立不定产登记的平台使不定产登记信息可以实现信息化管理。但是因为不动产登记的信息是由各个部门分别负责管理的，所以应该尽快建立一个不动产的管理系统，该系统可以实现不动产档案信息查询的管理和不动产统一登记发证系统，从而有效地实现了不动产登记信息的共享和整合。通过有效运用GIS技术、互联网技术等现代技术构建完整的不动产登记管理系统，从而使不动产的管理实现内外联动，最大限度地提升所登记信息资料的准确性。2.3专门制定不动产登记的审查制度不动产物权变动的公信效力对其交易的稳定性具有决定性的作用，而不动产登记的信息是否真实则决定了不动产登记的公信效力，检验不动产登记信息是否真实的前提是实质审查制度的实施。但是考虑到物权法处于起步阶段，我国的实质审查仍然需要有大量的人力和资金作为保障。虽然物权法没有对不动产登记时是否进行实质审查做强制性要求，但是基于目前的情况而言，在进行不动产登记的时候并没有全面落实实质审查工作，这就造成不动产登记出现很多错误的信息，从而极大地损害了不动产登记人的利益。由此可见，专门制定不动产登记的审查制度是非常必要的。首先，开展实质审查工作可以在很大程度上提高不动产登记资料信息的准确性和真实性，从而避免在进行不动产交易的时候出现不必要的交易风险；其次，开展实质审查工作还可以督促相关部门认真履行自己的职责，一心一意为人民服务。2.4不动产登记在于公示不动产登记在于公示物权变动的内在制度，而非行政管理的内在制度。不动产统一登记制度对土地确权的推进有积极意义，为土地制度改革间接提供法律支持。因为不动产登记面向我国社会全部不动产，其中包括普通人民群众的不动产，“反腐”或是其附带“成果”，但并不是不动产登记制度的内在因素。需要明确的是，不动产登记制度的意义在于不动产的公示。《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的法律依据，是中国《物权法》确定的物权公示原则。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据这一规定，中国物权法确定的不动产物权的基本公示方式是不动产登记。仅对于房地产市场而言，明确的公示制度有助于为国有建设用地使用权、买卖中房屋所有权、抵押权等的登记、交易和流转建立透明的底层基础设施与安全的交易环境。在国外，不动产登记制度也是国际通行的一项基本物权制度。通过登记公示，可保护当事人权利，也使第三人知晓物权变动情况，有助于保障产权清晰、交易安全。3结语
篇六：我国房地产登记制度存在的问题及完善
我国房地产登记制度存在的问题及完善
我国房地产登记制度存在的问题及完善
摘要：房地产登记指的是房地产权利人向国家登记机关发出申请，将房地产的物权进行变更，并且进行登记记录。在此基础上建立起来的房地产登记的依据、程序、负责的机关单位及其权利等方面的各项制度，形成了房地产登记制度。它是对房地产物权的确认和公示，对于国家和房地产权利人来说，具有十分重要的意义。虽然我国早在2007年颁布的《物权法》当中对房地产登记制度进行了补充和完善，但是其在发展和应用的过程中，仍然体现出了很多问题。本文通过对这些问题的分析，提出了一些相应的完善措施。
关键词：房地产登记制度问题完善措施房地产登记制度是房地产相关法律法规当中的一个十分重要的组成部分，是对土地及土地之上的建筑物所有权、使用权、以及其它一些相关权利的确定和记载。随着我国社会和经济的不断发展和改革，房地产登记制度中存在的问题正在不断的暴露出来。由于我国目前的房地产登记制度不够系统和完善，导致了在房地产登记机关的设置、登记等流程、登记的效力、以及实质审核的内容等方面，没有进行统一的划分，使得一些登记制度问题无法得到有效的解决。这对房地产登记制度的发展和其作用的发挥带来了十分不利的影响。
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我国房地产登记制度存在的问题及完善
一、我国房地产登记制度中存在的问题（一）登记机关不统一目前，我国的房地产登记是由房产局和土地局两个机关分别进行登记的。这就造成了一定程度上的行政管理重叠和权利职能的交叉。同时两个机关之间还存在着一定程度上的利益冲突，因此造成了登记机关的不统一性。这种情况不但给权利人的房产登记带来了诸多的不便，还增加了房地产交易中的费用和成本，造成了不必要的人力和物力的浪费，对我国房地产市场的正常发展产生了不良的影响。在实际工作当中，如果工作人员不够认真，甚至还可能造成房地产重复抵押的情况，从而带来更加严重的问题。（二）登记流程复杂繁琐基于我国现行的房地产登记流程，登记申请人需要首先判定自己要申请的属于那种登记类型，从而准备相关的材料和文件。但是在实际工作中，普通老百姓大多对房地产登记的相关概念和流程不够了解，在具体办理登记业务的时候对于一些法律性的条文难以理解。这就导致了人们在进行登记申请的时候往往因为资料不全等原因来回奔波，而登记机关的工作量也会因此而增加，工作效率自然就会降低。同时，进行房地产登记所需的材料当中，有一些的时效性很短。因此往往当登记人奔走各个单位准备材料时，有些材料已经过期，还需要重新开具。
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我国房地产登记制度存在的问题及完善
另外，在进行房地产登记的时候，按照目前的规定是需要登记人本人持有效证件进行登记。但是，很多时候由于各种各样的原因，登记人本人不在当地，而且无法及时赶回，此时就需要由代理人或委托人代为办理。而有代理人存在的登记流程则更加的复杂和繁琐，而且办理登记所需的各类文件资料的提供和开局单位很多都不在一个地方，给登记人带来了很大的麻烦。可以说流程的复杂和繁琐问题是当前房地产登记制度当中存在的最大的问题。
（三）登记记名不透明在我国房地产登记工作的实际进行中，由于受到管理上一些错误理念的影响，使得其对于个人隐私过度强调。这样就导致了对登记资料的过度保密，使一些本应当公示出来的内容没有得到公示。而公示内容的不全，会对房地产登记的公信力造成很大的影响。因此，在一定程度上来说，我国的房地产登记制度并没有真正起到最为有效的保护交易安全的作用和功能。（四）登记模式的混乱房地产登记又分为初始登记和总登记。初始登记指的是对房地产的首次登记。而总登记指的是房地产登记机关对全国或某个地区反问内的所有土地资源、房地产、以及相关权属的登记。但是在实际工作中，这两种登记并没有得到完全的区分。其中，地籍整理工作的不到位是其主要原因。例如：
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我国房地产登记制度存在的问题及完善
由于当前我国城市化进程发展速度过快，产生了很多的“城中村”的现象。这种现象所带来的直接后果就是国家土地与集体土地的混乱。由于地籍的混乱，使得在土地征收过程中，时常会发生征收国有土地或重复征收土地等不良情况。
（五）不动产房屋登记效力不明确对于我国现行不动产登记制度相关的法律法规，目前只适用于城市范围之内。其中关于房地产登记规定也只适用于城市和城镇。在我国广大农村，目前所使用的普遍都是针对宅基地颁发的宅基地使用权证，而对于农村房屋的产权登记却被忽略。随着我国社会的整体发展，农村当中开始出现了一些商品房，农村的房屋交易和抵押等活动也明显增多。但是，目前我国关于农村房屋产权的相关法律法规却仍然处于空白阶段。二、我国房地产登记制度的完善措施（一）统一登记机关我国当前多个登记机关、多头登记的现象给房地产登记工作带来了诸多的不便。因此，国家应当设立一个专门负责房地产登记的行政机关，统一对房地产登记工作进行受理。基于我国政府机关正在由管理型政府向服务型政府转变的现状，如果政府的职能不同时进行转变，那么即使由其它的独立机关来负责房地产登记，也难以达到最佳的效果。因此，国家有必要建立一个统一的房地产登记机关，对其进行统一
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我国房地产登记制度存在的问题及完善
的规范和管理，使登记流程尽量简化，审核内容更加明确。
（二）优化房地产登记流程
在房地产登记工作当中，登记机关应当转变思想观念，
不能将管理职能当成是一种权利来看待。因此，在申请人申
请登记的时候，应当提供相应的咨询服务。在具体工作中，
可以在登记处设置咨询服务台，安排专门的人员为申请人提
供服务。按照申请人的登记类型，为其提供相应的所需材料
清单以及申请流程清单。同时还可设置专门的窗口，对申请
人所携带的材料进行初步审核，检查申请人准备的材料是否
齐全。房地产登记机构还应当对自身组织机构和相关的部门
单位进行整理和整合，将办理房地产登记所需材料的开具机
关都集中在以其，使登记人可以体验“一站式”的便捷服务，
这样不但能够节省登记人的实践，也能够提高登记部门的工
篇七：我国房地产登记制度存在的问题及完善
现行房地产权属登记制度存在的问题及对策摘要：现行房地产权属等级制度的建立是对我国房地产物权的一种确认与公示的手段，针对于国家房地开发产业及权利法人都具有相当重要的意义。但是，在现行房地产权属登记制度的施行与落实过程中往往还存在诸多的问题。问题须解决，制度亦须完善。本文将就这一系列问题展开分析与讨论。关键词：房地产业、权属登记、制度问题、对策分析房地产业等级亦可称不动产登记。房地产登记制度即是在法律上严格规定由国家法定的机关依照当事人具体的申请说明对相应提交申请的房地产权属认定客体信息等内容进行登记，且在登记信息中赋予一定的法律效力，可以说房地产登记制度也是房地产权属管理中的一部分重要内容。现行我国的房地产登记制度主要体现的是房地产业行政管理部门和登记申请人之间的一种上下管理关系，尤其是在登记制度的性质上具有浓厚的行政干预色彩，导致存在问题颇多。而就目前的形势发展而言，具有针对性的解决措施还不具有一针见血的效用。因此，进一步分析其中存在的问题及解决对策对于我国房地产业发展极其重要。一、我国现行房地产权属登记制度的现状及实例分析1.1基本分类和主要特点从我国房地产权属登记的管路方面来看，即可分为动态登记管理与静态登记管理。从宏观的层面上讲，目前就我国现行的房地产权属登记制度分类基本囊括七种，即总登记、初始登记、转移登记、
变更登记、他项权利登记、注销权利登记和其他权利登记等。而从申请登记的客体来说，房地产权属登记亦可分为房产权属登记和地产权属登记两种。
据以上分类，分析我国房地产权属等级制度普遍突出的特点在于强制性、公信力，且在制度施行过程中实行具有实质性的审查程序，并登记生效具有一定的法律效力，登记以颁发权利证书上标明具体的生效日期及期限。
1.2功用和基本性质我国现行的房地产权属登记制度的主要功用在于：（一）权属确认。在具有申请法人凭有效证明提起申请报告之后，即可在国家法定机构通过运行法律确认程序对房地产所属权进行认定，其履行权利具有正确性的推定效力，颁发权属证书从而致使房产或地产的物权划归明确，隶属于权利法人；（二）物权公示。我国现行的房地产权属等级制度明确规定，对于申请法人提交申请确立的权属认定关系必须将此一事实向社会大众公开明示，以达到风险警示的目的，同时也可以起到对房地产权利人及善意第三人合法权益的保护；（三）控制管理。房地产权属登记需经相关管理机构通过对申请法人提交申请报告阶段所能够设计的档案、资料及卡片等有效材料进行管理，且需对申请权属登记的房地产权属问题的真实性及合法性进一步监督核审。但凡讨论关于我国现行房地产权属登记制度所具有的性质问题，诸多人仅仅认为是我国在涉及房地产权属登记
方面以房地产行政管理机构依法实施的一种行政行为，而其制定本身所能体系的房地产管理部门与权属申请法人之间的管理与被管理的关系却往往被人忽略。我国相关的法律对这一关系有明文的规定，房地产管理部门既负有对审查房地产权属的申请登记的依法决定权，且亦可对不履行义务的房地产权利法人具有相应的处罚权力。但是从另一个角度来讲，我国现行的这套关于房地产权属登记的制度，虽属国家部门对于房产、地产确认权属关系的一种行政管理模式，但从其基本的功用、自然人及性质来看，应将其制度确定为一种民事行为更为利好。笔者这样认为自有个人的理由在，即：房地产权属登记问题是由登记申请法人的申请行为源起，从提请申请报告到登记确认都属于民事行为范畴；房地产权属登记管理制度的功用主要体现在权属确认、物权公示和控制管理三个方面，其应用功用的本质在于能够保障房地产权利法人的合法物权，并承属于房地产权利法人对房产、地产之间的法律支配关系。同时，房地产权属登记制度也是保全房地产买卖合同履行合同职责的一种法律手段，也是权利双方关于债权问题的一种延伸和房地产再行买卖的前提条件。落实制度具有法律效力，同时亦具一定的民事功能和效力；我国法律法规尚未完善成熟，目前在针对房地产权属纠纷的认定上还基本是以民事赔偿为主要的处理办法，登记机关所能够的承担的赔偿责任也基本上是以民事赔偿为主；
（四）房地产登记及买卖支付是关于房产、地产进行物权变动的一种公示手段，作为我国物权法中的一项重要内容，动产的买卖
支付行为是典型的民事行为，而房地产作为不动产的登记买卖行为则也应是一种民事行为；
（五）国际上，诸多的国家已将房地产登记行为划定为一种民事行为，部分国家已将其内容融入民法，成为国家大法不可缺少的一部分；
（六）在我国，地方有关行政管理机关实施房地产登记行为的本质不是行使行政权力来实现管理目的，而是旨于为人民服务，区别于行政行为。
1.3案例分析刘某等房屋权属行政登记纠纷案：2001年10月21日，xx供销社将该14号店房通过公开拍卖的方式，以28500元的价格有偿转让给上诉人刘某，买卖双方为此签订了房地产转让合同和国有土地使用权转让合同，并经当地拍卖行出具成交确认书及县公证处公证。2002年1月30日，该县房地产管理局为刘某核发了“于房权证（发）字第00005785号房屋所有权证”，该证载明：座落于xx镇（区）14号私有房产建筑面积为133.94平米，2层房，使用面积66.97平米，并附有一张房地产平面草图。由于该县房地产局在受理刘某房屋权属转移登记时，未委托其工作人员到xx镇（区）14号店房所在地察看标的物及实地测绘房地产平面图，该房产证附件中房地产平面草图系刘某所提供的房产资料，它与刘某所持房产证上登记载明的四至界址与实地房屋现状不完全相符。由此引发争议。
原审法院认为，被告依法具有房屋权属登记的主体资格和职权范围。被告受理第三人刘某的权属转移登记时，对第三人的材料审核不严，也未到实地踏看测绘，以致造成第三人刘某房产登记的四临界址及房屋平面图与实际不相符，造成房屋登记内容有瑕疵。且进行登记时未履行公告程序、登记程序违法，原告认为被告事实不清、程序违法的主张成立，该院予以支持。第三人刘某、华某认为原告房屋超占面积，提供的2000年颁发的《集体土地使用证》不真实，不具有行政诉讼主体资格，不属行政诉讼范围，不予受理，原告质证认为1996年违法建房，2000年经土管部门进行处罚补批了建房手续，办理了《集体土地使用证》，被告登记房产权证时侵犯了自己的合法权益，有权提起行政诉讼。该院认为，原告的房屋是否超占不属于该院职责管辖范围，对2000年集体土地使用证的真伪第三人无证据证实。因此，原告的辩解成立。第三人的主张不成立，该院不予支持。由此看来，通过法律手段解决房地产权属登记问题是旨于为人民服务，辨清真正的房地产权属法人，其本质在于民事调解而不是追究刑事责任。
篇八：我国房地产登记制度存在的问题及完善
我国房地产登记制度存在的问题及完善【摘要】随着我国市场经济的迅速发展，房地产市场日渐繁荣，房地产登记制度也越发重要。它在维护房地产市场秩序，保证房地产交易安全方面起着重要作用。我国的《物权法》虽然明确了不动产登记制度，为我国的房地产登记制度提供了法律基础，但还存在许多漏洞，有待于进一步完善。本文首先分析了房地产登记制度的概念、特征和目的，随后详细分析房地产登记制度存在的问题，在此基础上提出了相应的完善建议。【关键词】房地产登记；登记薄；赔偿责任1房地产登记概述所谓房地产登记是指权利人向国家登记机关申请将房地产物权变动的事项记载于房地产登记簿的事实。以此为基础建立起来的房地产登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，即为房地产登记制度。房地产登记主要具有以下特征：第一，实质审查性。在我国的房地产登记中，登记机关对登记申请人提出的登记申请，不仅要审查形式要件，还必须对申请登记的权利的权源证明是否有效进行审查，并做实地勘验。《城市房屋权属登记管理房屋登记办法》第27条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后
的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。”第二，登记的公开性。登记的内容应该是公开的信息，登记部
门必须将登记的事实向社会公布。房地产登记的一个重要作用就是能使普通民众通过查的阅相关登记内容资料，对房地产基本的情况得以了解，进而决定是否进行相关法律行为。
第三，登记的区域性。在登记的管理为地域管辖，即房地产权利的登记使房地产所在地的房地产管理登记机关办理。
第四，登记的设权性。登记房地产的一个重要目的在于使房地产变动的事实获得法律上所赋予的权利。
第五，登记的强制性。任何拥有或使用土地以及以上的建筑物的单位和个人都必须依照法律进行登记。
房地产登记的主要目的在于公示，也就是说，通过登记将房地产物权的设立、移转、变更的情况向公众予以公开，使公众了解房地产上所形成的物权状态，如房地产的面积、所有权的归属、物权的变动情况及物上有无负担等，使公众能安心交易而不必担心有不测之害，从而保证交易的安全。
2我国房地产登记制度中存在的问题2.1房地产登记机关不统一，登记信息分散房、地登记机构分设。虽然当前在上海、深圳等城市基本实现房屋、土地的登记机构合一，但全国大部分省、市仍实行房、地登记机构分设，房屋所有权、土地使用权等权利分别在房屋产权管理部门和国土规划管理部门登记，这种多头登记产生了诸多弊端：1.
由于登记机关分散，交易的当事人就要先后去两个部门申请登记，缴纳两次登记费用，增加了经济负担。当事人在两个部门之间来回奔波，影响房地产流转速度，阻碍房地产市场的发展。2.就房地产物权登记，国家成立了两个登记机构，其中有许多重复劳动的地方，如对房屋的界址会出现重复实地勘测等，这不利于资源的合理配置。3.当两个登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理的负担，而且会扰乱正常的法律秩序。①
2.2登记机关的赔偿责任机制还有待改进《房屋登记办法》对登记机关的赔偿责任作出了与《物权法》一致的规定，因为登记机构自己的原因导致的登记错误，登记机构对造成的损害要承担相应的责任。对于登记机构承担的责任是完全的民事赔偿还是国家赔偿存在争议。因为目前的登记机关虽然是事业单位，但是人员基本上还是公务员编制，依靠财政拨款，如果实行完全的民事赔偿责任，其无法承担；如实行完全的国家赔偿，受害人的补救是非常有限的。因此只能采取由法官在实践中进行裁量的方法。《房屋登记办法》目前无法解决这个问题，登记机关的赔偿责任机制还有待改进。2.3在具体的操作程序方面还有待完善2.3.1房地产登记程序过于复杂和烦琐申请人在申请房地产登记时必须甄别自己要申请的是何种登记类型，应该准备哪些相关资料，可老百姓对于房地产登记了解的程度有不同，他们在办理登记时有时很难理解一些法律条文条款，以
致于为准备申请登记的资料而来回奔波且效果不大，登记机关也将相应增加许多工作量。
2.3.2登记记名不透明在现实的房地产登记实践中存在以下两种错误倾向：一方面，由于管理上错误思维的影响；另一方面，由于过份强调个人隐私的保护，导致了对登记资料保密的过分强调。我国目前的房地产登记在实质上并未能起到有效保护交易安全的作用，这在某种程度上是公示的不周全内容损坏了房地产登记的公信力造成的。2.3.3登记模式混乱初始登记是指房地产的第一次登记，总登记是指登记机关为对全国或某个地区的土地资源及土地权利的普遍登记。在实践中，它们并没有完全区分开来。地籍整理是一项十分必要的制度，比如现在很多城市由于发展过快，“城中村”的现象比比皆是，这导致了集体土地与国家土地有时候很难区分，地籍混乱，征收国有土地甚至是重复征地的现象时有发生。3完善中国房地产登记制度的建议3.1统一房地产登记机关具体来说，首先应在全国范围内大力宣传和推广已经实行了统一登记机关地区的经验，积极创造条件加快改革步伐，将主管房屋和土地的部门合并，对整个房地产业实行城乡统筹、房地合一，对房地产交易实行统一登记、两证合发，建立统一的房地产体制。对于主管房产和土地的两个部门暂不能合并的城市可以采取过渡的
房屋登记办法，如采取“城市统管，房地合一”的管理模式，即以城乡为界，城市土地的出让、转让等均由一个部门统一管理，全程负责房地产转让登记管理事项，或者采用以武汉为代表的“出让为界，前分后合”的管理模式，即以出让为界，出让前由土地局负责，出让后土地的转让、再转让等均由特定部门负责。房地产物权本质上为土地物权或建立在土地物权之上的物权，故以土地登记为基础的登记自然应包含其他房地产物权的登记，由此可见，无论从现时的角度还是从法理的层面上看，我国应当尽快统一房地产登记机构，统管房地产登记的相关事宜。②
篇九：我国房地产登记制度存在的问题及完善
浅谈我国房地产登记制度存在的问题及对策摘要：房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心，也是建立房地产市场的必要保障条件。本文探讨了我国房地产登记制度中的几个问题。关键词：房地产登记制度我国的《物权法》虽然明确了不动产登记制度,为完善我国的房地产登记制度提供了法律基础,但还不健全,存在着许多漏洞,有待于进一步完善。一、我国土地登记存在的主要问题土地登记制度的建立，为我国国土资源管理奠定了良好基础。但是我国的土地登记本身还有不少制度缺陷需要完善。1、土地登记的立法混乱，土地登记的地位不高。作为我国基本法律的（土地管理法），其重点放在了耕地保护方面，在规范土地登记方面存在不足，主要表现在：有关土地权利的规定不系统、不规范；没有明确对于土地登记机关错登和误登的土地证书如何作出注销处理；对土地用途更应办理土地变更登记的规定缺乏可操作性。对于房产登记，由于多年的争论和规定，土地证书已作为房产登记的必备资料。但实际工作中，房产登记部门并没有完全按照规定以土地证书作为房产登记的依据，只是对登记申请人要求其出具土地来源资料，出现了许多用地不合法，但却拥有房产权利的情况，
这一点在城镇住房用地登记发证工作中表现尤为突出。因初始土地权利不合法，已影响了土地变更登记的工作进展。
（2）区分地上权登记缺乏规范。实际工作中经常需要解决区分地上权登记的问题，像地下通道、地下商场、地下旅馆、城市轻轨等。由于我国现行的土地管理法规没有对此项权利进行规范，按照地上权登记依据不足。根据笔者调研的情况看，地方普遍做法是引用“土地使用权（地下）”概念，按照“地上权”的权益，界定权利范围。
（3）分级登记违背了土地登记的统一性。土地登记实行的是属地统一登记、统一程序、统一机关制度。属地统一登记，加大了对土地登记宣传的力度，强化了登记手段，有利于根据具体情况制定符合本行政区域范围内的具体登记方法。笔者认为，对一个行政区域内（包括开发区）的登记发证，只应由一个登记机关负责统一办理，以保持资料的统一性和完整性，避免登记的重叠和遗漏。
（4）变更登记申报资料如何审查。变更登记审查是实质审查，还是形式审查没有规定；加上涉及土地转让的问题，登记机关承担着很大的风险。另外更名、合并等变更登记的依据没有明确规定，尤其是更名登记是依据主管部门的文件，还是依据工商部门的执照变更，在（土地登记规则）中不明确，实际工作中已出现了法律问题和工作纪律问题。现在看来，土地登记的差错主要出现在初始登记，一是登记机关未认真进行调查；二是在登记过程中未认真查阅已登记资料而造成重登和漏登。
二、不动产登记规范化的对策1、登记制度的规范化我国不动产登记实行权利登记制度。在登记的原则、内容、方法、程序等方面，借鉴了德国的权利登记制和澳洲托仑斯登记制的立法例，并考虑我国的土地公有制的特点，形成了一套具有中国特色的登记制度。目前，我国已经实行的登记制度的具体内容包括：登记申请制度、地籍调查制度、审核批准制度、公告制度、注册制度、发证制度、查询制度和登记代理制度。笔者认为，我国的不动产登记制度已经有了良好的基础，基本制度已经建立，今后对不足的地方进行完善即可。应该建立还未建立的制度，应该在制定（不动产登记条例）时进行规范。笔者认为，自我取证制度、登记法律责任制度与登记赔偿制度，应该在规范之列。2、登记内容规范化2.1规范登记分类根据我国不动产登记的特点，将不动产登记规范为：土地总登记、建筑物产权总登记、不动产预告登记、不动产初始登记、产权变更登记、标的不动产变更登记、他物权设定与变更登记、注销登记、异议登记、更正登记和不动产信托登记等（见图1）2.2规范登记范围我国城市不动产权利体系基本确定，例如土地使用者依法通过划拨或者出让的方式取得国有土地使用权，个人通过购买房屋获得城市房产的所有权。但是，我国在建立初始地籍时，对于国有河流、
湖泊、水库、铁路、公路、矿藏、机场等无法确定具体使用者的土地只进行了登记造册。随着经济发展，交通设施的修建投资多样化，一些以前被认为是国家投资的基础性建设已经由新成立的有限公司贷款投资并经营，这就要求登记机关要对这些土地确定使用权，确定使用权的范围，并登记发证，维护土地使用权者的合法权益。
2.3规范登记的主体与客体作为土地登记主体之一的土地权利人，包括国有土地使用权人、集体土地所有权人、集体土地使用权人和土地他项权利人。国有土地使用权人和土地他物权人可以是我国的自然人、法人和其他合法的组织。由于我国土地制度的特殊性，对集体土地所有权人和使用权人做了一定的限制，集体土地所有权人分三种情况，分别是村农民集体、乡（镇）农民集体、村民小组农民集体，我国集体土地所有权人只能依法确定给这三类土地所有者；集体土地使用权人，一般应是本集体内部的成员或单位，但特殊情况，如集体“四荒地”土地使用权人可以是本集体以外的个人和单位。另外，我国法律没有对外国人取得土地的方式进行明确限制，但为了规范登记的主体，相关法律应对此做出详细的规定。借鉴国内外的经验，对于基本农田、林地、湖泊、河流、军事用地、边境土地等不能出让、设定负担或租赁给外国人或相关组织，对于可以出让、设定或租赁给外国个人或相关组织的土地的面积、用途、位置应给予一定的限制条件。2.4规范登记簿册
登记簿册应按照标准化、人性化和信息便利化原则进行设计。标准化的簿册便于登记机关管理人员对登记资料的整理和统计；人性化的簿册便于登记人员的填写、查询和使用；信息处理便于的簿册是不动产登记信息管理系统的基本要求，登记表格尽量设计为二维表，簿册之间通过代码联系。由于我国采行权利登记制度，登记簿应采取物的编成主义。
3、登记程序规范化笔者认为，不动产总登记、初始登记、设定登记、变更登记等不同的登记类型，申请登记的主客体存在差异，登记程序应该有所不同。登记中须遵循“登记申请”原则（法律规定由登记机关直接进行登记或直接更正登记除外），登记相关人有义务在规定的时限内，主动到登记机关申请不动产登记。最基本的登记程序应为：权利人申请登记、登记机关收件审查、登记机关或有关部门审核、注册（或注销）和颁发（收回）权利证书。这个基本程序适合不动产设定登记、变更登记、预告登记等。对于不动产初始登记，应该在登记机关收件审查后，增加实地调查程序，对于不动产总登记，除增加实地调查程序外，在登记机关或有关部门审核之后，增加公告程序。三、结束语随着国家经济转轨和政治制度改革，国民的思想观念已经发生变化，要求国家保护合法私有财产的愿望越来越来强烈。很显然，我国目前应当着重建设的不动产登记制度，是作为私法产权制度基
篇十：我国房地产登记制度存在的问题及完善
浅析房地产登记程序中存在的几个问题
陈渝中重庆市北碚区人民法院上传时间:2006-6-10摘要：如何规范和完善房地产登记程序，是一个理论性和实践性都很强的问题。从物
权法理看，房地产权属登记是现代房地产法律制度的基础。随着房地产市场的快速发展，房地产登记机关更应当强化服务功能，依法、审慎地履行职责。本文从在建房屋抵押登记、拆迁安置房、商品房、乡村房屋的产权登记等方面，结合案例剖析登记程序中存在的问题，并提出了解决思路，以利于规范登记行为，确保登记程序的正当性，从而实现保护房地产权利人的合法权益，保障房地产交易安全的目的。全文共7300余字。关键词：房地产登记程序问题目前的房地产交易市场日趋活跃，随之引发的纠纷呈逐年上升的态势。而作为房地产权属登记的法定机关应如何规范登记行为，从而促进市场交易、保障交易安全是一个不容忽视的问题。笔者从在建房屋抵押登记、拆迁安置房的权属登记、商品房的权属登记、乡村房屋的产权登记等方面，结合案例剖析登记程序中存在的问题，并提出解决思路，力图有助于实务操作。一、在建房屋抵押登记问题案例：1999年10月4日，北京某实业公司（以下简称实业公司）与重庆某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）订立《借款协议》，约定：实业公司借给房地产公司人民币100万元，还款日期为1999年12月31日，以房地产公司正在开发建设的“森林花园”中的7号、10号商业用房，作为其100万元债权担保。同年10月28日，双方到某区房地产交易所（以下简称房交所）对抵押合同进行了登记，抵押合同中载明抵押期限终止日期为1999年12月31日。2000年1月12日，某区人民政府（以下简称区政府）与房地产公司签订《关于解除森林花园开发项目协议关系的协议》，后将该项目交由A公司实施综合开发建设。同年7月18日，房交所依据A公司的申请，核发了“森林花园”7号、10号商业门面房的《商品房预售许可证》。实业公司认为，区政府和房交所擅自将已登记的抵押物变更登记为A公司所有，损害其合法权益，对造成的损失应当承担赔偿责任。故诉至法院要求区政府、房交所赔偿损失150万元。笔者认为，房交所依A公司的申请，核发二处房产的《商品房预售许可证》的具体行政行为未违反现行法律、法规的规定，不存在承担过失致害赔偿责任的法定事由。但是，在登记过程中，对于抵押人房地产公司转让已办理登记的抵押物二处房产时，土地房屋行政主管部门应责成其提供已通知抵押权人实业公司并告知受让人A公司二处房产已经抵押的情况证明，审查核实抵押人房地产公司是否履行了告知义务，使交易当事人在交易前即可快捷、准确地了解交易标的物的相关状况，提高交易信息的对称度，防止交易陷阱及纠纷的产生，确保交易安全。而且，也可促使抵押权人或其他利害关系人及时通过行政或司法程序维护其合法权益。笔者认为，信息公司完全可以通过民事诉讼途径获得圆满救济。依照《中华人民共和国
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担保法》第49条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第12条、67条的规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应予支持。抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。由此可见，根据担保物权的法理，抵押人转让已办理登记的抵押物的法律后果，发生抵押权人对抵押人的物上代位权，对第三人的追及权，以及第三人对抗追及权的涤除权。抵押权设定后，抵押人的所有权并未丧失，只要不影响抵押权人的优先受偿权，抵押人可以对抵押物进行法律上或者事实上的处分，并不因此构成对抵押权的侵害。抵押人将已登记的抵押物转让给第三人，抵押物的转让并不影响抵押权的效力，抵押权具有物权的追及性，抵押权人可以追及物之所在行使抵押权而得以优先受偿，取得抵押物的第三人不得提出异议。由于抵押权人享有追及权，使得买受人对抵押的所有权处于不稳定状态，为避免这种情况，法律规定了第三人的涤除权，即取得抵押物的第三人可以向抵押权人支付或者提存抵押物的适当金额，以消灭抵押权。1二、拆迁补偿安置房的权属登记问题案例：1999年6月，重庆瀛丹物业发展有限公司（以下简称瀛丹公司）在对北碚下半城3号、号片区进行旧城改造时，6将重庆北碚医药有限责任公司（以下简称北碚医药公司）位于该片区的非住宅房屋（建筑面积184平方米）拆除。双方订立了《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》，约定以产权调换形式补偿。2002年9月16日，瀛丹公司与第三人宋尧钦订立《重庆市商品房买卖合同》，将拆迁安置房的一部分出售给宋尧钦，并办理了房权证。北碚医药公司认为，重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称市土房局）不认真履行职责，将房权证颁发给第三人宋尧钦的行为侵犯了其合法权益，故提起行政诉讼，请求法院判决撤销市土房局核发给第三人宋尧钦的房权证。分析上述案例，笔者认为，被拆迁人北碚医药公司与第三人宋尧钦权利冲突的主要成因，是拆迁人瀛丹公司恶意违反拆迁补偿安置协议，将与被拆迁房屋实行产权调换的安置房屋另行出卖给第三人，侵害了被拆迁人北碚医药公司的合法权益。同时，值得注意的是，土地房屋行政主管部门核发房权证给第三人宋尧钦的行为，则显露出房屋拆迁主管部门与土地房屋权属登记主管部门之间的业务衔接，以及权属登记机关的内部工作流程存在重大疏漏。从权属登记行为发生时的法律、法规、规章的相关规定来看，仅有《中华人民共和国房屋拆迁管理条例》第21条的规定，房屋拆迁主管部门应当建立健全房屋拆迁档案制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。《城市房地产权属登记管理办法》（建设部规章）中没有相衔接的、具体明确的规定。由此，重庆市人大常委会于2004年12月1日颁布实施了《重庆市土地房屋权属登记条例》，以填补立法的空白。依照《重庆市土地房屋权属登记条例》第10条、第12条、第51条的规定，土地房屋行政主管部门对申请登记的土地房屋权属来源及其合法性进行审核，属区县（自治县、市）人民政府公告确定的征地拆迁范围内的土地房屋或房屋行
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政主管部门公告确定的城市房屋拆迁范围内的土地房屋，不予登记。实施城市房屋拆迁的，土地房屋行政主管部门应当在城市房屋拆迁补偿安置完毕后，依拆迁人申请或依职权公告注销拆迁范围内的原房地产权证。可见，只要有健全的房屋拆迁档案和完整的房地产权属登记档案，在拆迁安置完毕前，拆迁人或者第三人是无法通过设定登记或变更登记的途径取得拆迁安置房的所有权。所以，笔者认为，当务之急，是建立健全房屋拆迁档案制度，加强拆迁主管部门和权属登记部门的工作衔接，拆迁主管部门应及时将拆迁安置情况反馈给产权交易所，交易所在办理《商品房预售许可证》和建立商品房楼盘表时将拆迁安置情况反映出来，从而实现信息畅通、资源共享，以杜绝此类情况的发生。当然，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，被拆迁人请求获得拆迁安置房的权利优先于买受人获得该房的权利。北碚医药公司的权利最终是通过民事诉讼途径得到了救济。三、房地产开发企业为购房人办理产权登记的审查问题案例：1999年12月6日，谌朗与重庆北碚水土综合市场有限公司（以下简称水土综合市场公司）签订《集资建门市协议书》，约定买受人谌朗先付总价款的80％，余款在北碚水土综合市场公司给买受人谌朗办理产权手续时付清。谌朗在协议签订后向水土综合市场公司提供了身份证复印件，并按约定支付了部分价款。2001年6月10日，水土综合市场公司为了给谌朗办理《房屋所有权证》，在谌朗没有交清房款的情况下按该协议约定，开具谌朗已交清房款的发票，以谌朗的名义代签了《重庆市商品预售（预购）合同》和《办理商品房产权登记申请书》。2001年7月17日，水土综合市场公司向市土房局递交了发票、《重庆市商品房预售（预购）合同》《商品房出售产权登记申请书》和《办理商品房产权登记申请书》、，申请为谌朗办理位于北碚区水土镇解放路50号4－7商业用房的《房屋所有权证》。由于水土综合市场公司提供的手续是齐全的，市土房局经书面审查后，于2001年8月1日向水土综合市场公司颁发了以谌朗为所有权人的房权证。之后，谌朗认为预购合同、办理登记申请书中自己的签名是水土综合市场公司伪造的，市土房局在其未到场，又未委托代理人的情况下，向水土综合市场公司颁发了以谌朗为所有权人的房权证的行为，属于违法行政行为，遂诉至法院要求依法确认市土房局的颁证行为违法，并注销该房权证。一审法院认为，市土房局对辖区内的房屋产权具有进行登记、发证的法定职责。水土综合市场公司向市土房局提供的办证资料齐备，市土房局只对其形式要件进行了书面审查，对有关材料的真伪审查不严，其行为虽有不当，但并未对谌朗和水土综合市场公司的合法权益产生实质性侵害，据此判决维持市土房局的颁证行为。谌朗不服，提起上诉，二审法院作出了终审判决，驳回上诉，维持原判。笔者认为，本案主要涉及以下两个问题：一是房地产开发企业单方申请办证的行为性质的认定问题。必须明确是，房地产开发企业履行的是一种协助的义务。即《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”而地方性法规《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第34条规定，房地产开发企业应在规定期限内为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。这样，就产生了认识上的分歧，导致实践中土地房屋行政主管部门也将房地产开
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发企业单方申请办证的行为视为理所当然，存在疏于审查的情况。根据上位法的规定，可以得出这样的结论：商品房买卖中的房地产权属转移变更登记应由双方当事人共同的行为来完成，开发商应尽到法定的协助义务，否则将承担民事和行政责任。笔者建议，私房买卖、房改房再交易、商品房交易的产权转移登记，皆属当事人双方共同申请办理登记的行为，双方当事人应亲自到场办理。如有委托办理的情况，应当要求当事人出具经公证机关公证的《授权委托书》和当事人的身份证明文件。二是应当如何把握对房地产登记行为合法性审查标准的问题。对具体行政行为合法性审查，应从执法主体资格、执法主体的权限、执法目的、认定事实、适用法律和执法程序五个方面进行，对这一点在实务中已达成共识。但对房地产登记行为认定事实部分，是进行实质审查还是形式审查，即是只审查法律、法规规定应提供的登记材料是否具备、齐全，还是要对申请人提供的登记材料的真实、合法、有效作全面的审查，则始终存在争议。这种争议不仅存在于法院和房地产登记机关之间，即使不同的法院审查标准的把握，也不是完全一致的。造成这一状况的原因，是由于我国尚未制定不动产登记法，现行的不动产登记制度缺乏完整的体系，对登记机关的设置、实质审核的内容、登记的程序、登记的效力等没有统一的法律依据，致使一些法理问题无法得到合理的解释。事实上，确定房地产登记的审核范围，对房地产登记行为的合法性审查具有直接的关系。从国外立法的实践看，登记机构的审查职责一般分为两类：第一类是实质审查，即登记薄的信息记载、登记证明文件与房地产权利事实状况之间应当完全保持一致，登记机构需对有关申请登记文件和房地产状况进行全面审查；第二类是形式审查，即登记薄的信息记载应当与申请人提交的申请登记文件一致，但不承担对申请登记文件内容的合法性审查。从我国房地产登记的实际情况看，并无实质审查和形式审查的分类，登记机构主要是按照法定的各类登记的具体审核内容和要求，对有关的登记申请进行审核。且我国对房地产登记机关登记行为职能的认识，也在逐步改变。1997年建设部制定的《城市房屋权属登记管理办法》第二条，将房屋权属登记界定为，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。而重庆市人大2004年9月27日颁布施行的《重庆市土地房屋权属登记条例》对房地产登记行为的定义，是指土地房屋行政主管部门依当事人申请或者依职权对土地所有权、土地使用权、房屋所有权、土地房屋抵押权以及与此相关的事项进行记载、确认的行为。依法登记的土地房屋权利受法律保护，未经登记的土地房屋权利不能对抗第三人。显然，《重庆市土地房屋权属登记条例》对房地产登记行为的定义，是从不动产物权变动的法定公示手段和不动产物权变动生效要件方面来考虑的，土地房屋权属登记不是行政许可，而是对权利人物权的客观认定，应淡化强制登记观念，强化服务功能，这样才更符合我国房地产市场发展的实际。所以，我们审理房地产登记类案件，不要去纠缠是实质审，还是形式审，而应按照法律、法规对各类房地产登记行为审查的法律要件的规定，根据登记机构的职权范围，进行全面审查。房地产登记机关在接到申请后，必须对权利变更的前提条件是否完备进行审查，即要审查关于设立、变更、废止房地产物权所必须具备的相关材料，其中最重要的就是相关当事人对该房地产权利变更的合意；审查还包括对人的审查，确定作出权利处分的人是否是有权处分的人；为保护善意第三人的利益，法律要求申请人提供的资料必须是可以公开的且有证明力的。根据依
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申请的行政行为的特征，房地产登记机关在登记中既不享有举证权利，也不承担举证的义务。除非不动产登记有损于国家、公共利益的，不动产登记机关才进行调查和举证。举证是申请人的义务，房地产登记的申请人必须提供必要的证据，证明其合法取得不动产权利。2需要强调的是，申请人与相对人的关于实体法律关系的合意是登记意思表示和登记权利的基础，而房地产登记机关并不拥有对房地产变动合意效力的审查判断权，也无权改变当事人以自己的意愿建立的民事法律关系。所以，登记机关的审查也只能是在其职权范围内的有限审查。司法实践中，对不动产登记行为的合法性审查标准往往过于严厉，有的甚至已超出了登记机关的职权所及的范围。事实上，在申请人故意隐瞒事实真相或不动产物权变动合意效力待定等情况下，即使是行政诉讼的司法审查，有时也难以对不动产登记的基础权利归属作出判定，而必须由相关人先行民事救济途径。综上，本案在审理过程中，对房地产登记行为合法性审查标准的把握上是恰当的，在遵循全面审查原则的基础上，既考虑到了依申请的行政行为的特征，又认识到登记部门的审查只能在其职权范围内的有限审查。另外，原告之所以起诉，是因为购买的房屋增值潜力与预期相差太大。所以，只要登记发证时，申请登记的房地产权属清楚，产权来源资料齐全，就应认为发证合法，但不宜适用维持判决，应采用驳回诉讼请求的判决更为稳妥，这样不妨碍行政机关日后作出注销登记。四、乡村房屋所有权登记问题案例：1999年，唐元安与重庆市北碚张氏工贸发展有限公司（以下简称张氏公司）签订建筑施工合同，由唐元安为张氏公司修建两栋房屋。2000年初，因张氏公司未按约付款，且认为工程存在质量问题，双方发生争议。同年1月18日，依张氏公司的申请，重庆市北碚区城乡建设管理委员会（以下简称北碚区建委）核发了两栋房屋的《乡村房屋所有权证》给张氏公司，张氏公司以此向银行抵押贷款。由于逾期未归还贷款，银行行使抵押权，依法定程序将两栋房屋拍卖给第三人所有。唐元安认为，北碚区建委核发《乡村房屋所有权证》的行为，直接损害了唐元安对承建工程价款的优先受偿权，导致其合法债权无法实现，该行为与损害事实之间已形成行政法上的利害关系，故诉至法院请求确认颁证行为违法，并要求予以撤销。一审法院认为，唐元安与张氏公司之间的建设工程合同纠纷，属民事法律关系调整的范围，唐元安可通过民事诉讼途径获得救济。行政机关的颁证行为与唐元安之间没有行政法上的利害关系，裁定驳回起诉。二审法院亦维持了原裁定。笔者根据此案例，着重探讨办理乡村房屋所有权登记的条件、程序问题。依照《重庆市土地房屋权属登记条例》第10条、第11条、第32条、第39条、第41条之规定，申请农村集体土地上村民住宅以外的土地房屋权属登记，应提交记载有土地使用权状况的土地房屋权属证书或县级以上人民政府土地使用权批准文件，以及建设工程竣工验收证明、房屋勘测报告。土地房屋行政主管部门受理申请后进行审查，符合下列条件的，应予登记。（一）提交资料齐全；（二）权属来源合法，四至界限清楚明确；（三）申请登记内容与提交资料证明的内容及土地房屋实际状况一致；（四）权属无争议。笔者认为，资料齐全与否，权属来源是否合法，通过核对有关档案资料即可作出确认，通过实地勘查也能够核实四至界限、土地房屋实际状况。对于条件（四）权属无争议，由于事关当事人及第三人的民事实体权利，主要应当通过司法或仲裁途径解决，让土地房屋行政主管部门作出权属无争议的认定加重了其
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审查责任。实务中，第三人在向申请人求偿不能或债权无法全部实现的情况下，往往以土地房屋行政主管部门或其委托的土地房屋权属登记机构及其工作人员有过错，认定事实不清，登记错误为由，提起行政诉讼，要求其承担过失致害赔偿责任。要解决这一问题，登记机关应依照程序保障原则，遵循形式正义的要求，确保权属登记程序的正当性。对于设定登记、权属转移变更登记的，在受理申请的同时也应当在土地房屋所在地及媒体上进行公告，自公告之日起三十日内无异议的，应予登记；若此期间第三人提出异议的，应当中止办理，待异议依法解决后再予以登记。这样，既不会与从受理申请之日起三十个工作日内办理完毕的权属登记时限相冲突，又切实保障了第三人的合法权益，还避免了由此引发的行政诉讼，从而能够达到淡化强制登记观念、强化服务功能、促进市场交易、保障交易安全的目的。通过上述四个案例，笔者对土地房屋权属登记程序的相关问题，在现行法的框架内进行了探讨。虽然认识上比较肤浅，理论支撑尚不够充分，但是，其目的在于使土地房屋行政主管机关或其委托的土地房屋权属登记机构及其工作人员，充分认识到权属登记程序的重要性，依法、审慎地进行权属登记，规范登记行为，保护土地房屋权利人的合法权益，保障土地房屋交易安全。注释：1、李国光、奚晓明、金剑峰、曹士兵著：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》理解与适用，吉林人民出版社2000年版，第257页。2、上海市高级人民法院行政审判庭著：《上海法院审理房地产登记行政案件情况调查分析》，载《行政执法与行政审判》2003年第2辑（总第6辑），第98页。
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篇十一：我国房地产登记制度存在的问题及完善
P> 我国不动产登记制度存在的问题及建议摘要：随着我国经济在迅猛发展，社会在不断进步，为了保护不动产权利人的合法权益，确保不动产交易的安全性，保证我国房产经济的健康，我国推出了不动产登记制度。本文对于不动产登记制度的目的和相关影响进行了阐述，探讨了不动产登记制度背景下，我国房产经济的发展对策，希望起到参考作用，并促进房产经济的可持续发展。
关键词：不动产登记；问题；建议
引言
不动产统一登记制度的构建是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化的重要体现。随着全面深化改革工作的开展，我国的不动产统一登记工作已取得阶段性的胜利。自不动产统一登记制度实施以来，我国完成了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”，最大限度地避免了产权的交叉和冲突，为市场在资源配置中决定性作用的发挥奠定了坚实的基础。
1我国不动产登记制度的内涵，背景和意义
不动产制度是我国物权制度当中非常重要的组成部分，同时也是不可缺少的一个种类，是在我国物权法的基础上建立且实施的，它直接服务于利害关系人和权利人，属于一种公示手段。通过相关制度管理的方式，将房地产相关的信息公布给利害关系人和权利人，并且要求他们在进行不动产登记的过程当中，提前申请与不动产物权相关的变动事宜，在这一个过程政府的相关部门必须要进行详细的记录。从上面的分析当中，我们可以看出我国不动产登记制度的建立以及执行，主要是为了满足市场经济的需求，除此之外还与每一位公民的切身利益之间存在密切的联系。所以要想真正的将市场经济的核心价值充分的发挥出来，就必须将不动产登记制度进行建立以及完善，并且在解决登记问题之后才可以发挥出其核心价值。从不动产统一登记制度的背景进行分析，因为从推行该制度之前，我国
的不动产登记主要是对不动产信息进行分别登记的一种制度，它需要依据不动产的性质、用途和不同的经济领域进行划分，由各自的经济领域管理部门来登记这些不动产，但是在2013年之后，我国国务院常务会议，就针对不动产登记的相关内容进行了分析和研究，并要求不动产登记必须要朝着统一化的方向发展，并由国土资源部门全权负责。而且国土资源部联通，农业部林业部等多个部门共同建立了不动产登记的联合会议制度，将自身的登记职权进行了明确运营，整体提高了工作的效率。
2我国不动产登记制度存在的问题
2.1对房产中介行业的影响
房地产登记制度致力于规范房地产交易，促进房地产管理水平大大提高，实现房地产所有者合法权益的有效保护。房地产登记制度既可以促进房地产交易的改善，又可以提高房地产销售和房地产租赁管理的有效性。过去，大量房地产经纪人充斥着房地产市场。房地产中介机构通常通过向客户提供房地产信息并收取相应的交易，租赁服务等费用而缺乏正式的交易渠道。房地产注册系统可以有效地规范房地产销售和房地产租赁，这将对房地产产生影响。中介机构在一定程度上影响其经济利益，但可以有效引导房地产中介机构实现健康，规范的发展。
2.2超宗地界限超面积问题
过去，一块土地的建设用地使用权在国土部门处进行登记，但是建好的房屋权属则是由房管部门负责，两个部门之间缺少一个共同的有效信息数据共享体制和沟通制度，就极大可能造成登记的数据信息也无法协调，需要经过严格复杂的手续，所以在实际工作中，经常发现房屋实际占用宗地面积与文件上宗地批准的面积存在差异，一些建筑的面积跨两个甚至两个以上的宗地界限。据调查发现，这种问题的出现主要有以下几个原因:如测量不慎产生误差、分批次供地引起错误、原界址线错误导致偏差、违法违规用地导致偏差等。这种跨宗地界限问题在不动产统一登记实施后，即给合法申请人带来很多问题，也给不动产登记人员带来很多问题，甚至出现不动产登记无法办理的现象。
2.3不动产登记的法律效力不明确
我国的不动产登记方法存在两种，一种是登记要件主义和登记对抗主义。还没有不动产变动的原因区分登记的效力。不动产登记只规定了一些比较单一的法律效力，在没有登记以及登记了之间的法律效力体现得十分的明显，但是很多其他的情况没有十分细致的考虑在内，在处理相关的问题时找不到相关的制度依据或者是法律依据，在解决一些纠纷时不能准确地进行判断。
3我国不动产登记制度存在的问题的建议
3.1明晰不动产登记机构权责
《不动产登记暂行条例》的实行初步实现了登记部门的统一，但在实际工作中还存在权责不明确、部门之间相互推诿等问题。长期以来，由于土地、房屋等不动产分别属于不同的行政部门管理，导致分散登记后的统一登记在实行过程中行政管理和不动产登记职责划分不明，将管理职责混入登记职责来审查和把关的情况仍然存在。此外，由于办理不动产登记的机构均为事业单位，它只是受行政管理机关的委托进行不动产登记事务，而行政管理机关自然而然地会将其管理工作落实到不动产登记中心去实施，不动产登记中心因此也会被多个行政部门进行多重领导，进而在一定程度上增加了非登记事务，提升登记出错率。对此，我国应对不动产统一登记主体进行重新定位，提升不动产登记的独立性，保证登记的公信力与推定力。
3.2建立整体性的不动产登记平台
随着计算机技术的发展，信息网络技术已经逐渐融入人们的生活，并且在各行各业当中使用。在进行不动产登记制度管理时，不动产登记制度与房产经济之间存在密切的联系，所以人们对于不动产登记制度的相关信息披露程度更加关注。这就需要相关政府进行不动产登记制度管理时尽量做到全面信息共享和透明化的要求，这样才可以有效的避免房地产交易和房地产租赁过程当中出现信息不对等的问题。在信息技术快速发展的背景之下，搭建不动产登记平台就可以达到此项目的，它还可以保证不动产登记具有更加科学性和高效性的特点，可以在短时间内快速的完成登记和查询的任务。当然，专注于不动产登记信息平台的开发创造，促使且满足覆盖全国范围且按照统一标准进行登记的要求。依照当前宏观科学技
术发展环境，房地产经济需要凸显出全新的时代特性，增强数字信息化的表现能力，更好的完成不动产登记信息综合平台开放建设。由此，从根本上满足对不动产登记信息的整合处理要求，简化日常工作查询过程，更好的落实房地产市场管理的综合目标。
3.3构建不动产登记信息共享平台
基于不动产登记制度，需要构建不动产登记信息共享平台，从而更好的登记不动产信息，做到全面共享，避免不动产交易信息以及不动产租赁的信息不对称。要积极引入网络信息技术，可以使用大数据技术构建全国房地产注册，以及信息查询平台，整合相关的数据信息。这样可以方便的开展信息共享，更好的查询房地产登记信息。另外平台还要有登录权限，通过实名制查询信息，从而保护房地产登记中的隐私信息。要使用数据加密保护用户的隐私，防止信息发生泄漏。房地产开发企业通过信息查询平台能够做到大数据分析，从而掌握房地产购买偏好信息，根据大数据信息，可以根据受众偏好选择适合自己的产品，从而取得更好的效益。
结语
不动产统一登记是我国不动产管理的必然结果，它对提高我国不动产管理效率、管理质量具有重要作用。对于不动产登记机构的工作人员来说，因为本身不涉及规则的制定，因此必须严格按照相关规定来执行不动产统一登记办法，对一些模糊不清，过去历史遗留的问题，应要备注清楚，为以后的登记管理提供便利。
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篇十二：我国房地产登记制度存在的问题及完善
P> 我国不动产登记制度存在的问题及建议摘要：在社会经济发展的过程中，房地产行业发展面临的最主要问题就是不动产登记，因为不动产登记是针对不动产的自然身份属性以及权利在登记簿当中进行记录和公示。同时随着现如今不动产的覆盖范围变得越来越广，所以不动产登记工作所面临的问题及影响因素也变得越来越多，针对不动产登记工作进行深入研究及探讨是需要进行长期工作的，逐渐对不动产本身的权利归属等进行进一步确定，然后对产权关系进行明确规定。
关键词：不动产登记制度；存在的问题；建议
1导言
对于不动产登记制度来讲，在实施过程中，我国房地产经济会受到直接影响，同时会对整个市场经济的稳定发展造成一定程度的影响。所以，在不动产登记实施的过程中，要深入分析不动产登记制度的实施现状，并总结工作经验，将不动产登记制度和我国基本国情进行结合，通过长期发展的眼光，对不动产登记制度进行完善与创新。
2不动产登记制度的重要意义
一是为了加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，从而更加有效的保护不动产权利人的合法财产权。本次方案还提出了通过公民身份证号码和组织机构代码为基础来建立统一社会信用代码，首先从制度上加强对不动产登记的管理。二是为了加强我国的行政制度的合法性。完善我国的依法行政的制度，提高制度质量。建立健全科学民主依法决策机制，建立决策后评估和纠错制度。严格依照法定权限和程序履行职责，确保法律、行政法规有效执行。深化政务公开，建立健全各项监督机制，让人民监督权力。
3我国不动产登记制度存在的问题
3.1规章制度建设落后
基于我国当前的社会发展背景来看，和不动产登记有关的体制建设以及法律法规建设工作仍然有待完善与提高，所以这就使得不动产登记有关价值的作用并没有在实际工作中得到真正发挥。因为在过去我国不动产登记工作发展的过程中，虽然面对不动产登记过程中存在的一些问题，制定了相应的法律法规，但是这些规章制度以及机制等在实际工作中并没有真正落实，所以导致许多工作没有得到很好的约束，对整个房地产市场的稳定发展与健康发展造成了一定程度影响。所以在当前新时期发展背景下，需要就不动产登记工作执行过程中所产生的一些问题进行论述并且提出相关建议，使不动产登记对房地产经济的正向影响得到增加。
3.2不动产登记的法律效力不明确
我国的不动产登记方法存在两种，一种是登记要件主义和登记对抗主义。还没有不动产变动的原因区分登记的效力。不动产登记只规定了一些比较单一的法律效力，在没有登记以及登记了之间的法律效力体现得十分的明显，但是很多其他的情况没有十分细致的考虑在内，在处理相关的问题时找不到相关的制度依据或者是法律依据，在解决一些纠纷时不能准确地进行判断。
3.3市场短期不利影响
对于我国的不动产登记制度来讲，虽然能够覆盖到当前房地产市场的大多数企业，但也可能会导致自然人和一些以投资为目的的房产持有人在可能的条件下进行抛售。在不动产登记工作中产生不利影响因素的环节，大多数都集中在二手房交易环节中，所以如果想要针对不动产登记过程中存在的不利因素进行全方位解决，需要真正从政府角度出发对这些问题进行考虑，因为不动产的二手房交易规模非常大，所以只有在政府以及国家出头的情况下，才能够实现对整个二手房交易市场的调控。除此之外，在不动产登记工作全面覆盖与普及过程中，不动产登记工作的合规性以及宣传工作是否实现全覆盖这些问题，如果仅依靠个别部门及机构进行管理，那么所取得的成效是比较微弱的，仍然需要由国家政府出面并且通过合理有效的措施进行干预，这样才能够更好地使不动产登记工作得到推广。
4我国不动产登记制度存在的建议
4.1进一步推动不动产登记制度的统一管理
不动产登记制度的方式是多样的，但是我国仍然要统一的去管理。统一的管理并不是指把所有的登记方式都混淆在一起或者是使用一致的登记方式，而是指我国能够建立相关的登记制度体系，把每一个等级方式能够规定的更加明确，没有例外没有类似，相应的登记方式以及登记原因能够统一的整理在一起，然后把所有的登记方式同归于一个更大的不动产登记体制当中。这样做首先能够把不动产登记的相关事项整理的更加有序，成为一个整齐规则的部门，把所有的方式统一的归结在一起。其次，在进行数据提取的时候能够做到更快更便捷，当事人提供一些必要的证明就能够快速的进行办理，为每一个人都能提供方便，不只是办理的当事人还包括提供办理的工作人员也能够进行更加便捷快速的办理工作，让不动产登记的办理变得更加的智能，更加的方便。
4.2空间数据的整合
统一抽取历史数据，再对其进行重新编码，是不动产数据整合工作的主旨思想。在对数据信息进行统一入库处理的过程中，需要重点将冗余数据剔除，将语义、时空两个维度上的不一致性彻底消除。在当前不动产登记数据整合工作中，对空间数据整合法的应用较为常见，其目标数据收集对象较多，除了常见的房地产自然幢数据、城镇地籍数据库数据外，还涵盖日常办件发证数据等。首先转换数据格式，然后清理冗余的数据内容，最后转换坐标，经过这一系列的步骤流程后，即可获取有关不动产自然幢、宗地等相关的数据信息。以自然幢、宗地等属性特征为参照点，录入房地产管理、地籍档案等数据内容，以此为基础构建不动产登记库，再向不同类别的数据层内依次准确地导入宗地数据、房产数据等信息内容。这样，在后续的落宗处理阶段，即可灵活运用并把握宗地与自然幢对应的位置关系。
4.3健全不动产登记体系以及明确培养责任
不动产登记制度虽然自2013年就提出了，但是不动产登记体系还不是十分的完善。我国应该加强相关制度的建立以及完善，建立起更加完善更加系统的不动产登记体系。这种体系不论是对于当事人来说还是对于相关的工作人员来说抑
或是对于我们国家的整体制度来说都是十分有益的。健全的不动产登记体系有利于当事人更加方便快捷的办理相关的业务，对于不动产登记中存在的问题也能够得到更加系统准确的答复。对于工作人员来说，健全的体系有利于工作人员更加明确自己的责任和义务，在办理相关的业务时也更加的有底气，办理业务也能更加的准确同时提高了数据的准确性以及建库的快速性。而对于我国来说有利于统一领导，对人民的不动产的保护能够有理有据，在解决一些矛盾纠纷时也能够更加准确的做出相应的判断。
4.4相关部门应当及时公开不动产登记信息
相关部门对于不动产登记的信息公开速度还很缓慢，相关部门应该在一段时间对不动产登记信息进行公开，让办理的当事人能够更加放心。很多时候，登记的事情比较繁重导致公开不及时，这时候相关部门可以建立专门的公开部门，在每次完成登记之后，能够对相关的登记信息进行及时的公开，这样就能使登记工作和公开工作两不耽误也能让当事人更加放心。
结束语
总之，不动产统一登记制度是我国市场经济的一项重要的制度，对于我国的不动产保护以及其他的开发都是十分有益的，尤其是对于不动产的持有者来说是十分重要的事情，让不动产的所有者能够有关键的证据证明自己的所有权，避免一些麻烦的产生有利于国家更加的和谐。但是也要不断地完善我国的不动产登记制度，结合基本国情及社会的真实发展状况让不动产登记制度变得更加的成熟和完善。
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篇十三：我国房地产登记制度存在的问题及完善
P> 浅谈我国现行房地产权属登记制度存在的问题及对策摘要：房地产涉及房产和地产两部分内容，房地产权属登记制度旨在确认权利、促进交易，可以有效防止房地产欺诈、强化国家管理。本文依据《物权法》中的相关规定，对现行房地产权属登记制度中的问题进行总结，并提出相应的解决对策。关键词：房地产，权属登记，物权法中图分类号：f293.33文献标识码：a文章编号：1前言房地产主要涉及到房产和地产两部分内容，也就是土地及其地上建筑物；房地产权属登记，简单的说，就是确认和公示房地产物权，即土地使用权人以及房屋所有权人依法定程度在房地产权属登记机关办理相关登记，登记机关向权利人发放相应的土地使用权证及房屋所有权证的活动。《城市房屋产权产籍管理暂行办法》的颁布实施是我国房地产权属登记制度化、正规化、法制化的重要标志；1994年7月5日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》对房地产权属登记制度作出明确规定，肯定了房地产权属登记制度的法律地位。但由于起步较晚，经验有限，我国房地产权属登记制度中依然存在一系列问题。2我国现行房地产权属登记制度存在的问题及其成因笔者主要从立法和制度两个角度对我国现行房地产权属登记制度存在的问题进行分析和总结。2.1房地产权属登记制度立法层面存在的问题及成因分析（1）相关的法律法规不统一。改革开放以来，我国相继出台了一系列的房地产管理法律法规，并且一旦颁布某项房地产法规或规章，各地方便会随即出台相应的地方性法规或实施办法，导致部门规章及政策性文件数量超出法律的局面的产生。从内容方面来分析，房地产法律相互之间、房地产法律与政策之间没有很好的衔接，矛盾之处普遍存在，给房地产法律及政策的权威性、统一性造成极大的影响。《物权法》对不动产登记制度进行了界定，明确规定了很多对房地产交易产生制约的问题，但立法规定较为简陋，可操作性差。从本质上讲，导致当前我国房地产登记制度不统一的根源在于现实国情，源于渐进式经济体制改革以及行政体制条块分割。
（2）立法关注管理，行政权力与民事权利界定不清。最初建立房地产登记制度的初衷就是为国家房地产行政管理工作服务，现有房地产领域的相关法律也都是立足于管理角度，这就使得房地产登记具有了行政管理措施的性质，随着社会主义市场经济的迅猛发展，这种模式已经越来越无法满足现实需求：房地产登记制度对民事主体房地产权利保护力度不足，导致民事主体在申请登记、申请查阅登记以及信赖登记簿效力等方面面临一系列问题；民事主体房地产权利保护力度不够，也影响了国家在房地产领域的行政管理职能。
2.2房地产权属登记制度层面存在的问题及成因分析（1）登记机关不统一。对现行房地产登记制度进行分析，其更加偏重于行政管理措施，其行政职权色彩极为浓重，并且和部门利
益相挂钩，斗志房地产登记机关“两类多级”局面的存在。所谓两类，指的是土地使用权证颁发机关与房屋所有权证颁发机关不一致，前者是政府，而后者是房产管理部门；多级是指并非由固定的某一级政府及房产管理部门负责相关登记发证事宜，县级、市级、省级以及中央等均有肯能成为登记发证主体。导致多级现状的主要原因在于现有立法的严密性欠缺。虽然《物权法》中有关于不动产同一登记制度的相关规定，但过于简单，操作性差。
（2）房地产权属登记类型划分不科学。完整的房地产权属登记类型应涉及总登记、初始登记、转移登记、他项权利登记、设定登记、变更登记、注销登记、更名登记、涂销登记、更正登记、遗嘱登记、预告登记、补给登记、暂时登记以及异议登记等相关内容，但当前房地产登记法律法规中所规定的登记类型不够全面，导致产权登记过程中标准不一致、资料无法共享、制度落实困难等一系列问题。
3完善我国现行房地产权属登记制度的对策建议3.1立法发展对策首先，对现行立法予以完善，对相关法律法规中关于权属登记的规定予以详细化，解决现有法律法规中境内外主体、国有企业与其他主体在适用法律上的不平等问题；其次，建立房地产权属登记资料查询制度。为实现房地产权属登记公示功能，应以立法的形式对登记对象、范围、厉害关系人查询程序以及相关机关拒绝查询应承担的法律后果等做出明确具体的规定，维护当事人对房地产权属
登记信息的查询权；最后，以登记生效主义为原则，同时对例外情况作出明确规定。我国现有立法中关于不动产物权变动采取的是登记生效主义基本原则，对此应对例外情况进行完善。只要买卖双方所订立的合同中不涉及法律规定的无效情形，就要肯定登记所获取的房地产所有权；但如果后买人存在恶意，侵害前买受人利益，则后买入不能因登记而获取房地产所有权，并应承担相应的法律责任。
2.2制度发展对策首先，合并房产与地产权属登记管理机构，从房地产行政管理机关中分离出专门的权属登记机构。目前广州、北京以及重庆等地已经开始探索房地合一的管理机制，对房地产权属登记予以统一，这种探索为不动产登记统一机构的建立创造了有利条件；其次，对现有房地产权属登记类型进行拓展和改善，对诸如涂销登记、信托登记、回复登记以及租赁登记等一些必要的登记种类作出规定；在此，提升产权登记公信力。作为国家公权力的一种，房地产权属登记应充分展示行政机关的威信，双方进行交易的基础是行政机关的登记行为，因此，必须树立房地产权属登记行为的社会公信力，将维护公民土地房屋财产权为己任，激发公民创造物质财富的积极性，促进社会经济健康稳定发展；最后，建立并完善房产交易安全识别制度，有效控制登记机关责任风险，通过身份证识别、指纹识别等技术，有效避免虚假申请；采用先进的房地产权属登记信息系统，切实做到办公、服务以及归档的一体化；在交易大厅中设置电
子录音视频监控系统，促进房地产权属登记安全识别制度不断完善。
参考文献：[1]赵凯东.各国(地区)房地产权属登记的比较研究[j].山东省青年管理干部学院学报.2007(04)[2]黄晓华,谢广岚.商品房权属登记一个不应“雾里看花”的问题——兼与《商品房产权登记浅析》一文商榷[j].中国房地产.2005(07)[3]邓乐.浅析不动产预告登记制度——兼论我国预告登记制度的完善[j].黑龙江省政法管理干部学院学报.2008(06)[4]吴彬.预告登记制度的立法价值和制度完善——评《物权法》第20条[j].法治论丛(上海政法学院学报).2007(03)[5]蔡清良.论不动产登记制度的现状及其完善[j].漳州师范学院学报(哲学社会科学版).2003(04)注：文章内所有公式及图表请用pdf形式查看。
篇十四：我国房地产登记制度存在的问题及完善
P> 浅谈我国房地产登记制度的完善【摘要】现阶段随着市场经济的快速发展，房地产市场也日益繁荣兴盛，而房地产登记制度在维护房地产市场的秩序、保证房地产交易安全方面起着至关重要的作用。我国房地产登记制度侧重于公法性,体现出国家对房地产权属关系的干预,这一点已很难适应现化社会房地产市场发展之需。本文对我国房地产登记制度进行了详细分析,并得出结论，要从法律依据、登记机关、登记效力、登记程序、权属证书的统一等方面加以完善。【关键词】房地产；登记制度；完善；法律【中图分类号】tu184【文献标识码】【文章编号】1674-3954（2011）03-0006-01一、房地产登记制度的含义房地产登记制度是我国不动产法律制度的重要组成部分，其含义是指对土地和地上建筑物的所有权以及设定的建筑物他项权利按照法定程序在专的记录本上进行记载确认的制度。房地产登记制度有两重意义:一是在于行政权力对房地产制度的监督管理和给国家税收提供依据。二是通过权利状态的公示保证交易安全。总结其特点有：①登记的实质在于将有关房地产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上，以备人们查阅。②登记的内容应能够为人们所查阅。③登记的区域性。房地产登记在法律上属于不动产登记；在登记的管理上为地域管辖，即房地产权利的登
记由房地产所在地的房地产管理机关办理。④登记的完整性和连续性。房地产登记是房地产登记部门依据国家法律、法规，运用法律手段，确认土地使用权、房屋所有权及他项权利的过程，它是一种法律行为。
二、我国房地产登记制度所存在的缺陷自新中国成立以后，相当长的时期内没有房地产登记的相关制度，之后根据《中国土地法大纲》和《中华人民共和国土地改革法》等法律条文的规定，我国虽然进行了土地改革，对农村土地进行了清丈、划界，并给农民颁发了土地证和房产证，但到50年代后期这项工作就逐渐停止了。改革开放以后我国对于土地和城市房屋的登记工作才逐渐恢复，并专门颁布了一些相关的法律，但从法律意义上讲这些制度很不规范，存在许许多多的问题，致使我国房地产登记制度的不完善。1、房地产登记机关不统一，登记信息分散在我国房地产登记机关中，房、地登记机构是分设的。虽然在上海、深圳等大城市已基本实现房屋、土地的登记机构的整合，但在全国大部城市仍然实行房地产登记机构分设，房屋所有权、土地使用权等权利分别在房屋产权管理部门和国土规划管理部门登记，这种登记机构的不统一产生了诸多弊端：①由于登记机关分散，交易的当事人要跨两个部门办理业务，还要缴纳两次登记费用，在一定程度上增加了经济负担。②就房地产物权登记，国家成立了两个登记机构，其中造成许多重复劳动。③当两个登记机关权力交叉重
合时，不但会损害当事人的正当利益，增加不合理的负担。④我国目前不但房、地登记机关分设，而且存在登记机关存在垂直管理方面的分设。
2、房地产登记效力与房地产交易合同效力关系模糊我国《城市房地产管理法》中规定，房屋买卖必须向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，房屋所有权才发生转移。房地产权利登记应属于物权登记的范畴。房地产交易合同关系则属于债权的范畴。由此可见，物权与债权是两种完全不同的民事权利，物权登记的效力不应当也不应该影响债权的有效成立。3、房地产登记制度城乡不一致目前我国的房地产登记制度方面的法律法规只适用于城市或城镇的房地产，对于农村的房地产物权变动，我国法律法规未做出具体明确的规定。即使存在合法的农村房屋买卖，也是在严格的限制之下，买卖双方应为同村组的村民。《土地管理法》第62条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。该法第43条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但村民建设住宅经批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地。也就是说非本集体组织的村民不得使用该集体经济组织的土地建设住宅，其亦不能作为农村住宅的买方。其主要原因是我国实行严格的土地管理制度，在农村，村民所享有只是宅基地的使用权，是基于其是该集体经济组织的成员这一特有身份而享有的某种特定福利，而不是国有土地使用权。而且农民自
建房屋主要是为了居住，而不是为出卖，即使某些地方有，也只是宅基地使用权登记，与城镇的房屋登记的权利内容不一样。但是随着经济的发展和农民生活水平的提高，特别是城郊结合部，房地产交易大量涌现，这种在市场经济下快速形成的契约关系与传统计划经济时代下的身份关系必然会产生矛盾和冲突，如果不加以管理，势必影响到房产权利状态的明确，引起纠纷，纠纷一旦发生，又无法规可循，所以加强农村房地产登记的管理势在必行。
三、我国房地产登记制度的完善1、法律方面的完善我国目前的房地产登记法律、法规诸如《土地登记规则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等,正是基于此,目前的房地产登记法律制度不但散乱,而且制度内容多存在矛盾,更要害的问题是大量的制度内容仍然是按照计划经济的要求制定的,这些制度基本上只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要,而不能满足房地产进入市场交易的需要,更不能满足依据物权公开公示原则和物权交易的客观公正原则对物权交易进行保护的需要。虽然近年来有所改进,但其重要内容基本未变。而依各国经验尤其是大陆法系国家之法律规定,建立以物权法统一为基础的我国房地产登记法律制度是较为理想的选择。2、登记机关的统一我国目前的房地产登记存在着“两头执政”的局面,且各自之间依据不同的法律。依照《土地管理法》的规定，我国土地登记由土
地所在地的县级以上人民政府进行办理。中央国家机关使用的国有土地具体发证机关,将由国务院确定,不一定实行属地原则。而对于房屋权属的登记,依据《城市房屋权属登记管理办法》的规定,为房屋所在地的人民政府的建设行政主管部门登记。这种办理机关的不统一,造成了许多的矛盾,损害了我国经济的发展和权利人的正当利益。
篇十五：我国房地产登记制度存在的问题及完善
P> 论我国不动产登记制度的建立与完善摘要:《中华人民共和国物权法》于2007年出台,该法在总则里确立了我国不动产登记制度,使我国的不动产登记制度从此有了系统的规定,这将使我国的不动产登记制度得到更好的完善,并更好地保护国家、集体和公民个人的不动产。但我认为,《物权法》仍存在一定的缺陷,本人将对我国不动产登记制度的建立进行论述,并对制度的完善提出自己的建议。
关键词:不动产登记登记效力登记类型完善
一、不动产登记制度的概念
所谓不动产物权的登记是指经权利人申请国家专门机关将不动产物权变动事项记载于有关不动产物权登记簿的事实。简称不动产登记。以此为基础建立起来的不动产物权登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度,为不动产物权登记制度。
二、建立不动产登记制度的意义
不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中,法律在保护财产静的安全的同时,更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位,因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色,它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。
由于物权具有绝对性和对世性,所以,物权进行任何变动,都应进行公示。公示的方式有交付和登记。交付是动产物权的公示手段,而登记则是不动产物权的公示手段,登记作为不动产物权(除抵押权以外)变动过程的生效要件,即只有登记了才能发生不动产物权转移的效力。由此可见,不动产登记使得人们从这种表现方式得知某不动产上物权的存在。对第三人来说,基本的意义是权利变动让人知悉的效力,即
登记的告知作用。而从最终意义上说,是有利于维护不动产交易安全,从而保护善意的第三人。所以,建立不动产登记制度的意义是十分重大的!
三、我国不动产登记制度的现状
(一)我国没有形成统一的不动产登记管理体制
1、没有一部统一的不动产登记法
我国有关不动产的登记没有形成专门的法律,物权法也没有作出比较详细的规定,只是在第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一机构和登记办法,由法律行政法规规定。”比如《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》等都具有浓厚的行政色彩,是根据政府各个行政机关的行政职能和管理需要设立的。所以,行政机关会设置一些烦琐的登记程序,这样一来,就会在一定程度上阻碍不动产
1
的交易。较强的行政色彩在一定程度上减弱了物权性,从而对不动产的交易产生一定的负面影响。
2、登记的范围不明确
《物权法》中对不动产登记的范围也不明确,比如《城市房屋权属登记管理办法》将他项权利限定为“由房屋所有权产生的抵押权、典权等权利”。
3、不动产登记机关不统一
依据我国现行的法律、法规或规章,约有6个部门可以进行不动产登记。如土地登记在土地管理部门,房屋产权登记在房地产管理机关,草原登记在农牧业部门,林木权登记在森林管理部门等.登记机关不统一,多个登记机关、多头登记,登记机
关分散,既不利于登记机关之间的相互沟通,也不利于当事人的查阅;登记机关权力纵横交错,会扰乱正常的法律秩序。当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时,不但会损害当事人的正当利益,增加其不合理负担,而且会扰乱正常的法律秩序。会导致不动产所有人之间的大量纠纷;不利于登记资料的合理利用,多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性,严重影响了土地资源的高效利用;多个登记机关同时存在,对人力资源也是一种浪费职能重叠。总之,界限不明,这都会损害人民的利益,不能很好解决矛盾问题,所以这些问题有待在物权法中予以纠正和明确。
(二)不动产登记的种类不完善
预告登记主要有三方面的作用:一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力,因此通过预告登记的方式使债权通过登记的方式记载下来并予以公示,这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的,从而使债权的请求权得以保全。二是顺位保证作用。为了防止未来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾,通过预告登记的方法,将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列,并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。三是破产保护作用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人,从而保证请求权人取得不动产物权,而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人,从而保全请求权得到实现。
但在我国,预告登记并没有在法律上有一个明确的地位,似乎不能得到法律的承认,所以,对于预告登记的性质等,我们在实践中遇到这种问题,就不能够很好的解决了。比如《城市商品房预售管理办法》中规定:“商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管
理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”虽然这条规定了商品房预售合同的登记备案制度,但对于该登记备案制度的性质及法律效力却并没有具体规定。在各地制定的商品房预售管理办法中,对预售登效力的相关规定也大相庭径:有的规
定未经登记无效,有的则规定未经登记仅是无法对抗第三人,不影响合同本身的生效。
由此可见,我国不动产登记制度仍然很不完善,现有的登记制度并不能很好地保护权利人对未来物权的请求权,这缺乏明确的法律保护。所以,我们应该要建立健全不动产登记制度,以维护交易安全和实现经济秩序的健康发展。
四、我国不动产登记制度的完善
(一)建立统一的不动产登记制度
1、统一不动产登记机关
由于我国的登记机关较为分散,这会使得不动产登记显得很混乱。而选择哪个机关为登记机关也是个问题。首先,我觉得法院并不适合为不动产的登记机关。这是因为法院本来就有审判的任务,若要再负责登记的工作,这将大大加重法院的压力。而且,作为登记机关,法院在审查登记的真实性时可能还会出现徇私舞弊的现象。所以,我认为法院并不适合为不动产登记机关。
我认为,行政机关更为适合为不动产登记机关。这是因为一直以来都是由性质机关负责不动产登记工作的,而且,这样也能够减轻法院的工作压力,提高法院的工作效率,并能够避免那种徇私舞弊的现象出现。
2、确认不动产的登记范围。
我国应确立以不动产物权的发生、变更与消灭为登记的范围。也就是说,对于土地、房屋等不动产上设定的各种物权,包括所有权、用益物权和担保物权都要登记了才能取得、变更和消灭,使民事登记的范围缩小,这样才能最大限度地减少商品流通领域中的障碍,使商品交易更快捷和安全。
3、统一不动产登记法
不动产登记法应该与《物权法》的规定相适应,我国应制定统一的不动产登记法,改变现行登记管理体制。要对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产,适用统一的登记法,以更好地保护当事人。
4、对不动产物权登记进行公告
我国法律规定,不动产物权的取得、变更和消灭,必须进行登记,其中一个重要的决定性因素是登记具有公示公信力。但是我国登记的公告只是在登记机关和当事人之间进行而已,对于其他人来说却是个谜。有的房地产登记管理部门竟然还把房地产权属登记置入保密范围。这样子是不对的,我们应当讲不动产登记公诸于世,这样才具有公信力。
(二)完善预告登记制度
要完善预告登记程序,一是要统一登记机关,这也是完善预告登记程序的前提。二是要建立预告登记审查制度,登记机关的审核主要审查登记申请是否符合预告登记的上述要件,不仅要进行形式上的审查,即审查登记的程序是否合法,还要进行实质审查。而且,还要实行预告登记机关责任制。如果登记和真实权利之间的差异是由登
记机关所造成的,那么登记机关应该承担赔偿责任。这样一来,我国的登记机关将会提高登记的正确率,也会提高办事效率,以更好地保障权利人的利益!
注释
谭启平.我国不动产物权登记制度的反思与构建[J].河北法学,2005,23(8):49-50.
参考文献
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篇十六：我国房地产登记制度存在的问题及完善
P> 房地产登记制度存在的问题及对策研究摘要：所谓房地产登记是指权利人向国家登记机关申请将房地产物权变动的事项记载于房地产登记簿的事实。以此为基础建立起来的房地产登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，即为房地产登记制度。本文在详细的分析了房地产登记制度存在的问题的基础上提出了相应的建议和措施。关键词：房地产；登记制度中图分类号：df471文献标识码：a文章编号：1001－828x(2011)07－0084－01由于我国尚未制定系统的房地产登记制度，缺乏一个完整的登记体系。对登记机关的设置、实质审核的内容、登记的程序、登记的效力等没有统一的分类，致使一些登记制度问题无法得到合理的解释，影响登记制度的进一步发展。一、目前房地产登记制度中存在的问题1.登记机构不统一房地产登记由房产和土地两个登记机关分别登记，机构行政管理重叠，职能交叉，部门利益相互冲突，造成登记机关不统一。这样不仅不利于当事人进行房地产登记，还耗费了房地产交易的成本，在实际工作甚至可能造成房地重复抵押的局面，既浪费人力物力，又严重影响正常的房地产市场的发展。2.房地产登记程序的复杂、烦琐性申请人在申请房地产登记时必须甄别自己要申请的是何种登记类型，应该准备哪些相关资料，可老百姓对于房地产登记了解的程度有不同，他们在办理登记时有时很难理解一些法律条文条款，以致于为准备申请登记的资料而来回奔波且效果不大，登记机关也将相应增加许多工作量。
3.登记记名的不透明化在现实的房地产登记实务中，一方面，由于管理上错误思维的影响；另一方面，由于过份强调个人隐私的保护，导致了对登记资料保密的过分强调。公示的不周全内容损坏了房地产登记的公信力，这在某种程度上造成了我国目前的房地产登记在实质上并未能起到有效保护交易安全的作用。4.登记模式的混乱总登记是指登记机关为对全国或某个地区的土地资源及土地权利的普遍登记，而初始登记是指房地产的第一次登记。在实践中，并没有完全区分开来。地籍整理是一项十分必要的制度，比如现在很多城市由于发展过快，“城中村”的现象比比皆是，这导致了集体土地与国家土地有时候很难区分，地籍混乱，征收国有土地甚至是重复征地的现象时有发生。5.不动产房屋登记的效力不明确目前我国有关不动产登记制度的法律法规的适用范围只适用于城市，关于房屋或房地产权登记的规定只适从于城市或城镇。而农村现在普遍对宅基地颁发宅基地使用权证。而农村房屋的产权登记则成为被遗忘的角落。改革开放，农村出现商品房，农村房屋买卖
抵押等增多，而有关农村房屋产权的管理在法律法规规章方面基本上仍是空白。
6.登记错误赔偿及保险方面不完善根据《中华人民共和国国家赔偿法》的规定，一旦登记错误，国家只赔偿该登记行为的直接损失。由于何谓直接损失的判定标准是极为模糊的，对于房产登记错误及赔偿方面没有一个详细的赔偿细则，而其他的没有一个清晰的划分标准。针对房屋保险这一块也没有一个清晰的界定，影响房屋交易双方及房产行政部门的管理和规范。7.房地产登记行为合法性审查标准的问题对具体行政行为合法性审查，是从执法主体资格、执法主体的权限、执法目的、认定事实、适用法律和执法程序五个方面进行，对这一点在实务中已达成共识。但对房地产登记行为认定事实部分，是进行实质审查还是形式审查，还是要对申请人提供的登记材料的真实、合法、有效作全面的审查，则始终存在争议。二、房地产登记制度改进措施随着《物权法》的正式实施，我们必须针对以前房地产登记制度存在的弊病进行改进，不再把房地产登记看作是一种政府管理职责，是一种政府的管理行为，而应该认识到它是物权的一种公示手段，是形成一种维护公平和秩序的服务型、现代型的房地产登记制度。1.以《物权法》为依据建立统一的登记机关
针对我国的多个登记机关、多头登记的现状，有必要在政府中设立一个专门负责房地产登记的行政机关。我国正在进行的政府机构改革就是要使一个管理型政府向服务型政府转变。如果政府职能不转变，即使由其他形式上独立的机关来履行登记也难以达到目的。因此，建立一个统一的登记机关，统一管理和规范，减少繁琐使登记程序以及登记审核等更加明确。
2.简化房地产登记的程序，提高其透明度，方便、快捷地实现房地产登记
政府机关必须改变观念，不能因登记发证制度而重发证轻登记，把管理职能当成一种权力，应该在申请人申请登记时主动提供业务咨询服务。变被动服务台主动服务，按登记类型提供各种登记类型提交资料清单、粘贴办事流程指南、设置咨询电话，安排专门业务咨询台，对前来办理的登记业务做一个初步的资料预审，一次性告知需准备的资料，减轻申请人的来回奔波之苦。还可在房地产交易买卖中引进律师代理，让律师成为双方当事人之间合同的实质性法律见证人。这样既可以让当事人节约人力物力，在不懂得登记实质内涵的情况下避免法律漏洞。登记机关可以减轻实质审查的压力，对律师代理的登记业务进行形式审查。
3.充分发挥房地产登记的公示作用，保障房地产交易的安全房地产登记的核心目的在于公示，即通过登记将房地产物权设立、转移、变更等情况向公众公开，使交易第三人能够了解某项特定房地产的物权状态。《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关
系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”当然不是指房地产登记簿就可以无范围地完全公开查询，如果不加限制地提供查询，也会被一些别有用心的人利用登记簿的信息从事不法活动，那样权利人的利益反而会受到侵害。只有对办理登记的申请人或有明确交易意向的提供登记簿查询，才能减少房地产交易费用，提高房地产交易效率，维护房地产交易秩序。它将改变以往单纯的行政管理职能，以服务为基本出发点，在登记的过程中更好地为申请人服务。
4.建立房地产登记专业代理人制度我国有必要引入房地产登记专业代理人制度。土地登记专业代理人介于政府与民间桥梁角色，为社会需要之自然产物。土地登记专业代理人之不动产法务与税务专门知识，应远优于律师与会计师。由于登记专业代理人在一定程度上充当了房地产交易中介的功能，其通过房地产交易的经验积累及对房地产市场的了解，能较全面的了解房地产的价格及房地产市场的走向，若房地产登记专业代理人能与房地产行政主管机关合作，则可有利于我国房地产市场的管理及理性发展，方便人民的房地产交易活动。5.明确政府的管理规范，发挥房地产登记制度的效力转变政府的职能，发挥政府由管理型到服务型的转变。明确政府职责，区分政府管理的范围及审核标准，发挥登记制度的法律效力。达到重领证也中登记的管理态度。从以人为本的立法精神，优先保护人们的基本权利角度实现产权的明确、手续的简化、费用的节省
篇十七：我国房地产登记制度存在的问题及完善
P> 论我国房地产权属登记制度作者：徐强来源：《经营者》2017年第9期
一、引言
在城市中，有的房产因为政府政策，购房者能够低价购得，在一定年限内拥有使用权，但是却永远没有房产权属证书。甚至有些房产交易是个人之间私下交易，购房者法律意识淡薄，导致人财两空。这些情况的出现从深层次分析就是缘于我国房地产权属登记制度不够完善，政府对于房地产权属的管理不够深入。
二、房地产权属登记制度的概念及作用
房地产权属登记制度，即房屋使用权登记制度与土地使用权登记制度的合称。众所周知，房产与地产都属于不动产，因此对房地产的登记管理并对房地产权属进行公示变得尤为重要。房地产产权证就相当于人类的身份证，对于房产的权利人、面积、所在地点都有细致标注。根据我国《城市房地产管理法》第60条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”也就是说一处房产应该拥有两份证书，即房屋所有权证书与土地使用权证书。如上所说，我国法律规定土地永久属于国家，人民只有使用权而没有所有权，换句话说，人民不拥有土地但可以根据国家的划分进行使用。在我国，房地产登记制度具有房地产权利确认、公示和管理的职能。同时，房地产权属登记属于一项行政法律制度，其具有强制性。没有经过国土局登记的房地产，其使用权不受到法律的认可与保护。其次，公示功能是房地产权属登记完成后最重要的功能，将房地产使用权利过渡给个人，证书就是一种权利人拥有使用权利的最好说明。在与第三方发生纠纷时，证书具有法律效应，是使用权属于谁的直接证据。最后，房地产权属登记制度具有明显的管理功能。只要登记部门足够完善房地产信息，政府对房地产权属数据库进行调查就可以发现所处阶段中房地产的发展状况，并及时作出政策调整，也有利于国家发现不法行为的存在，对于废弃房屋与土地的回收也有监察作用。
三、房地产权属登记制度的主要特点
房地产是一个整体，因此房屋与土地的使用权所属人应该是同一个，而不会出现第二个权利人，通常就是户主持有总的使用权。在特殊情况下，如果房产需要转让，那么应该将房屋使用权与土地使用权一起转让，不可只转让其中一样，这在法律上来讲属于违法行为。抵押房产时，也应该是整体一起抵押给个人或一个单位。房地产权属登记制度的第二个特点是所属地原则，房地产属于不动产，不能通过外部力量转移，因此房地产权属登记只能到房地产所在地的房地产登记行政主管部门进行。
四、房地产登记制度的改进方式
（一）建立统一的登记机关
我国所有制度都是在探索中不断完善的，很多登记制度的登记机关都具有多元化的特点，完成一件登记或者注册需要奔波多个地方是常事。在房地产权属登记制度方面，国家政府部门应该建立统一的登记机关，成立专门的登记工作人员队伍，开展专业化培训，培养房地产登记专业人员。并且房地产主管部门应该建立问责制度，对工作人员的日常工作形成警示作用，避免因为工作人员的不专业操作或者是工作人员的疏忽造成工作纰漏。登记主管部门应该建立统一的登记程序以及采用统一的登记信息网站，便于信息的录入与查询，促进信息资源的共享。建立统一的登记机关可以节省权利人的时间，也给登记机关自身信息整理提供便利。
（二）简化房地产登记程序
房地产登记程序主要包括四个部分，第一个部分是申请人需要向房产所在地的政府登记部门提出书面申请，登记部门核查真实情况后予以办理。第二个部分就是权属审核，前提条件是国土局下面的房地产测绘部门已经采集完所有数据信息，登记部门再根据申请人提交的证明材料进行初审、再审以及最后的审批工作，审核通过以后就是第三部分。第三个部分也就是公示，利用报纸或者是新媒体进行公示，利用大众监督审查是否有反对、有异议的情况存在，这一步并不是必须进行的部分，但是特殊情况下必须进行信息公示。除此之外，如果产权证有遗失，那么必须进行登报公示，宣布产权证作废。最后一步也就是产权证的颁发，经过多次的审核过程之后，对申请人进行权属证书颁发。在现有登记制度管理下，通常申请人真正拿到权属证书必须经过很长的时间，简化房地产登记程序迫在眉睫。在互联网技术发达的今天，申请人完全可以在网络上进行申请并完成资料提交，只需要在最后到政府部门完成证书领取。政府工作与互联网结合必将成为今后政府工作的新方向。
（三）充分发挥房地产登记公示作用
公示，顾名思义就是将信息资源广而告之。房地产登记其实就是房地产权属公示的途径，其目的是保护房地产在转让或抵押过程中出现的第三方的保护。房地产权属证书其实是受到法律保护的财产的标志，在流转过程合法的表现。将房地产权利人拥有的权利公之于众，一方面是维持市场经济中平等的交易秩序，另一方面就是维护交易双方利益不受侵害。
（四）建立房地产登记代理人制度
传统的房地产权属登记制度要求申请人必须亲自到登记部门提交材料，其他人不得代理，但是随着社会现状的改变，有的人可能拥有不止一处房产，跨地办理房产证权属登记就相当麻烦，需要花费大量的金钱与时间。要改进房地产权属登记制度，那么建立房地产登记代理人制度不失为减轻申请人申请登记压力的好办法。目前我国已经兴起了大量房地产权属登记代理人培训机构，这些培训机构培养了大量的优质代理人，这些代理人不仅精通房地产知识，对于房地产法律知识也是相当了解。申请人办理委托书将办理登记的基本权利移交给代理人就可以节约申请人大量的时间，并且房地产权属登记过程烦琐，委托代理人办理房地产登记就可以免去需要跨地办理的烦恼。
（五）明确政府管理规范
申请人向政府房地产登记部门申请，那么就肯定要参与政府部门对房地产的管理过程。政府部门作为人民房地产信息的登记注册以及管理部门，首先就应该明确政府管理规范。在操作流程中，工作人员不可徇私舞弊，因一己私欲完成不具备登记资格的登记；政府高层管理部门对于登记主管部门中存在的不法行为应该严加监察、严格控制、严肃处理，以“为人民服务”为宗旨，努力做好自己的本职工作。对于权属证书的材料费应公示出来，让人民知道具体价格是多少，工作人员绝不因为自己所在岗位是政府岗位而贪赃枉法。房地产登记主管部门要建立统一的登记流程，建立专门的登记机关，规范工作人员在日常工作中的所作所为。
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