房地产企业存在的融资风险17篇房地产企业存在的融资风险 一房地产贷款加大严控2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策包括融资监管信托预警外债约束lprloanprimer下面是小编为大家整理的房地产企业存在的融资风险17篇,供大家参考。
篇一：房地产企业存在的融资风险
一房地产贷款加大严控2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策包括融资监管信托预警外债约束lprloanprimerate贷款市场报价利率改革银行检查等手段现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度并会严审企业资质资产负债率及净资产浅谈房地产企业融资问题及建议
摘要融资是房地产企业（简称“房企”）经营活动的重要内容之一，也是当前很多房企面临的一大难题。在监管全面封堵房企融资的当下，后续房地产投资会大概率出现加速下行，而且趋势可能会持续。对房企而言，如何摆脱融资困境并安全过冬是目前需要探讨的课题。基于此背景，本文以房地产企业为研究对象，对其融资渠道和融资方式问题展开研究。首先阐述融资的基本理论和房地产企业的融资渠道和融资方式;然后结合实际，深入研究现阶段房企融资面临的问题;最后从现金流、资产证券化及传统模式转型几个方面，提出促进房地产企业走出融资困境的建议。希望本文能够对房地产企业顺应市场变化、及时做出战略调整、走出融资寒冬提供参考。
关键词房地产企业融资渠道融资方式
近年来融资难度大、无法降低资金成本已成为房地产企业的痛点。自房地产行业实施调控以来，房企融资越收越紧。除了传统的银行融资，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道融资，都将受到重点关注和监管。在此背景下，本文希望通过对房地产企业融资困境的分析，冲破传统的融资思维束缚，为房企走出融资困境提供一些方向与建议。
一、融资的基本理论
融资是指通过相关融资渠道，采用一定的融资方式，有偿获得资金使用权，为企业提供短期或中长期资金支持。目前企业主要的融资渠道有银行、信托、基金、证券市场、保险等。融资方式包括直接融资和间接融资两种：直接融资通常获得的是自有资本，即股权投资，优点是可以采用多元化投资分散风险，缺点是增加了经营决策方面的约束与管理难度;间接融资通常获得的是借入资金，优点是融资速度快，融资成本相对较低，缺点是必须按时还本付息，融资风险较大。所以，融资决策中最关键的问题是确定融资渠道和融资方式，在确定融资方式和融资渠道时，主要考虑融资成本与融资风险。融资成本低的融资方式必定融资风险高，反之亦然，融资决策就是使融资成本与融资风险达到最佳组合。
资本结构的啄序理论认为，如果需要筹资，公司首先倾向于采用内部筹资方式，因为内部融资方式不会传导任何可能对股价产生不利影响的信息;如果需要外部筹资，公司将优先选择债权筹资，再选择其他外部股权筹资。
根据啄序理论，企业融资的目的就是当企业资金短缺时，在融资风险一定的情况下，以最低的融资成本筹措到适当期限、适当额度的资金，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。企业需要可持续发展，尤其是房地产开发企业，现金流是企业赖以生存的命脉。从“前融配资拿地”到“土地与在建工程抵押”，再到建成后“自持物业的经营性贷款”，融资就是一道贯穿始终的流动血液，可以盘活企业资金，缓解企业压力，为企业的生存与发展提供必不可少的支援。
二、房地产企业的融资渠道
我国房地产融资的渠道较多元化，银行融资是目前最传统也是运用最成熟的方式。随着市场经济的变化发展，各类基金、信托、券商及保险也应运而生，丰富了房地产行业的融资渠道。
（一）银行
1.表内融资。银行的表内融资最普遍的融资方式就是项目开发贷，需满足“432”条件，即四证齐全、三成资本金和二级资质。其次就是土地储备贷款，但根据财综〔2016〕4号文规定，自2016年1月1日起，各地不得再向银行金融机构举措土地储备贷款，其已被禁止。次年财综〔2017〕62号文再次强调了“不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务”。最后是经营性物业贷款，授信额度一般与租金收益挂钩，通过CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商业抵押担保证券）完成贷款流程。
2.表外融资。一般的融资渠道和融资方式有：银行自有资金+券商资管、银行理财+券商资管、并购贷款以及非金融企业债务融资工具等。表外融资对资金用途、通道以及投资管理监管的限制条件比较多。
（二）私募基金
投资方式主要有股权投资、可转债债转股类、明股实债、股+债。其中，股权投资是目前的鼓励方向，也是操作性最强的;而明股实债存在合规性风险，操作受限;最后是股+债的形式，需要一事一议，同时考虑资本弱化条件。
（三）信托
信托也是我们通常所说的“非标债权业务”，2017年5月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，之后多家信托内部发文，禁止通道业务，目前股权投资为主要业务转型方向。
（四）券商
券商的类型较多样化，常见的几种融资方式有公司债、企业债、境外发债、资产证券化和IPO定增。公司债对贷款主体和综合指标有较高的要求，资产证券化（REITs）是目前大多数企业融资的研究方向。
（五）保险
保险资产管理机构提供的融资方式一般分为债权投资计划、股权投资计划、资金支持计划和保险私募基金，均需要各自满足特定的条件方可操作。
三、当前房地产企业面临的融资问题
在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。虽然房地产企业的融资渠道很多，但因众多限制条件及政策的出台，可落地的渠道却寥寥无几。
2019年，银保监会先后在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，多家银行停贷的消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。
（一）房地产贷款加大严控
2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策，包括融资监管、信托预警、外债约束、LPR（LoanPrimeRate，贷款市场报价利率）改革、银行检查等手段，现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度，并会严审企业资质、资产负债率及净资产。这一系列措施使得房地产企业融资约束大大增加，资金缺口变大。在2019年下半年，央行宣布降准的同时，也明确表示同步释放的9000億资金不会投入楼市。降准虽然对房企融资的影响非常间接，但缺钱的企业依旧是危机四伏。额度的全面收紧，不仅会提高资本成本，也会影响最终的融资结果。以深耕产业园15年的北京天瑞金集团南京区域公司为例，截至目前，合作的当地几家银行中，即使已取得批复的房贷，也未有一笔获得放款审批。
（二）房贷利率历史性变革
2019年8月25日，央行发布公告：自2019年10月8日起，新发放商业性个贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，房贷利率正式挂钩LPR。表面上看，新标准的房贷利率下限均低于当前实际贷款利率，但这并不意味着房贷降息。特别是对房地产企业融资贷款而言，相对资金成本较低的是传统的银行融资方式，但目前的贷款利率也在逐年上升，以江苏南京地区为例，一些非国有银行的放款利率已经高达10%以上，其他融资渠道的利率也有不同程度的提高，甚至达到了20%。由此可見，央行降准并未给房企融资带来利好消息，房地产企业的融资成本依旧只增不减。
（三）房地产企业内部的迅速扩张
房地产企业的特性就是“高周转、高负债、高杠杆”。在开发的前端需要大量的资金投入建设，一般来说，企业的自有资金投入占比为30%～50%，在销售回款未达到预期之前，剩余的建设资金往往需要通过融资来补足，甚至有的房企将融入的资金作为实现资金平衡的重要来源之一。基于此，一些企业不惜以高资金成本取得融资，来满足自身快节奏的扩张，粗放型运作整个开发过程的资金，没有考虑如何令资金使用效率达到最大化，导致企业承担巨大的偿债风险。
四、冲破房地产企业融资困境的建议
融资是为了企业更好地经营，但不能为了扩张而盲目拉高负债，导致资不抵债。尤其是在房企政策调控的当下，与其在传统的融资方式里夹缝生存，不如冷静分析市场局势，顺势而为，另辟蹊径。
（一）注重现金流，放缓扩张脚步
易居企业集团有限公司的CEO丁祖昱曾说：“拿钱比拿地更重要，回款比销售更重要。”这句话不仅强调了现金流对企业生存的重要性，也道破了房地产企业正面临资金难题。企业不应只单一注重融资扩张，毕竟借的钱迟早是要还的，必须实时把控资金风险，关注现金流平衡，实行现金流和融资双管理原则。随着传统银行融资的比例下降和融资成本的不断增加，海外融资的步伐也在持续加快。越来越多的房企通过股权融资，特别是利用境外的股权融资和境外发债来补充现金流。
（二）资产证券化的想象空间
在楼市调控的大趋势下，房企的融资渠道并未完全被堵住，一些融资产品还是被鼓励和支持的，这就是我们现在说得最多的资产证券化，或将成为房企资金的重要来源。资产证券化就是引入大量的民间资金，这种方式可以弥补甚至超过融资受限的资金。实现房地产资产证券化、扩大股权融资规模、降低杠杆比例，将会为市场注入新的活力，从而满足部分融资需求。未来，利用资产证券化融资能力的差异，也将重塑房企竞争的新格局。
（三）传统房地产企业向产业运营综合地产转型
单一的传统房地产开发模式日趋受限，众多龙头房企已经向综合体运作模式转型，也就是产业地产综合体。产业地产相对小众，但足以吸引眼球：他们的客户群不是个人，而是企业;他们的运作模式不是高周转快节奏，而是销售转入+园区运营。这种模式的优势在于企业与客户共同可持续发展。产业地产的融资模式有所雷同，但也有所区别，可以为融资带来更广阔的途径。
1.银行贷款。大多数产业地产都属于国家重点扶持的产业，如南京江宁地区就有很多高新技术产业等定向招商的园区、小镇、药谷等。这一类企业中，还有一些与政府合作拿地开发建设的产业园，借助政府平台，往往更容易获得银行金融政策的支持，甚至能享受一些优惠政策。另外，产业地产后期会有自持资产的运营，因此经营性物业贷也是产业地产常用的一种融资形式。因为有政府的支持、产品相对简单，风险相对于房企也较小，越来越多的银行愿意针对产业地产融资，开拓新的业务渠道。但在目前，产业地产没有明确的产品定位和相关政策，银行的风险评估还是游离在房企融资和运营服务类企业融资之间，没有一个统一的标准，但相信通过一次次的成功合作案例，未来的市场一定会打开。
2.园区PPP。园区PPP模式是从公共基础设施建设发展起来的一种优化的项目融资与实施模式。通过PPP合作，可获得政策性银行部分低息、部分免息的贷款和财政补贴。政府与产业地产商运营这种模式，双方都能获益，达到双赢。
3.房地产信托投资基金（REITs）。产业地产项目可以将已建成项目预期租金收益打包进行项目资产证券化，为园区的进一步开发或者其他园区开发提供资金支持，保证园区滚动可持续开发顺利进行。在多种融资渠道受限的情况下，产业地产的融资模式在向REITS倾斜。通过这一市场化的融资途径，可以盘活企业的存量资产（如一些只租不售的
项目），从而加快建设资金流转。也可以通过REITs收购已建成的物业或合作经营等模式，吸引更多的社会资本参与开发建设。
五、结语虽然当前相关政策的调控对房地产行业冲击很大，但市场倒逼的结果就是创新。社会在变革，市场在变革，如果企业依旧以传统的运作思维，继续守旧“以不变应万变”的话，迟早面临被淘汰的结局。如果房企能够顺应市场变化，及时做出应对及战略调整，就能可持续地存活下去，甚至可以利用市场的变革，拉开同行差距成为佼佼者。房地产企业的冬天来了，相信春天也不会远了。（作者单位为南京金宁天瑞置业投有限公司）参考文献[1]田丰.房地产企业融资方式分析[J].中国金融家，2019（06）：130-131.[2]葛爱斌.房地产企业融资困境及对策研究[J].经济纵横，2019（12）：147-148.
感谢您的阅读，祝您生活愉快。
篇二：房地产企业存在的融资风险
浅析房地产企业融资中存在的主要问题及解决策略一、当前房地产企业融资中存在的问题
1.社会融资环境的制约
首先是政策方面的约束。对多数房地产企业而言，银行信贷融资是企业最常选用和依赖的融资方式。银行信贷融资需要企业满足一定的准入标准、审批条件等，审批周期也较长，不利于资金周转。特别是近年来，房地产信托及债券融资渠道在严格的法律法规约束下有了更为严格的限制，以至于很多房地产企业凭借这种方式进行融资，难度非常大。其次是金融市场的制约。当前我国经济水平发展迅速，同时证券市场的发展速度也十分可观，但政策改革变化的速度却不能与之平衡，有效的信用保障制度不够健全，创新的金融模式以及有效的监管力度明显不足，导致很多金融产品不能被市场利用，因此严重阻碍着房地产企业融资渠的扩展。
2.企业缺乏完善的财务制度与准确的资金预算
现今我国多数房地产企业属于中小型规模，相对大型房地产企业而言财务制度的完善情况并不显著，财务部门对企业需要的融资计划制订不够及时与合理。一些企业为了吸引资金，会进行盲目扩张，最终导致企业的资产负债比例较高，随之而来的就是不断上升的财务风险。企业如今的经营模式处于负债经营→债务偿还→再负债经营的恶性循环中，自有资金难以积累，从而严重阻碍了企业的发展。企业的融资预算不能够局限于领导提出目标→财务人员核算→通过银行借贷的简单模式，而是需要有引领全局发展的经验丰富的管理经营者和操作人员，然而目前的现状却是企业组织领导能力不够全面，预算结果缺少科学性。
3.房地产企业自筹资金能力有限
房地产企业的盈利情况与其项目自有资金的投入关系密切，因为每一个项目的开发都存在一定风险，企业往往会对自有资金的投入予以控制。在很多房地产企业中，自有资金的投入比例不足总资金的1/4，其中很大一部分资金还是来源于商品房的预售。房地产开发过程中自有资金不足还在一定程度上影响着银行对企业的放贷，可能会导致企业资金链断裂等严重问题。另外自有资金不足将使企业负债率升高，经营风险也随之提高，最终使融资变得更为困难。
4.房地产企业融资渠道狭窄
在全球范围看来，房地产行业的融资渠道并不少见，但我国政府对房地产企业融资渠道的监管十分严格，尤其是对海外投资的监管和控制，国家对海外投资
的审核不仅力度大，而且对投资金额也有一定限制。对于很多中小型房地产企业而言，因为不具备完善的上市资质，无法通过股权方式进行融资。从现有情况看来，企业的融资方式一般有两种，一是依靠银行信贷，银行信贷方式受到国家的宏观调控非常严格，对企业的资质审核也十分审慎，导致信贷条件严苛，融资效果并不十分理想；另外一种融资方式是依靠民间借贷，对于该种融资方式而言，其利率比银行贷款高出很多，不仅对企业运营风险是一个巨大的考验，而且也增加了房地产企业的融资成本，融资效果依然不理想。
5.资产负债比例巨大
房地产的开发是较大的工程，因此企业资金需求量非常大，单纯依靠企业自身积累的资金不仅时间漫长，而且也不能适应市场变化的需求。企业为了维持其在飞速发展的房地产经济中占有一席之地，往往需要依靠大量借款，很多企业的借款比例一般都达到80%左右，其中甚至不乏不受法律保护的高息民间借贷。较高的资产负债不仅增加了企业的融资成本，同时使融资风险也有很大程度的提高。
二、房地产企业融资的解决策略
1.积极引进外商投资
由于房地产业是我国支柱产业之一，国家对房地产开发资金管控比较严格，再加上房地产行业波动比较大，外资投入无法得到有效保证，所以外资引进十分困难。我国的房企利用外资比例多数不足1%，一直处于非常低的比例。但是外资具有十分大的潜力，增加外资的投入对扩宽融资渠道十分有效，这还需要在将来的发展中国家政策逐步完善，将房地产行业的资金运转进一步规范，使我国房地产行业逐步发展为一个成熟稳定的市场，在良好发展前景的吸引下，外商投资者会逐渐增加资金的投入，外资投入比例的提高将会给房地产行业带来新鲜的活力。此外，企业也要通过积极的融资方法吸引外资投入，除了直接利用外商投资以外，也可以采取间接利用外商投资的方式。
2.财务制度的完善
企业的财务制度是企业发展的保障，企业通过自身财务制度的建立健全，同时提高财务人员的能力和水平，加强财务人员诚信与责任意识的培养，及时主动的向出资方提供真实、可靠的财务信息，让出资人对企业的了解进一步加强，通过完善的财务管理向出资方展示一个经营可靠的企业形象。另外，向银行等信贷机构介绍企业的发展详情以及相关的技术知识，打造成为一个诚实守信经营、及时偿还到期债务的企业形象，一方面使银行等信贷机构对企业了解并信任，降低了解企业的成本；另一方面也为企业自身融资渠道的打通创造了良好条件。
3.做好预算工作
企业在进行融资活动之前首先要有明确合理的融资规划，融资规划的内容必须与企业的发展战略相辅相成，融资目标符合企业项目开发建设的客观条件，从全局角度出发进行全方位的研究和规划。预算工作在融资规划中又占有重要位置，是规划的第一步也是最重要的一步。预算工作不能够通过几个人的简单核算而确定，也不是企业财务部门闭门造车的结果，而是需要多部门、多人员团队的共同协作来完成的，所以部门之间的协调与合作显得至关重要。企业应该安排主要牵头人进行各个部门业务骨干的组织工作，对融资预算进行合作分析，让企业员工对整个过程提高重视程度。最终要做到预算结果不与实际相脱节，提高资金的合理利用度，使有效使用率进一步提高，减少资金使用成本。
4.扩充自有资金
众所周知，合理的资产负债率可以发挥良好的财务杠杆作用，从一定程度上来说它可以给企业的持续发展注入活力，然而过渡的资产负债比率却成为企业即将面对巨大财务风险的征象，企业的生产与发展存在时时刻刻的威胁。因此，房地产企业应该对自有资金的来源进行扩大和发展，自有资金的支持是企业良性发展的基础，所以企业对自有资金的积累要提高一定的重视程度，大中型企业可以利用原股东增股、新股东入股等方式来对资产负载率过高所带来的巨大压力进行一定的平衡。
5.建立多元化融资渠道
想要有效解决房地产企业融资困难的问题，至关重要的一点就是对融资渠道进行有效扩宽，在对企业所需资金科学预测后，明确所需资金并选择合适的融资渠道，同时降低企业对银行贷款的依赖度以及融资风险。我国当前对房地产企业的发展建议是大力提倡发展资本市场，对直接融资比例逐步扩大，间接的银行贷款融资方式需要进一步缩小。国家的政策与导向对房地产企业十分重要，要抓住国家给予的政策鼓励，进一步发展多元化的融资方式，如自有资金的增加、与大企业的合作、与同等企业的联营、民间借贷、上市、股权融资等。这种多渠道的融资形式一方面对资金的来源有效扩大，同时对融资所带来的各项风险也能够有利地分散，降低企业的融资风险。另外，多渠道的融资模式也为民间闲散的资金提供了合理有效的利用方向，保证了金融市场稳定的发展前景。
6.提高业务人员的综合素质
企业是由员工组成的，工作人员的工作质量是企业项目计划有效实施的保障。房地产企业的财务人员结构复杂，人员流动性较大，企业要采取一定的措施保障员工的福利待遇，运用激励政策将有能力有技术的业务骨干留在企业，为企业的融资管理提言献策。另外，制定严格的财务人员岗位责任制也十分重要，使员工爱岗守岗，将考核结果与相关业务人员的岗资、绩效相结合，以激励员工努力地去学习和探索业务知识。
篇三：房地产企业存在的融资风险
目前房产企业在一级融资市场过分依赖银行资金二级融资市场仍然没有建立房产企业对多方式的融资方式又缺乏相应的认识企业一旦缺钱会首先想到向银行借钱而不尝试基金信托债券等方式融资更不会想着创新融资手段房地产公司融资风险主要有哪些
小编希望房地产公司融资风险主要有哪些这篇文章对您有所帮助，如有必要请您下载收藏以便备查，接下来我们继续阅读。在大家眼里，房地产似乎就是非常好的，如今各地的房价高居不下，可以说房地产行业还是比较热门的。但是，房地产企业在经营的时候，也会存在自身的问题，有时候也是需要资金来周转一下的，融资是各企业家会选择的一个方式。同样的，房产融资也会存在一定的风险。对于房地产公司融资风险主要有哪些的问题，小编将为大家详细介绍。一、房地产公司融资风险主要有哪些？1、房企不断增加的融资规模由于房地产行业的特殊性，决定了房地产企业需要投资大量的资金支持企业发展。巨大的投资规模，加上投资周期较长，回收资金速度较慢，适度的引入负债资金支持，是企业可持续发展的必然选择。根据中国统计局官方网站显示，全国房地产企业近5年(2009～2013)年度完成投资额分别为25839.3、33065.5、44405.34、52036.26、63919.25亿元，年均增产率平均为25.6%。庞大投资规模下的房地产企业的资产负债率，也远远超过了理想状态下“适度负债”的范围，2007～2012年全国房地产行业资产负债率分别为：74.4%、72.3%、73.5%、74.5%、75.4%75.2%，这6年的平均资产负债率为74.22%。如此居高不下的资产负债率，以及不断增加的融资规模，一旦房地产企业经营状况恶化或者
盈利能力下降，到期不能偿还本息，资金供应链的断裂，对企业来说可能是致命的。2、房企相对单一的融资结构根据中国统计局官网显示数据，本文把房地产企业近5年的资金来源用表1来表示，由表1可以看出房地产企业的融资方式还是相对比较传统，融资结构相对单一，仍以国内贷款和自筹资金为主。对外资、外商直接投资资金利用明显不足，这也与我国目前的政策有关，国内房地产行业还没有向境外资本开放。房产企业开发的产品为资本占用较大，非日常消费、消耗产品，商品房的销售一定程度和市场的景气、政府政策有关，一旦出现产品滞销、住房空置率高涨，房企的资金将被套住，企业的发展就会出现危机。3、民间资本开始涉足由于近年来房地产行业的走热，房产企业的创利能力也在不断增强，社会上不少资本，尤其是高风险资本，开始涉足房地产行业。中小房地产企业在外部融资方面明显能力不足，自身资本有限，银行也随着国家限购政策的实行，对中小房地产企业的放贷减弱。而做为管理混乱、却需高额利润回报的民间资本，却甘愿冒险投资房地产行业，所以民间资本的很大不部分正逐渐被房地产企业所吸纳。这首先是因为，房产企业为了能在房价仍处于高位阶段完成新一轮的房地产开发，急需大量资金支持;其次，目前国内虚拟资本市场不景气，通货膨胀持续不降，放到手头的钱可能贬值，而民间资本又缺乏专业的投资知识，投进资本市场又有可能血本无归;房产企业属于做实业投资企业，在可预见时间范围内大部分城市的房价也不会下降，房产企业又有房产作为抵押，在民间资本看来
投资风险相对较低，所以民间资本对房地产投资有着特殊的偏好。二、房地产企业融资风险原因分析1、不利的金融环境及政策房产企业最大的外部融资是银行贷款，所以国内的金融环境及政策，对房产企业外部融资风险影响重大。总体来看，国内目前金融环境并不有利于房产企业发展。从2006年开始，政府开始对房地产行业进行宏观调控，上调银行及金融机构的存款准备金率，中国银行1～3年贷款年利润从06年的仅为3.06%到14年6.15%，同时居民房贷利率也不断增加。对银行资金的过分依赖，使房产企业在金融环境变化过程中很难独立发展，很容易导致资金周转问题、资金链断裂问题的发生，多变的金融环境扩大了房产企业的融资风险。目前房产行业仍没对境外资本开放，只有少量资本通过间接方式投资于房产企业，房产企业失去了大量外资资本的注入。最后，政府限购政策也一定程度上加大了房企的融资风险，“新国八条”规定：购买第二套家庭住房贷款比例不能高于40%，贷款利率不能低于中国银行基准利率的1.1倍，随后有关部门还规定第三套住房不能使用公积金贷款。2、不健全的资本市场机制改革开放进行了30多年，我国基本上建立了市场经济制度，但是资本市场价值仍然处于不健全状态。不完善的资本市场制度是导致房产企业过分依赖银行贷款等传统融资方式的重要原因。目前房产企业在一级融资市场过分依赖银行资金，二级融资市场仍然没
有建立，房产企业对多方式的融资方式又缺乏相应的认识，企业一旦缺钱会首先想到向银行借钱，而不尝试基金、信托、债券等方式融资，更不会想着创新融资手段。房产行业金融市场缺乏一个多层次的金融体系，房产企业融资更应结合自身特点，创新出一些房地产金融产品，搞活房产金融市场。此外，目前资本市场中专注于房产企业投资、担保、抵押贷款和质押贷款等中介结构严重缺乏。有人用“不管就乱，一管就死”来形容目前房产资本市场的发展，政府相关部分应制定相关法律、法规、制度，规范房企融资方式，外资投资力度，进一步促进资本市场的规范化发展。房地产因为经营的范围比较大，融资的时候，融资的金额不断增加，并且房产融资的融资结构比较单一，这些都是房产融资时会面临的问题。但是，无论如何，房地产公司融资的时候，肯定会比其他的企业容易一点。不过，就是需要选对融资方式。
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篇四：房地产企业存在的融资风险
房地产企业融资风险答辩自述房地产业对于国民经济发展起到重要作用，是改善人民生活和增强国民经济的重要产业。房地产企业的成功与否，与房地产企业筹集、利用资金的能力密切相关。房地产企业是资金密集型企业，在经营过程中需要大量的资金，仅仅依靠企业的自有资金是远远不够的。因此，融资对于房地产企业来说是必不可少的环节，而房地产企业在融资过程中会面临许多风险，对这些风险加以防控是每个房地产企业亟须解决的问题，以达到提升融资效率、促进房地产企业可持续发展的目的。房地产业能够在一定程度上促进当地的经济发展，同时带动相关产业的发展，已经成为国民经济的支柱性产业。随着我国对融资渠道监管的加强，房地产企业融资风险增加，融资也变得更加困难，基于这种现实背景，对房地产企业融资风险进行研究是非常有必要的。
一是开拓多元化融资渠道。多元化融资是国家宏观调控下房地产行业的必然选择。房地产企业要根据自身发展情况，充分利用金融市场，建立多层次多元化融资模式，将各类融资模式进行整合和分析，以便企业做出决策，更好地为企业提供资金支持，降低企业的融资风险。我国房地产企业融资过于依赖银行贷款，拓宽房地产融资渠道，探索多元化融资方式也是房地产企业亟须解决的问题之一。二是加强成本控制，确定合理的融资规模。房地产企业的融资成本与开发项目的时间有关，这就要求企业在这期间要做好预期现金流的预测与分析，同时做好成本控制管理，落
实到项目的各个环节上，并尽量缩短项目的开发时间从而增加企业的收益。同时，企业也要确定合理的融资规模，融资规模要符合企业的发展目标，合理的融资规模能够更好地促进企业运转，促进企业持续发展。
三是企业要提高风险防范意识，建立风险预警体系。一方面企业要增强防范意识，做好内控工作。房地产企业可以从管理制度、内部环境、风险评估等方面入手，构建完整的内控体系，使各个部门更好地执行各自的职责，从而加大对风险的管控。另一方面企业要建立融资风险预警体系，识别企业所面临的风险因素，以便更有效地对融资风险进行评价并及时采取相应的措施进行防控，促进房地产企业的平稳健康发展。
篇五：房地产企业存在的融资风险
房地产开发的融资风险及防范近年来，房地产价格持续上涨，政府实施相应政策加大对房地产市场的调控力度，在房地产持续调控背景下，流动性趋紧、信贷政策差别化待遇以及外资逐步撤离，房地产企业融资趋紧已成定局。但是，又由于房地产业投资周期长、流动性差等特征给房地产业的融资带来了很多困难。本文的研究内容主要是房地产企业发展问题及对策研究，根据房地产企业发展普遍遇到的问题，提出了房地产企业的发展策略。
标签：房地产开发；融资风险；防范措施
引言：
从1998年开始，国家对房地产行业的发展进行了多次宏观调整，房地产市场也在反复的支持与抑制当中得到稳定的发展。房地产业对我国经济的拉动作用很大，特别是近10年来发展很快，已经成为GDP贡献最大的行业。由于城市化进程的不断推进以及各方面利益的驱动，我国房地产行业发展的如火如茶，一批批万科、恒大之类的大型房地产企业登上舞台。但山于房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高等特点，使得房地产开发所需的资金量巨大，资金融通成了房地产开发企业最关心的问题。我国關于房地产开发项目融资风险的理论研究深度在不断的加强，从最初的定性研究到现在的定量、模型研究，并且逐步深化到各个层面，给融资风险管理带来了一定的方向性引导。
当下我国房地产企业融资渠道看似呈现多元化的特征，实际上，大部分房地产开发资金都自接或间接地来自银行，其他融资方式在房地产企业资金来源中所占的比重极低。房地产开发项目融资主要通过银行借贷、上市融资、房地产债券融资、信托融资以及介作开发等，虽然融资渠道很多房地产开发融资模式单一化，加之所处的市场环境复杂多变，使得房地产企业融资活动面临着严重的风险，存在诸如违约风险、法律风险、政策风险等一系列风险。只有在不断拓宽房地产开发项目的融资渠道的同时，分析融资所存在的风险，才能在发展中不断解决融资风险问题。
一、房地产开发企业融资风险的原因
（一）融资渠道过于单一
房地产企业开发资金自接或间接来源于银行信贷资金，融资方式对银行信贷完全依赖。对于房地产开发商来说，政策对贷款的影响比比较大，例如，政策风险在利率方面的表现，如果为了应对复杂的经济形势变化，政府较为频繁的调整银行存贷款贷利率，房地产企业的银行贷款成本就会发生较为频繁的波动，贷款政策也可能变得更加复杂，这种融资渠道单一性无疑将房地产企业的融资风险带到了一种可控性较差的局面。
（二）融资风险管理机制较差
在房地产企业项目开发过程中，融资风险管理是其风险管理的一个重要组成部分。在实际管理中，由于项目管理人对融资风险管理利害的忽视以及相关管理人员的专业分析水平不足等原因，造成融资风险管理机制不健全。风险管理的内容主要包括风险识别、风险评估、风险分析以及风险策略，完善的风险管理机制可以使项目开发部门能够很好的规避风险。目前，房地产风险管理在融资风险管理机制的建设上存在的问题主要表现在程序不规范、机构不完善以及人力资源不协调等方面，这些因素影响着融资风险管理的各个环节。
（三）受到外部经济环境的影响
外部经济环境的景气程度直接影响房地产企业的发展，从面影响房地产企业融资的难易程度方面，倘若房地产企业发展态势良好，那么房地产企业融资将变得相对容易，面且不用花费较高的融资成本另方面，倘若房地产企业发展不景气，那么房地产企业的融资将变得非常困难，银行等金融机构通常会质疑企业的偿债能力，要求企业支付较高的融资成本，还要提供相应的担保日前，此房地产中不企业的发展不景气，付出的综合融资成本较高，在收益定的前提下，房地产企业的利润空间缩不，企业发展仍然不景气，如此往复循环，企业融资和发展陷入恶性循环的怪圈。
（四）缺乏多呈层次房地产金融体系
目前，国内仍没有形成多层次丰富的房地产金融体系，仍以债券融资为主，股权融资比例甚不，整体融资格局单一。而在成熟的房地产金融市场上，不仅广泛存在债券融资和股权融资两种基本形式，还存在发达的证券化二级市场。此外，国内专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重，缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。
（五）融资渠道运用不灵活
正如上文所述，房地产在进行项目开发的融资过程中，理论上拥有很多种渠道，但是企业对于这些融资渠道的操作并不是太灵活，仅仅局限于较常规的方式。银行贷款往往是企业的首选融资方式，这种方式融资成本低、风险程度也较低，但是对银行的过分依赖会带来一定的市场风险、经济风险。一旦银行政策出现调整，企业就会而临着融资风险，造成项目资金短缺。此外，房地产企业往往会采用预售的方式进行融资，这种方式可以在投资者、开发商以及银行之间形成一定的担保抵押，降低融资风险。但是，企业往往存在经营管理不善的因素，引发资金链的断层；投资者也会存在违约的现象，引发后续很多繁杂的手续问题。项目的停滞不仅影响着企业的发展，也影响着投资者的利益。以上是最常用的两种融资渠道，介作开发的融资方式也较为普遍，但是其他融资方式在项目开发过程中很少用到，这样就会导致风险较为集中。
二、房地产开发项目融资风险的防范对策
（一）建立风险预警机制
融资风险是房地产企业面临的主要风险之一，房地产企业完个全有必要建立相应的风险预警机制对其加以预测和防范，以防风险实际发生时，企业措手不及，难以应对到日前为止，已有不少学者提出了较为可靠的风险模型，作为风险控制的主体，房地产企业可以结合本企业的实际情况，并紧密结合经济环境和经济政策的变动选择最合适的风险模型，对房地产企业可能而临的风险因素进行预防控制，并针对可能出现的问题提前制定解决措施。另一方面，国家对房地产行业的管控较为严格，而且楼市交易颇为低迷，所以房地产企业在融资之前要慎重分析商品房的销售形势，从而根据销售形势制定合理的项日开发计划和融资计划，量入为出，合理控制企业的融资规模。（二）不断提高常用融资渠道能力
针对银行贷款、预售房产、合作开发这类较为常用的融资渠道，房地产企业要不断加强其融资能力。企业要提高自身的信誉，信誉是企业的无形资产，企业只有通过不断提升自身的竞争力，在行业中规范自己的行为，在市场中建立自己的品牌，才能不断的创造企业信誉。多数企业会通过建设企业文化来赢得自身的信誉，比如万科、绿地等，在银行贷款、合作开发等融资方式中赢得对方的信任，获得更多的融资机会。
（三）密切关注经济调控政策，适时调整融资手段
国家宏观经济政策的变化，会自接影响房地产企业的发展趋势和融资规模，同时宏观经济政策的变化，会造成银行利率、准备金率等指标的变动，又会影响房地产企业的融资成本。房地产企业应该密切关注国家相关的宏观政策，仔细分析政策实质，对房地产企业的发展格局和融资手段、融资金额进行调整，以适应整体经济形势的趋势。
（四）在房地产企业调整时期储备专业人才
人才是当今时代最重要的生产要素和资源，对人才欠缺、管理能力不足的房地产企业的发展起着重要作用。最近几年来，随着美国次贷危机以及因此而引发的全球性金融危机，国内外出现了人才罕见的流动迹象：海归人才从国外重新回到国内寻求发展机会，大部分人才流出房地产行业。房地产行业的调整，使越来越多的业内人士担心失业、降薪，寻求更好的、稳定的发展机会，所以一部分人转头其他行业。在上海、北京等地一部分业内人士，对于对行业调整期的悲观看法，已经开始向其他二线、三线城市寻求发展。有些想長期从事房地产开发的企业，在这个时期可以用较低的薪水获取从知名房地产企业流出的企业人才，同时制定一系列培养人才、留住人才、吸引人才的政策，真正进行人才储备。中、小房地产企业如果没有在行业调整时期积累起自己的人才，就会失去在市场转暖期快速发展的资本。
（五）创新和健全融资风险管理机制
要提高开发项目的融资风险抵抗能力，就必须首先将融资风险管理程序规范化。企业应当从风险管理的基本内容下手，对融资风险的识别、评估、分析以及策略分别进行程序化规定。尤其是在对内部风险的识别与评估上，一定要进行严格的控制。因为外部风险我们无法控制，只能被动的接受，内部控制则可以主动进行调整。在整体规划下，企业还应当这对每一次具体的融资进行针对性的风险评估，针对性的提出风险策略，降低融资风险率。
（六）选择项目投资要谨慎
采取防御型策略。尽管房地产市场开始回暖，但是，在宏观经济并未完全复苏，市场依然存在很多不确定性因素的情况下，房地产企业应该采取审慎乐观的态度。为了最大限度地提高资金的利用效率，房地产企业应该收缩战线，谨慎地选择项目投资。
三、结语
企业应当不断建立多元化的融资渠道，同时建立完善的融房地产企业应该根据自身的规模、对资金的需求计划以及市场经济环境优变化，拓展融资模式和渠道，合理调控融资数量和规模，才能实现地方经济的可持续健康发展，及时拉动内息，促进国家财政收入提高。
参考文献：
[1]常媛，周俊峰.中小规模房地产开发企业的融资风险及防范探析[J].商业会计，2011，04：41-43.
[2]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[D].华中师范大学，2012.
篇六：房地产企业存在的融资风险
房地产开发的融资风险及防范房地产开发的融资风险及防范
20世纪90年代开始，随着我国房地产业的开发，人们开始对房地产项目风险与决策的理论进行研究，主要集中在风险的识别、评价和防范等方面。
房地产业对我国经济的拉动作用很大，特别是近10年来发展很快，已经成为GDP贡献最大的行业。但由于房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高等特点，使得房地产开发所需的资金量巨大，资金融通成了房地产开发企业最关心的问题。我国房地产企业融资渠道看似呈现多元化的特征，实际上，大部分房地产开发资金都直接或间接地来自银行，其他融资方式在房地产企业资金来源中所占的比重极低。房地产开发融资模式单一化，加之所处的市场环境复杂多变，使得房地产企业融资活动面临着严重的风险。
一、房地产开发企业融资风险研究现状20世纪30年代，人们将风险研究应用到了房地产投资领域，当时，美国一些学者对房地产建设和使用过程中的风险管理进行了探索，建立了以平均值，标准差为基础的风险评价模型，用分布的方差或标准差平均值对风险进行分析，并把它应用到房地产开发房地产企业对风险的防范和控制中。20世纪60—70年代，在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域出现了大量的成果。此后，国外的一些学者分别在商业房地产项目的融资技巧；房地产项目风险识别、评价和防范；房地产融资风险的识别、评估；房地产投资融资风险及其收益问题等作了大量的研究。20世纪90年代开始，随着我国房地产业的开发，人们开始对房地产项目风险与决策的理论进行研究，主要集中在风险的识别、评价和防范等方面。李启明等人（1998）定性分析了房地产融资和投资风险，指出房地产企业直接融资、海外融资和项目融资模式下的风险因素；给出了一些房地产投资风险定量分析、基本评价方法和防范对策。周书敬等（20XX）建立了房地产融资风险评价指标体系，主要包括政策风险、经济风险、汇率和利率风险、清偿风险四大类12个指标，将房地产融资风险划分为“高风险、较高风险、一般风险、较低风险、低风险”五个等级。张继萍（20XX）分析了房地产开发项目融资风险的信号、风险预测指
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标的选取，建议构建融资风险预警系统，并提出融资风险预警系统应该考虑到准确性、动态性以及非财务因素的影响。
综上可以看出，国内外学者对房地产开发房地产企业融资风险的研究主要集中在融资风险特征、融资风险识别、融资风险评价、融资风险的预警和控制等方面，但是定性分析居多，定量研究较少，而且还不太深入，尤其是系统性的研究较少。在此，本文谨对房地产开发房地产企业的项目融资风险的成因进行分析、融资风险评价和防范问题予以总结。
二、房地产开发企业融资风险的成因及风险因素的分析（一）房地产开发企业融资风险的成因1.融资渠道过于单一。房地产企业开发资金直接或间接来源于银行信贷资金，融资方式对银行信贷完全依赖。对于房地产开发商来说，政策对贷款的影响比比较大，例如，政策风险在利率方面的表现，如果为了应对复杂的经济形势变化，政府较为频繁的调整银行存贷款贷利率，房地产企业的银行贷款成本就会发生较为频繁的波动，贷款政策也可能变得更加复杂，这种融资渠道单一性无疑将房地产企业的融资风险带到了一种可控性较差的局面。2.缺乏多呈层次房地产金融体系。目前，国内仍没有形成多层次丰富的房地产金融体系，仍以债券融资为主，股权融资比例甚小，整体融资格局单一。而在成熟的房地产金融市场上，不仅广泛存在债券融资和股权融资两种基本形式，还存在发达的证券化二级市场。此外，国内专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重，缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。3.企业缺乏科学合理的融资决策。融资决策是基于房地产企业整体发展战略和总体规划而制定的，并以此来确保房地产企业投资决策和目标的贯彻与实施，是房地产企业财务决策的重要组成部分。房地产企业通常十分注重项目的前期设计和后期营销，而缺乏对融资问题科学、理性的决策、普遍依据经验进行决策。（二）房地产开发企业融资风险因素针对我国房地产企业目前的融资现状及其特征分析，融资风险可以归纳为以下几个方面的内容。1.政策风险。房地产行业关乎国民经济，是历届国家政府重点关注的民生问题，对房地产价格上涨过快可能影响国民经济甚至是社会稳定的担忧，使得政府
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对房地产方面出现的问题特别敏感，因而对于房地产问题的调控政策也一直是相关部门着重考虑的方面。而目前全球经济形势变得极其不稳定、更加复杂，钢铁、水泥、建材等其他行业也与房地产行业的发展紧密相关。因此，相关的政策随时有根据我国经济形势的变化发生变动的可能性，与此相关的税收政策、产业政策、金融政策等都会直接影响房地产企业融资的难易程度以及融资成本。
2.法律风险。一些中小型的房地产企业在融资过程中，由于其规模较小、资信较低等因素限制，只能有一小部分来自于地方的银行贷款，另外的部分则纷纷采用亲友借贷、职工内部集资，甚至利用黑市等非正当手段的民间借贷方式，进行资金筹集。这种融资渠道在操作手段上并不正规，还款条款等都无法得到法律保证，如果商品房销售出现滞销或者资金周转困难时，就极易出现偿债问题。这些问题使得民间融资面临的法律风险较大，融资成本增大。
3.利用外资的风险。房地产企业如果通过相关手段吸引外资，还会引发其他方面的风险，主要是指汇率风险和政治风险。房地产企业在利用外资的时候，应该全面了解并时刻关注对方国家的相关政局、政策，才能尽量将使用资金的风险降低。国际间的汇率变化本身就容易导致融资成本变化的风险，而目前更加复杂多变的全球经济形势，使得外资的风险因素更多了，房地产企业应该密切关注汇率的变化。
4.融资后期的资金管理风险。房地产行业的资金供求特点是使用额度集中、金额较大，而资金筹集则相对分散，而且商品房的资金回收期限较长。为了使房地产企业正常运转，房地产企业的财务部门应该加强融资后期的资金管理，尽量避免资金周转失灵的问题出现。否则，一个环节的资金周转出现问题，都会带来整个融资链条出现问题。
三、房地产开发企业融资风险的防范措施结合融资风险的成因分析，研究融资风险的防范策略。有的学者从融资风险的种类出发，提出各类风险的防范对策。有的学者从融资风险的等级（高风险、中风险、低风险）出发，分析各个等级的风险防范对策。还有的学者从宏观层次和微观层次来分析风险防范对策。从整体管理的思想来看，可以将房地产开发房地产企业融资风险防范策略归纳如下：（一）房地产企业要加强风险防范意识。从投资项目的选择，建设期资金的
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进度，到投资项目的经营管理、销售等各个环节都要提高警惕，要不断提高房地产企业的管理水平和员工的业务能力，建立风险管理责任体系，责任落实到人，管理前移，以防范融资风险。
（二）合理预测风险大小，及时采取应对措施。目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一，房地产企业可以分析可能对房地产企业融资活动产生影响的因素，根据相关学者提出的较为可靠的风险模型，结合房地产企业的实际情况，对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测，并根据预测，提前制定相应的补救措施。
（三）拓宽融资渠道，改善房地产企业的融资结构。大多数房地产企业目前使用银行贷款进行融资，由于结构比较单一，单纯利率变动都会带来较大的融资成本变动，增加融资的风险。房地产企业应该考虑债券融资、上市发行股票、信托基金以及与其他房地产企业合作利用其闲置资金等融资渠道，积极拓宽房地产企业使用的融资渠道，综合使用多种渠道混合的融资方式，选择规避风险的融资组合，来分散融资风险。另外，国家相关部门也应该积极完善金融市场，培育资本市场的金融工具，进行金融产品和融资渠道的创新，为房地产企业融资手段提供更宽泛的选择。同时也应提供更加完善的法规法律，为房地产企业选择创新产品提供保障。
（四）增强资金管理能力，提高资金利用率面对庞大的资金使用和筹集状况。房地产企业应该建立一套高效准确的资金管理体系，制定详细的资金使用计划和成本控制方案，确保融资过来的资金能够得到充分的使用。另外，实时监控资金的周转情况，保证商品房的回款渠道正常运营，尽量提高低成本资金的周转速度，必要的时候可以采取一些鼓励方式，促进资金的回笼。
（五）密切关注经济调控政策，适时调整融资手段。国家宏观经济政策的变化，会直接影响房地产企业的发展趋势和融资规模，同时宏观经济政策的变化，会造成银行利率、准备金率等指标的变动，又会影响房地产企业的融资成本。房地产企业应该密切关注国家相关的宏观政策，仔细分析政策实质，对房地产企业的发展格局和融资手段、融资金额进行调整，以适应整体经济形势的趋势。
房地产企业应该根据自身的规模、对资金的需求计划以及市场经济环境的变化，灵活掌握融资手段，合理选择融资渠道，在保证房地产企业资金充足的基础
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上，尽量减少融资成本，实时关注融资相关的政策和经济变化，尽早发现不安全因素，并采取相应的对策降低融资风险。
（作者系上海联洋集团有限公司资产管理部）
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篇七：房地产企业存在的融资风险
房地产开发融资成本及风险控制通过研究我国房地产开发项目在融资活动中的风险根源，实时处理融资风险大的困难，成为目前房地产开发项目的首要问题。
标签：房地产开发；风险；举措；融资成本
当前，房地产企业在开发项目上面临的问题有：如何融资、融资金额的多少、不同融资方式的风险率、如何减小融资风险等。本文将对以上问题详细分析与探讨，清晰的认识到项目开发中融资问题。
一、房地产企业融资成本的内涵
房地产企业的主要融资成本来源就是企业在市场融资过程中的必要支出。企业成本的支出在融资成本中也不尽相同。细分来看，房地产企业的资金支出主要为资金筹集与资金使用。
二、房地产开发项目融资成本的现状
（一）借贷中形式的不利影响
银行在市场经济中充当借贷方需要考虑的因素包括贷款方的信用额度、贷款额度、还款情况、经营现状以及担保人信息等。在我国，多数房地产企业仍没有上市，企业的经营人和所有者为同一人。鉴于此类情况，企业在得到项目开发贷款资金协助时，所有企业将资金投入其他高风险投资中而非企业项目开发，将造成违约成本低、机会多、风险大的问题。与此同时，企业经营状况与资金投入方向的信息不一致、企业经营能力差，情况动荡、管理者信用备案不全面等问题，会导致银行采纳错误数据与信息而承担较大的风险，增大对企业发放贷款的困难，企业也会受到不同于资金短缺的问题的困扰，贷款利率被恶性抬高，使房地产企业在融资成本的投入中加大资金输入。
（二）融资渠道单一
房地产企业项目开发的总资金用于银行贷款、商品房预售、施工垫资，约占80%，而银行贷款又占到了60%的比重，因此，单一的融资渠道增大了融资风险。企业贷款在房地产项目开发过程中由于企业周期性经营效益差、资金流动受限、还贷不及时等因素造成企业信誉下降，为其长远发展极为不利。如果企业为完成银行在规定时间内的还款数额，将会受到银行强行进入破产清算的威胁。商品房预售状况依赖于市场环境，市场经济形式好，预售业绩提升；市场行业不景气，预售状况差，预售额下滑。资金的不确定性给融资带来不小的影响。与此同时，国家相关部门在近几年多次发布多项关于融资的禁令，严禁企业进行垫资施工。种种迹象表明，企业融资在市场中属于高风险项目。
（三）自有资金短缺
现今，多数房地产企业在资本金的投入比例小于总资金的20%，平均资产负债率均在85%上下。目前的资本结构是企业在市场选择中的无奈举措。每个项目从开发到施工直至销售完成，都需要与之相应的资金投入，而企业的资金并没有富余，所以企业在新项目的开发融资活动中，资金投入额度有限。根据融资顺序理论，不同企业在融资方向中优选内部融资，外部融资作为超过融资额度需求的备选，外部融资氛围债务融资与股权融资，因债务融资对企业股权影响不大，手续也相对简单方便，因此多被采纳。所以，多数房地产企业资金不足的主要原因是因为其放弃了股权融资。
三、对房地产开发项目融资风险的防范措施
（一）提高经营收益
房地产开发融资的主要目的在于发展壮大企业力量，在企业经营状况良好的前提下，融资风险也会大大降低。提高经营利润的关键在于企业的经营利润率远高于成本率，差距越大，利润越大，经营状况越好，市场营销越好，既可以提高在申请银行贷款时的信用额度，也可以增加贷款的资金额度，从而减少在贷款渠道上的障碍。
经营利润率与成本率的差距决定着企业的盈利额度。土地价格的透明化和公开化使企业在成本节制方面很难着力，成本率居高不下；企业在提高经营利润率的问题上，不同房地产企业特点也不相同。部分企业依赖于自身优越的资源条件，可以掌握比平均地价水平更低的资源，有效的降低了生产成本。部分企业提高了产品营销方面的竞争力，对消费者的需求了如指掌，市场更加全面化，使产品更容易满足消费者的需求。
（二）融资方式多元化
我国房地产企业对股权融资的偏见导致企业发展艰难，打破对股权融资的歧视是企业发展的第一步。房地产业的兴起与迅猛发展，国家政策的扶持和要求也越来越严苛。目前我国所规定的房地产业的平均自有资金比率最低限值为35%，这有利于企业平稳发展，合理的资金比率不仅可以充当财务杠杆，也可以保证资金安全。若希望利用银行贷款获得大额度的融资却仍维持35%的自有资金比率是天方夜谭的。
企业的原股东只有确保自己手中的股份仍是房地产企业的绝对控股地位就可以避免企业的所有权被他人剥夺。从发展的角度看，即便企业选择不上市，但扩大各个股东的权益、企业融资渠道拓宽、投资者对企业充满信心，这有利于企业经营进入良性循环。企业经营状况的改善，也会为股东创造更多的财富。近几年来，金融市场的兴起与发展，产品种类不断增多，企业对股权融资方式也有更多的选择和机会，在传统的直接扩股、股票上市等方式之外，还可以增加对投资信托、投资资金等新融资方式的选择比例。
（三）改善融资环境
房地产企业之间可以相互联盟，其基础在于是否有业务关联、资产质量相似程度、经营状况是否相近。联盟的企业在保证自身经营权的独立性之外，更重要的是实现行业之间的资源共享，如此，资金富余的企业可以将资金借调给资金短缺的其他企业，实现资源共享，缓解资金紧张的压力。加入融资联盟的房地产企业之间，可以相互担保、抵押，不仅增加了同行业不同企业的信用额度，也改善了企业在银行贷款中的弱势地位。银行贷款对房地产企业的信用调查中，最常出现的问题在于信息不对称，所以，企业更应主动完善自身信息，披露企业经营状况的部分信息，在市场营销活动中，树立良好的企业形象，建立全面的市场信息库，根据企业自身发展特点结合消费者的需求，建立品牌效益，使企业的发展成为社会关注的热点，全面的深入人心，在方便企业融资的基础上，也是无形的营销宣传方式。
结语：
当前，房地产企业融资过程中由于借贷而引起的问题有自有资金不足、融资渠道单一和融资成本管理不完善等，只有房地产企业的管理者采取正确的措施，例如：融资方式多元化、提高经营效益、改善融资条件、加强融资成本的管理等，才能有效的规避融资风险，优化企业资本结构，降低企业的融资成本，切实提高企业的经济效益。
篇八：房地产企业存在的融资风险
我国房地产企业融资问题及对策众所周知，房地产企业的产业链可描述为：资金-土地-在建工程-商品-资金。从产业链可以看出，房地产企业的资金在整个循环和周转中，需经历土地、在建工程和商品三种物质形态。但资金作为房地产企业的血液，是整个产业链的前提，房地产开发过程中的每一个步骤都需要有巨额资金来支持。当房地产开发企业处于发展初期时，其需要融资来开发新项目，而处于发展中期的房地产开发企业需要融资来维持原有项目，已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资来扩大规模以进一步发展。因此，资金筹措成了房地产企业最关心的问题。
融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。我国房地产企业融资包括直接融资和间接融资。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局。直接融资比重仍然偏小。
（一）我国房地产企业主要融资方式介绍
1.股权性融资
包括直接吸收融资（房地产企业既可以吸收民间资本、本行业及其它行业的资金入股，也可以吸收海外风险投资等其它资金增加资本）和发行股票融资。直接吸收融资最终构成了企业的自有资金，包括现金、其它流动资产（应收的银行票据；可以抵押、贴现而获得现金的股票和债券；其它可以立即售出的建成楼宇），以及在近期可以回收的各种应收款（已定合同的应收售楼款，近期可以出售的各类物业的付款等）。
2.债务性融资
主要包括银行贷款和债券融资。银行贷款是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部
3.介于股权和债权之间的融资方式
（1）房地产投资信托基金
房地产投资信托基金（REIT）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
（2）夹层融资
夹层融资是一种风险和回报方面介于股权和普通债务之间的一种融资方式。目前夹层融资业务依项目而立，随着《产业基金法》、《有限合伙公司法》等法规的出台，信托公司完全可以将夹层融资业务基金化，首先成立夹层投资基金，然后选择收益与风险与之匹配的投资项目。
（3）前沿货币合约
前沿货币合约是一种非常美国化的高效率房地产融资方式。它是通过贷款机构出资、开发企业出地和技术，成立合资公司的形式进行的。
（一）融资方式单一，风险集中，没有形成风险分担机制
（二）项目建设过程中垫资现象严重
带资承包是指房地产开发企业在不支付预付款的情况下，要求施工企业垫资施工到工程的某一阶段，或者竣工后结算工程款，这在国际上是属于比较普遍的现象，俗称垫资。通过垫资，房地产企业获得了零成本的资金，但是，由工程垫资所形成的环环相扣的利益链条，使得资金风险从开发商到建筑商之间的传导速度骤增。如2022年楼市整体低迷，房屋销售
速度缓慢，开发商资金受困，产生了大量的工程债务案件。另外，工程款的漏洞由建筑承包商先行垫付之后，承包单位将其层层转嫁到分包单位、材料供应商，风险也由此层层传递。一旦某个环节出了问题，整个链条的风险就凸现出来。
曾以1.8亿元身价名列2007年湖南富豪榜221位、全国百位建筑功勋人物、优秀企业家郭汉林，是湘潭双马建设工程有限公司董事长。2003年12月，通过招投标承建了“融成小区”（分三期开发）的一期工程。在承建工程项目的过程中，由于资金投入的不断加大，郭汉林开始在湘潭市向社会上的个人和公司借高利贷。2007年5月，双马公司与湘西某公司达成“融成”二期共同开发意向，约定：湘西公司注入现金3640万元到双马公司，这笔钱应先用于偿还一期银行贷款，以取出国土使用权证。可由于高利贷的逼近，郭汉林没有还钱给银行，而是还给了高利贷。为了不失去“融成”二、三期的开发权，2007年5月，双马公司又与上海某公司签订了7000万的整体受让融成二、三期工程。知道真相的湘西公司要求郭汉林偿还投入的3140万元（此前归还过500万元）时，郭汉林不见踪影。2022年3月，湘西公司向公安机关报案而导致案发。郭汉林被指控涉嫌合同诈骗3140万元，如今，他面临的是牢狱之灾。
（三）房地产企业捂盘惜售，减慢资金回笼速度
一般来说，房地产市场的捂盘是指房地产开发商通过各种方式，让其手中持有的住房推迟出售，以便能够在价格推高后得到更高的企业利润。房地产市场的捂盘行为有：房地产开发商将楼盘分批次领取预售许可证，以此来推迟商品房的开盘时间；通过欺骗性方式把没有出售的房子说已经出售了，制造产品供应稀缺程度，以此来影响消费者购房心理；故意突然抬高销售价格，使消费者因房价超出心理预期而望而止步；联手中介炒作
等。对于房地产市场的捂盘现象，开发商一方面用虚假的信息来欺骗购房者，另一方面还减慢了自身资金回笼的速度。
三、解决房地产企业资金问题的若干建议
（一）解决资金管理问题的建议
大力推动房地产证券化。有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。
（二）完善各项管理工作，防范垫资风险
制定相关法规，严格限制垫资。既然垫资已成为必然，那么只有把垫资的风险降到最低，才是必由之路。从政策层面上来说，国家应该制定相关法规来规范市场，比如，明确垫资的适用范围，考查项目的合法性，规定垫资的最高比例以及垫资期限，加大处罚力度等，通过法律规范来严格限制垫资。
按照国际惯例，深化中间结算，不放松竣工结算。建筑产品的结算周期很长，造价的争议常导致拖欠款债权不落实，使施工企业诉讼无据。因此，按照国际惯例，加强工程进度款的中间结算就显得尤为重要。强调工程进度款的中间结算，并不意味着可以放松竣工结算。竣工工程的拖欠款风险性是很大的，必须在竣工后按照合同约定及时办理竣工结算。
（三）解决资金管理问题的建议
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。目前，大多房地产企业财务管理“被动反应型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白，且资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。因此，只有通过建立、健全和强化企业的成本管理、资金管理及财务分析，引进财务管理中先进的、适合行业特点的操作方法，制定房地产企业长远发展规划，进行年度预算，才能建设适合自身行业特点的现代管理型的财务管理体系。
（四）解决销售问题――产品设计是销售之本，资金回笼之源
在实物分房向货币分房转变，集团购买力逐渐退出房地产市场的今天，如果单纯地从建筑设计的角度出发，不结合市场需求，即使这个设计方案搞得再漂亮，它也很可能不是一个成功的设计方案。一个不良的设计方案将造成物业的滞销，甚至是整个开发的失败。随着住宅商品化进程的推进，设计也被迅速推向市场。与以往任何时期相比，设计对住宅市场的影响力越来越大，开发商不像计划经济时代把设计看作是“制图的过程”，而是把设计看成是策划的一部分。确切地说，设计实际是住宅销售策划之本，是资金回笼之源，住宅的价值首先取之于设计，它的含金量是最高的，不仅能给开发商带来“超值”的利润，也能给购房者带来超值的享受。这也使得产品设计成为资金链管理中的一个重要步骤。
篇九：房地产企业存在的融资风险
房地产企业资金风险分析以及控制措施房地产企业资金风险分析以及控制措施
蒙良摘要：在国家宏观调控的环境下，给房地产企业发展提供了良好条件，同时，企业间面临的竞争压力也随之增大。由于房地产企业所处的环境比较繁琐，在企业运营发展中将会面临各种风险问题。针对房地产企业来说，自身具有资金高度集中的特点，怎样才能实现资金控制与管理，减少资金风险出现，是当前房地产企业重点关注的内容。本文就结合房地产企业资金风险基本概述，重点分析房地产企业具体面临的资金风险，根据分析结果，提出房地产企业资金风险控制措施。关键词：房地产企业;资金风险;控制措施在新形势背景下，社会消费组织结构发生了改变，使得群众对住宅要求逐渐增高，房地产开发也实现了快速发展，在高投资、高回报的环境下，房地产企业数量增多，市场竞争压力加大。近几年来，国家宏观政策的改变，给房地产企业发展提供了机遇，同时也加剧了各种风险的出现。做好房地产企业资金风险控制工作，已经成为房地产企业工作重点，得到企业各级的高度重视。一、房地产企业资金风险概述从字面角度来说，资金风险也就是企业在开展资金管理活动中，出现的各种风险因素，这些风险因素具有不确定性。针对房地产企业，自身资金数量较大，流动性较强，在经济管理过程中将会出现各种资金风险，且资金风险内涵丰富。从微观层面分析，房地产企业通过资金统筹来保证生产运营活动有序进行，在融资过程中如果存在偏差，或者缺少对资金科学管理，房地产企业资金使用效率将会随之下降，从而引发资金风险。从宏观角度来说，不管是国家宏观经济政策的改变，还是国际金融市场形势变化，都会给资金风险出现提供可能。除此之外，房地产企业在运营发展中，如果缺少充足的资金支持，也会陷入到财务困境中，出现的问题无法得到有效处理，给房地产企业运营发展带来不良影响。二、房地产企业资金风险分析（一）资金统筹风险导致资金统筹风险出现的因素有很多，具体体现在以下几个方面。首先，资
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金统筹难度大。针对房地产企业而言，为了实现稳定发展需要更多的资金，而对于小规模企业来说，由于自身规模相对较少，不具备充足的储备资金，在企业运营发展中时常会发生负债状况。在我国，房地产企业要想获取更多资金支持，通常会采取银行贷款的方式，但是银行在贷款前，出于对自身利益思考，会对企业实际运营情况进行调查，如企业负债率、企业运营情况及项目预期收益等。银行贷款发放审核流程比较严格，并且花耗时间长，使得小规模房地产企业资金统筹比较困难。其次，资金统筹需求量大，时间长。房地产企业在土地采购开始到整个项目销售结束，任何环节都要得到充分资源支持，所以要求房地产企业应该具备充足的资金链。但是，房地产企业各个房地产开发项目，最少开发周期也会超过2年，甚至一些大规模房地产开发项目，开发建设周期长达10年。在较长的开发周期中，房地产企业需要不断资金统筹，才能保证企业正常运营。
（二）资金运营风险由于资金链断裂，导致资金运营风险出现。房地产企业在开发房地产项目时，需要投放大量资金，房地产企业流动资金不足以支撑一个项目顺利进行，所以大部分房地产企业都要依赖于银行贷款，如果银行没有及时发放贷款，将会给房地产企业运营发展带来直接影响，甚至出现工程项目夭折现象。所以融资渠道单一，将会造成房地产企业资金链的断裂，给企业带来严重的风险损失。除此之外，因为房地产及缺少完整的预算管理体系，给资金运营风险出现提供了可能。房地产企业为了健康发展，需要依赖国家房地产开发相关政策与资金支持，预算作为房地产项目开发的基本要素，合理的预算便于企业在房地产开发之前做好资金统筹工作，但是对于一些小规模房地产企业来说，将会面临一个共同问题，也就是缺少完善的预算管理系统。企业没有具体核算而盲目施工，使得项目预算分析和实际施工之间存在明显差异，在预算不足以后才进行资金统筹，导致资金风险出现。（三）投资风险和一些大规模企业比较，小规模房地产企业在投资方面整体规模相对偏小，而投资是房地产企业选择房地产开发项目的根本要素，在新項目开发探究过程中，房地产企业可行性分析报告通常不具备准确性，竞争优质项目时，竞争实力远不如一些大规模的企业。而为了能够战胜这些大规模企业，房地产企业需要具有充足的资金，在这种情况下使得一些小规模房地产企业错过发展机遇，影响其健康
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发展。三、房地产企业资金风险控制措施（一）加强资金统筹管理首先，房地产企业需要结合时代发展，对现有的融资渠道进行改革与创新，
降低对银行贷款的依赖，实现融资渠道的多元化发展。房地产企业需要根据实际运营发展情况确定一种或者多种资金统筹方式，从而实现企业健康发展，让企业获得理想的效益。一般情况下，房地产企业采用的融资方式主要以合作开发、信托融资为主，其次，房地产企业应根据发展要求，科学编制预算方案。为了发挥自身推动国际发展动力，房地产企业在运营发展中容易受到国家相关政策的影响，特别是在资金统筹上，因此企业需要科学制定资金预算计划方案，并综合思考各种宏观经济政策，对可能给企业资金使用带来影响的政策进行全面分析，在政策实施以后采取相应措施，降低给其造成的影响。除此之外，房地产企业也可以根据房地产项目来确定投资方式与投资时间等细节问题。
（二）强化企业资金使用管理首先，房地产企业需要适当增加自有资金数量，尽可能减少银行贷款支出。在房地产企业内部留存收益成本相对较低的情况下，根据房地产开发项目要求，把外部银行贷款使用份额适当降低，这样能够有效增加企业内部留存收益总量。并且，通过分析负债份额，明确财务指标，减少银行贷款比例，增强企业负债能力。其次，房地产企业需要加强对运营成本监督与管理，特别是在土地采购和房地产项目开发中产生的各个费用，由于土地采购成本形成的比较早，因此把工作要点放在项目开发成本管理上。最后，加强房地产及回笼资金管理。房地产企业应该对当前所处的市场环境进行具体分析，对资金回流效果综合评估。随着社会经济快速发展，市场环境不断改变，企业面临的竞争压力升高。为了能够提高资金回流效率，减少房产库存资金，应该加强市场环境变化管理，选择正确的资金回收对策。房地产企业还要对传统房产销售模式进行改变，促进资金回流。房地产企业在营销策略中，除了要加强人力、物力及财力资源管理之外，还要通过市场调查，结合实际情况选择最佳的营销方案，抓住市场发展机遇，给企业健康发展打下良好基础。（三）加强企业内部管理
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首先，加强决策体系建设。导致房地产企业资金风险出现的根本要素在于项目投资风险，为了防范项目投资风险，房地产企业应该做好决策风险控制与管理工作，加强决策体系建设。房地产企业应该结合内部运营情况，科学编制内部控制管理机制，实现对房地产项目投资活动的监管，并且投资管理框架优化，也便于在企业内部形成高效的管理体系，让企业在项目投资决策过程中及时找出潜在风险，将风险控制在合理范畴内。房地产企业为了实现稳定发展，保证投资决策活动顺利进行，内部控制在其中发挥的重要作用，能够对决策进行科学把控，保证决策效果。其次，加强项目决策体系建设，强化项目投资风险管理意识，在项目投资活动开展之前，应做好市场调查工作，分析项目可行性。尤其是针对一些小规模房地产企业，如果企业已经面临投资失败风险，企业需要对投资失败原因进行总结，吸取教训，建立一个完善的项目投资决策体系，给后续项目投资建设提供参考。通过对项目开发区域、宏观环境、收益率等投资因素分析，获取较为理想的项目投资决策方案。最后，完善风险预警体系。对于一些小规模房地产企业来说，即便在规模上和大规模房地产企业比较有明显差距，但是并不表示小规模房地产企业今后不会开发更多的房地产项目。资金管理作为房地产企业运营管理中重要内容之一，所以，房地产企业需要结合实际情况，加强资金管理体系建设，对企业项目决策进行科学判断。根据企业实际情况，建立合理的财务管理体系。如预算管理体系、成本控制管理体系、资金风险管理体系等，给企业发展决策制定提供良好条件。所以，房地产企业需要从内外两方面入手，通过采集各种财务信息，给企业风险分析与防范提供数据支持，如资金流动比例、总资金周转率等。通过前期考察，找出项目中可能出现的风险，制定风险防范对策，降低风险给企业带来的不良影响。
（四）建立健全资金的预算管理体系资金预算管理作为房地产企业资金管理的重要内容，是保证房地产项目顺利进行的基本要素，因此需要结合房地产企业实际情况，加强资金预算管理体系建设。有效的资金预算管理体系，不但包含事中控制，还包括事前预算和事后反馈。通过完善预算管理体系，能够充分发挥预算管理价值。另外预算参与工作人员，不仅包含财务工作人员，同时还要求工程项目代表等人员参与其中。项目内容包含了工程立项、工程设计、施工建设、工程验收等。在预算管理中，除了要建立
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预算监管体系外，还要在内部成立专业的预算监管部门，对预算执行过程进行有效监管，追踪预算开展与资金实际到账情况，在完成追踪调查工作后及时反馈。针对事后反馈要求，各部门领导根据反馈数据进行集中探讨，及时找出超预算内容并查明原因，如果涉及相关人员，应该追究其相应责任。如果是受到宏观经济因素影响，应该及时提出处理建议。
（五）建立信息化的资金管理系统首先，房地产企业应该结合实际情况，做好成本控制管理工作。其中财务部门在資金管理中发挥的重要预期，肩负着记账、核账、催账等工作职责，所以需要给予财务部门高度重视，加强财务部门与其他部门之间的交流，这样能够便于财务部门更好完成资金管理工作，并且促进企业内部联系，提高房地产企业资金管理水平。其次，随着信息化时代的来临，信息化管理对企业经营发展有着重要意义，对于房地产企业而言也是如此。所以房地产企业需要结合时代发展，把信息化技术应用其中，通过建立资金管理信息化系统，实现对资金使用支出等情况的有效监管。管理工作人员可以利用信息化管理系统，及时查看资金流动情况，便于管理人员更好工作，提高资金管理效率，从根源上减少资金流动风险的出现，保证企业资金使用安全。四、结束语总而言之，房地产企业在推动我国社会经济发展中发挥着重要意义。随着房地产竞争压力的增大，为了实现企业健康发展，需要从内部管理角度入手，加强资金管理。但是从目前情况来说，房地产企业在运营发展中，时常会面临各种资金风险问题，而这些问题的出现，严重制约企业更好发展。所以，房地产企业为了增强企业风险抵御能力，从各个环节入手加大管理力度，从根源上防止资金链等风险问题的出现，在给房地产企业运营发展创建良好环境的同时，实现房地产企业健康发展。
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篇十：房地产企业存在的融资风险
房地产企业融资策略和融资风险控制浅谈作者：郑晓迪来源：《经营者》2020年第16期
郑晓迪
摘要近几年受到产业结构调整、限购等政策的影响，房地产企业的融资难度、风险发生概率和成本都越来越高，加上原本房地产企业的融资渠道和融资结构就相对简单，因此有必要分析房地产企业在融资管理中存在的问题，探讨在新形势下可行的融资方式及特点，并且探索通过科学评估融资需求、优化融资结构和提升资金利用率等方式，使企业获得足够的经营资本并控制融资风险。
关键词融资策略房地产企业风险防控
一、融资对房地产企业的意义
房地产企业的项目开发资金需求大且回收周期相对较长，依靠所有者的股本或企业运营的积累远远无法满足投资需要，只有通过外源性融资方式募集资金才能维持企业的现金流，因此融资渠道是否顺畅关系到房地产企业的生存。通常情况下企业可以采用贷款、预售等多种方式增加可支配的现金，但受到国内金融和资本市场管理机制的制约，房地产企业大多以向银行等金融机构借贷的方式融资，只有少数企业符合股市或债券等资本市场的融资条件。因此，在政府不断加大调控力度的背景下，房地产企业面临越来越大的现金流压力，一方面需要按时支付贷款利息、偿还到期贷款和维持日常运营，另一方面又需要应对融资成本上涨、传统融资渠道收紧的困难局面，迫切需要探索能够优化融资策略、有效控制融资风险的方法。
二、房地产企业可行的融资方式
（一）内源性融资
对房地产企业而言，内源性融资就是把企业的利润、本金等内部资金投入项目运作过程，这一方式无须承担债务压力、办理复杂的手续。但相对于房地产企业的资金需求而言，内源性融资显得杯水车薪。房地产企业还可以通过转嫁融资风险和资金压力的形式间接增加现金流，即在项目开发的施工招标过程中让施工方垫资，在一定的时间内保障企业的现金流量。但这种变相筹措资金的方式会拉高施工成本，而且存在较大的法律风险。
（二）从银行等金融机构贷款
贷款是企业最传统的融资方式，银行等金融机构都可以根据相关政策为房地产企业提供多种形式的贷款，相比股市等其他融资方式，融资成本相对较低，对推动房地产市场的繁荣起到了关键作用。但近几年为了防范金融风险和抑制房价过快上涨，政府的金融政策和对房地产行业的监管法规越来越严，使得房地产企业越来越难以通过贷款获得足够的资金，而且利率的上调还导致融资成本上涨、偿债压力加大［1］。此外，目前绝大部分房地产企业债务中的贷款比例都超出了风险控制界限，企业按照约定的期限偿还本金和支付贷款利息的压力极大。无论是要促进房地产行业健康发展还是要规避金融风险，都必须引导企业拓展融资渠道。
（三）房产预售
在项目开发前期预售房产是房地产企业比较常用的筹资手段，虽然运作成本相对较低，但筹集资金的效率不高。尤其是在限购等调控措施频繁出台的背景下，这一融资方式对房地产解决融资困难的帮助更加有限。
（四）股市或债券市场融资
股市和债券市场是房地产企业融资的两个重要途径，企业可以以转让股权、发行债券的形式募集资金，融资规模比较容易满足企业的需求。而且通过股市融资，没有偿付压力，但这两个融资渠道对于大多数房地产企业而言都难以通过入市审核［2］。首先，房地产企业上市的条件原本就比较严苛，加上近几年政策导向的作用，使得已经上市的企业在股市上的融资也受到了更多的限制；其次，通过债券市场融资具有较高的支付风险，国外的债券市场准入门槛也非常高。例如2011年3月龙湖地产海外发债融资案例中，企业之所以能够在新加坡以不到10%的票面利率拿到7.35亿美元投资，仰仗的是其良好的穆迪和标准普尔信用评级，一般的房地产企业很难达到同等的条件。
（五）信托融资
房地产行业的现金流动规律决定了企业需要有更加灵活的融资方式，确保在融资金额、还款期限与支付方式等方面有更多的选择，从而降低综合融资成本并规避风险。信托融资恰好契合了房地产企业在这方面的需求。首先，企业可以以还本付息的方式从信托投资公司获得贷款，后者则面向投资者募集资金、分配信托收益。例如2010年7月，中交地产集团便以担保的形式为子公司从多家信托投资公司筹集资金，融资规模和期限各异，总金额达到了132.7亿。其次，房地产企业还可以用股权交易的方式获取信托投资公司的投资，在得到运营资金的同时，还能够通过使后者持有企业一定比例的股权满足“四三二”条件，企业的账面债务与银行征信都不会受到影响，因此可以进一步拓宽融资渠道。而且这一融资模式下房地产企业可以以约定的条件回购股权，但这种操作有一定的法律风险。最后，房地产企业可以通过信托投资公司进行权益融资，即企业把自身的商业地产等财产交由信托投资公司运营，以转让权益的形式获得投资。
三、房地产企业融资管理存在的问题
（一）没有完善的风险评估和控制机制
大多数房地产企业都借助市场的空前繁荣和政策支持在短时间内顺利壮大，因此管理方式相对粗放，在投融资环境日益复杂、行业竞争渐趋激烈的情况下，管理体系的不足被放大。而没有完善的风险评估和控制机制是其最为突出的问题，体现为房地产企业在制定融资计划时没有对融资成本、环境变化趋势和企业的资金需求进行全面的评估和精确的测算，不仅容易导致资产债务结构失衡和流动性、偿债能力不足等风险，而且不利于控制经营成本和提高资金利用率。此外，房地产企业对资金使用情况也欠缺风险评估和控制，应收应付管理不规范等问题比较常见。
（二）融资结构和渠道过于简单
绝大多数房地产企业都以从银行、信托投资公司等机构贷款为主要融资形式，不仅需要承担还款和支付利息的压力，而且企业的负债率过高还会影响征信，在市场不景气、企业收益达不到预期时会导致系统性风险。此外，目前中小房（下转第页）（上接第页）地产企业的融资渠道受到了更多的限制，不仅难以从股市、债券等高端资本市场得到投资，而且不符合各种形式的房地产信托融资条件。房地产企业的融资结构与渠道过于简单，导致抗风险能力不足。
四、融资风险的控制策略
（一）完善融资风险防控机制
目前房地产企业融资难度大、渠道窄且成本持续上涨，企业必须尽快完善融资风险评估和控制机制，避免融资决策失误、资金配置不合理等问题导致经营、法律或财务风险［3］。首先，房地产企业应完善风险评估指标体系，以便于量化地分析各种融资方式和不同融资组合的成本，结合对融资环境变化趋势和企业现金流变化的预测，判断风险大小、发生概率，使管理层制定出正确的融资决策；其次，房地产企业必须通过动态采集各方面的信息，评估企业面临的各种风险，以便对融资策略进行前瞻性的调整。
篇十一：房地产企业存在的融资风险
房地产企业融资风险及其防范房地产企业融资风险及其防范
【摘要】房地产融资的规模与模式受宏观经济的变化和财政与货币政策导向的影响巨大，始终是房地产业普遍关注的热点问题。本文通过对我国房地产业的融资风险的成因分析，认为我国房地产融资规模增长迅速，但是融资渠道单一，资金来源过度依赖商业银行贷款，在国家当前货币政策的调控下，房地产企业面临资金短缺的巨大压力。因此,进行房地产融资模式多样化的研究，有助于在现实情况下寻找适合房地产业发展的融资模式，促进房地产业平稳健康的发展。
【关键词】房地产；融资风险；多元化；防范一、房地产企业融资融资就是通过金融市场将货币资金由资金供给方融通到资金需求方.通过融资交易行为，资金供给方付出了资金而获得投资收益，而资金需求方付出成本获得了对资金的使用权,所以该交易对双方都是有利的。房地产开发融资是指为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，通过各种渠道和方式为房地产项目的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。其主要目的是保证房地产企业资金的正常周转,从数量上和时间上保证房地产企业和房地产项目对资金的需求，使企业价值最大化。房地产作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产开发所需占用的资金量非常庞大,加之项目开发周期长，资金周转较慢，房地产企业单纯依靠内部融资无法满足正常开发经营中的资金需求.外源性融资是房地产业生存和发展的关键,房地产企业对不同融资方式的选择,直接影响其融资成本的大小，使房地产企业存在一定的融资风险。二、融资风险的成因分析（1）融资结构单一。由于房地产开发具有投资金额大、投资回收期长等特点,开发商的自有资金不足以满足投资需要，资金来源主要靠商业银行贷款支撑着房地产开发投资的资金需求。而其他的融资
方式如通过发行股票、债权融资，或者信托融资等在整个资金来源中占得比重相对较低。所以融资渠道过度集中于银行，一旦资金链的某一个环节断裂，房地产企业将面临相当大的财务风险与经营风险。另外，由于银行信贷作为房地产开发的重要资金来源途径,贯穿于房地产开发的整个环节,因此商业银行也就承担了房地产投资的的主要风险.（2）房地产政策对房地产企业融资的影响。由于我国房地产企业资金来源对银行信贷严重依赖，这就为国家通过一系列宏观调控政策来调整信贷政策,进而对房地产企业资金来源进行调节奠定了基础.当前，一方面对房地产开发企业在自有资金以及银行贷款方面进行规定，另一方面，对居民个人购房信贷进行严格限制，间接影响了房地产企业融资.（3）缺乏多层次房地产金融体系.就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。(4）缺乏科学理性的融资决策.一般房地产企业通常十分注重项目的前期设计和后期营销，而缺乏对融资问题科学、理性的决策，普遍依据经验进行决策.因而对整个开发过程中的资金运作成粗放型，并没有考虑如何令资金使用效率达到最大化，从而在一定的融资量基础上实现项目利润最大化的问题.房地产开发的具体实践中，非理性因素对融资决策的影响是明显的。（5)权益融资与债务融资的比例失衡。我国资本市场刚刚起步，在结构方面存在着问题。从宏观结构看，我国房地产金融市场是单一品种主导的市场，以债权融资为主,股权融资比例甚小，整体融资格局非常单一。
三、融资风险的防范（1）制定正确融资政策。房地产企业必须以推动投资政策和项目的贯彻和实施为着眼点，研究和分析投资项目的可行性，并在企业总体的发展和投资框架下，根据企业核心能力、投资项目或相关投资领域、方式、质量和财务标准的基本规范,通过计划的形式,对房地产企业整体的融资规模、资本配置结构、融资方式及时间进度等事先做出计划，统筹规划、协调安排.从政策上保证融资与投资项目运作的协调匹配，确保融资规划的严肃性,严格执行.（2）发展多元化直接
融资.拓展多元化直接融资渠道,一是可适度放宽股票融资政策限制，提高直接融资比重，才能真正分散融资风险。二是培育完善房地产债券市场，国家应适度放宽限制条件,增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。三是适时地开展房地产抵押贷款证券化，把我国房地产行业的人、财、物与管理优势进行最优组合，使资源配置更加合理。四是发展房地产产业投资基金，大规模地推行房地产业投资基金将极大地提高中国经济的运行质量,成为多赢的融资渠道。（3）探索多元化组合融资模式.由于房地产开发周期一般较长，占用资金较多，风险相对比较高的特点，所以它对金融始终保持着很强的依赖性。银行信贷在房地产企业资金来源中保持着相当高的水平,一直是我国传统的房地产融资方式。随着银行信贷资金收紧，在这种情况下，房地产开发企业应根据企业自身特点，积极拓宽融资渠道，采用多元化组合的融资方式.可以增加融资途径，减少对银行的依赖，缓解资金压力，增加金融抗风险能力,减少企业的融资风险。比如，可以使用自有资金+银行贷款、自有资金+机构投资、自有资金+基金、自有资金+信托计划及股权融资+银行贷款等融资组合。(4）推进间接融资形式多样化。我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行、中资银行+信用担保机构、中资银行+信用担保机构+担保企业、中资银行+担保企业甲+担保企业乙等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。(5）控制融资质量。房地产企业应从融资的成本、风险、期限、便利性、稳定性、转换弹性以及各种附加的约束条款等诸方面制定出明晰的融资规定。对融资的质量标准加以合理的限定,使之成为提高融资质量，指导融资活动的依据。（6）监控融资过程。房地产企业在制定正确融资政策、确定融资的合理的资本结构及方法、确定融资渠道和还款计划后应对这一融资过程进行监控。企业应指定部门或人员审查融资项目是否纳入融资预算,是否符合预算的规定；随时掌握融资的进度、资金的到位情况及有可能出现的问题；督促融资的执行部
门及时将融资进度和各种具体情况向企业管理当局汇报；监控融入资金的按计划合理使用,避免随意改变融入的专项资金挪作它用，增大资金的使用风险。如出现不符合规定的情况，应及时制止或向管理当局汇报，以便及时采取措施将可能发生的风险降到最低。(7)合理安排还款计划。在融资期限内充分运用企业资本,灵活调度，避免资本闲置.确定不同时期融资本息的到期额度，结合企业的现金流量做出相应的安排，以确保融入资金的本金和利息在规定的时间如期偿还。因此，企业在融资之初便应依据融资项目的运作规划和企业的经营预测情况做出还款计划。
目前的房地产融资体系对房地产企业、金融体系以及宏观调控与宏观经济都会产生不利影响。要防止此种情况出现，就要改变目前单一的房地产业融资模式，积极开拓新的融资渠道,最终形成多元化的融资体系与风险分担体系。
参考文献［1]黄延宏。浅谈房地产业投资的融资风险[J］。中国市场.2011（27）：63～64[2]韩宏。浅谈防范我国房地产业融资风险的对策［J].中国经贸。2009(10):46～47［3］王宝花。防范和化解民营企业融资风险[J］。企业导报。2010(9）：46［4]盖明珠.民营企业融资风险及其防范［J]。龙岩学院学报。2012，B07：17,23
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篇十二：房地产企业存在的融资风险
一是可分离债适合大型企业的大规模募资活动通过发行可分离债能够实现一次审批两次融资假如债权融资部分完成后企业经营业绩增长得到了市场认可一般来说债券所附的认股权证就很可能会被行权以此方式企业可以轻松实现两次融资二是按照规定可分离债有期限最短为一年的限制对于债券期限的上限没有限制这样上市公司可以通过发行可分离债寻求长期的资金来源三是可分离债的债券利率要比一般的企业债低上市公司发债的财务费用就可能降低房地产企业的融资风险管理
一、我国房地产企业现阶段主要融资方式1.传统融资方式。
(1)银行贷款。商业银行贷款一直是中国房地产企业传统占主流的融资渠道，短时期内难以改变。对房地产企业而言，国内商业银行贷款一般包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房贷款及其他用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。然而房地产银行贷款有其局限：贷款一般不能用于补充资本金，不能用于储备土地项目;而且规定有严格的贷款期限，无论企业在实际经营中遇到何种困难，逾期不归还贷款银行都将采取强制措施。
(2)上市融资。资本市场的上市融资，本质上是企业所有者通过出让部分股权换取企业当期急需的发展资金，促进企业规模扩张。上市融资的好处包括拓展融资渠道、提高股权流通性、没有定期还本付息的压力、促使提高公司治理水平、同时能培育公众的认知度和品牌的建立。但房地产企业上市之路未必平坦，上市手续繁琐且审核时间较长，一般不具备一定竞争优势和资产规模的企业，要想上市几乎是一条死路。同时，2007年末，中国证监会开始通过“窗口指导”的方式，今后一段时间内暂停受理房地产企业IPO、增发、配股、发债等再融资方案。因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法畅通实现。
(3)信托融资。房地产信托，是指信托投资公司以
发行信托受益凭证的方式向投资者募集资金。根据信托资金投向的不同，房地产信托可分为信托贷款类、股权投资类和混合类。信托融资与房地产行业结合具有一定的优势，信托产品设计灵活，能根据不同房地产项目对资金的不同需要“量身定做”，能做银行不能做的一些项目。发行信托产品的手续、复杂程度以及资金到位时间比起发行债券、IPO、增发或配股等其他融资方式更具优势，并且期限灵活、设计多样。对房地产企业资本结构有改善作用，在不提
高公司资产负债的情况下融资，优化了公司资产负债结构，信托融资的表外处理往往成为企业融资追求的目标。
(4)债券融资。债券是为筹措资金，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的突出优点在于筹资对象广，市场大。但是这种筹资方式成本高，房地产债券与一般债券相比利率要高，限制条件多。目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当小。
2.新型的融资方式。
(1)可分离式可转债。可分离交易的可转债的全称是“认股权和债券分离交易的可转换公司债券”(以下简称“可分离债”)，其本质上属于可转债，但与一般意义上的可转债相比，又有了“随可转债附送认股权证且认股权证和可转债分离交易”的特点。发行后公司债券和认股权证分别在交易所债券市场和权证市场交易，债券有规定的利率和期限，到期偿还本金，且有稳定的利息;认股权证可以出售，也可以到期行权，以约定价格购买公司股票。传统可转债是债券属性和股票属性的结合，而可分离债是实现了债券属性和股票属性的分离，是国内资本市场的创新产品。对企业来说，选择发行可分离债这种融资方式
融资成本较低、对上市公司股本扩张压力较小。其特点：一是可分离债适合大型企业的大规模募资活动，通过发行可分离债，能够实现一次审批两次融资，假如债权融资部分完成后，企业经营业绩增长得到了市场认可，一般来说，债券所附的认股权证就很可能会被行权，以此方式，企业可以轻松实现两次融资;二是按照规定，可分离债有“期限最短为一年”的限制，对于债券期限的上限没有限制，这样，上市公司可以通过发行可分离债，寻求长期的资金来源;三是可分离债的债券利率要比一般的企业债低，上市公司发债的财务费用就可能降低。
(2)REITs。REITs——房地产投资信托，是指信托公司通过设计信托计划，与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产投资或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员具体经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托形式出现。REITs以受益凭证在资本市场上筹集资金，通过直接运营房地产物业，或者间接融资的方式投资于房地产市场，获得资产运营收益作为投资信托的报酬，有效地结合了房地产市场和资本市场。国内REITs金融产品发行处于酝酿阶段，作为一条有效的房地产资本流通渠道，亟待打开并拓宽。对于持有商业物业的房地产企业，通过REITs上市实现融资套现是最实在的资金解决方案。从国外REITs成熟市场运行来看好处在于：不受募集时间的限制，一般海外上市公司每12个月募资一次，不受募资金额的限制，是一种比较稳定的融资方式;房地产企业分拆旗下的物业以REITs形式上市，不仅可以获取现金以便进行更高回报的投资，还有助于那些股价较资产价值有很大折让的上市房地产企业还原其优质资产的价值;REITs通过投资购买写字楼物业、零售物业，一方面促进该类物业的销售，另一方面，REITs的上市，保持了较高的流动性。
(3)信托组合融资。信托组合融资目前最常见的形式是：信托+银行贷款的组合构建房地产项目融资模式，融资安排以信托为核心，实现信托前段融资，银行后端支持。信托的灵活性，在串接多种融资渠道方面独具优势，成为配置组合融资的工具。信托组合主要可发挥的功能有：可引入海外基金;可充当国内的产业投资信托基金;可采用固定回报的方式以股权投资的形式进入项目公司;可适当的时候将项目公司包装上市;可完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。
二、房地产企业融资风险控制
房地产企业在融资过程中，必须高度重视融资风险的控制，尽可能选择风险较小的融资方式。对各种不同的融资方式，企业承担的还本付息风险从小到大的顺序一
般为：股权融资、债券融资、银行融资、信托融资。企业为了减少融资风险，通常可以采取各种融资方式的合理组合，即制定一个相对更能规避风险的融资组合策略，同时还要注意不同融资方式之间的转换能力。比如对于短期融资来说其期限短、风险大，但其转换能力强;而对于长期融资来说，其风险较小，但与其他融资方式间的转换能力却较弱。融资应当在控制融资风险与谋求最大收益之间寻求一种均衡，即寻求企业的最佳融资结构。
1.从资本成本角度考虑融资结构。资本成本(WACC)是企业使用资本所负担的成本。资本成本等于为补偿资本的时间价值和投资承担的风险所要求的报酬率，或者等于具有相同风险程度投资资本的机会成本，资本成本是企业融资对投资项目要求的最低报酬。资本成本是联系融资决策和投资决策的桥梁，也是优化资产负债结构的测试工具。企业通过资本成本的控制，可以为企业的融资结构和融资方式提供决策依据。
假如企业资本来源方式有N种:银行长期贷款、债券、普通股、信用借款等，第i种资本来源所占比例和成本分别为Wi和ri，那么WACC=∑n
t=1Wi×ri，其中对权数Wi计算应参考公司资产市场价格来确定。对资本成本ri计算，借款和债券应按照税后负债成本计算：税后负债成本=T)×rd，普通股权益成本可以运用戈登模型和资本资产定价模型(CDPM)。戈登模型：re=(D/P0)+g，其中g为企业股利年增长率，rd为股东所要求的投资报酬率，预计下一年的股利为D1，当前股价为P0。资本资产定价
收益率。简便值可取资本市场同行业平均分红派息率。r
ref企业通过对资本成本的控制，经反复模拟后取得公司最
佳的融资结构，从而再来配置相应的融资组合。
2.引入资产负债管理概念—久期匹配来控制负债规模和结构。大型房产企业可以引用银行资产负债管理LiabilityManagement，简称ALM)，资产负债管理是以资产负债表各科目之间的“对称原则”为基础，主要是指资产与负债科目之间期限和利率相对称，以期限
对称和利率对称的要求来不断调整其资产结构和负债结构，来缓解流动性、盈利性和安全性之间的矛盾，实现经营上风险最小化和收益最大化。“对称原则”主要是运用久期匹配来测试，久期可以看成是现金流量的时间加权现值。久期匹配法是要在资产组合中将资产与负债的利率风险相匹配。该方法传统的模型假定利率期限结构平缓且平行变动，用以管理利率期限结构曲线形状变动等引起的现金流量的波动风险、流动性风险及信用风险。
任何融资行为都有可能带来风险，着名的太子奶因融资不当，从融资开始到企业倒闭也不过仅仅9个月时间。中小企业也不例外，在融资过程中也可能面临各种风险，特别是在今年金融紧控形势下，融资风险可以说存在于各家企业。中小企业的融资风险主要是指由于多种不确定因素的影响使其在融资过程中所遇到的风险，根据多年的投融资经验，投融资专家张雪奎教授总结融资风险主要有以下几条:
1、国家经济政策所导致的融资风险
一般而言，由于中小企业生产经营极不稳定，一国经济金融政策的变化，都有可能对它的生产经营、市场环境和融资形势产生一定的影响。如果中小企业不能根据国家经济金融政策的变化做出敏锐的反应和及时调整，将会给中小企业的融资带来一定的风险，进而影响到中小企业的发展。如国家的产业政策限制的行业，其直接融资和间接融资的风险都较大，如果企业经营得不到正常的资金供给，企业就难以为继。又如，在货币政策紧缩时期，市场上资金的供应减少，受此影响，中小企业通过市场来筹集资金的风险增大。要么筹集不到资金，要么融资成本提高、融资数量减少，直接影响了企业资金链连续性，并进一步增大了中小企业的经营风险。据投融资专家张雪奎教授所知，今年大量企业遇到这种情况，融不到资金是企业经营困难，融到的资金成本过高，造成还贷压力过重，致使企业难以放手经营。
2、经营的不稳定性导致的融资风险。中小企业对外界经济环境的依存性较大，因而中小企业除对国家产业政策和金融政策有着较强的敏感性外，国家经济制度安排，宏微观经济环境的变化，行业
竞争态势的加剧，也将增大中小企业的经营风险，最终影响中小企业的经营和发展。那些经营不佳或销售渠道不畅，或竞争实力不够或难以实行多元化经营来分散风险的中小企业往往首先受到市场的冲击。而经营风险的增大又使中小企业的经营稳定性遭到破坏，进而更难满足市场融资的条件，融资更加困难。
3、管理水平低下所导致的融资风险。管理水平低下主要表现在，中小企业的管理观念落后，内部管理基础工作缺乏和管理环节薄弱，人员素质普遍不高，对市场的潜在需求研究不够，产品研制的技术力量有限，对市场的变化趋势没有预见性等。由于管理上的种种缺陷，致使中小企业的后劲不足。高开业率和高废业率是中小企业的主要特点，从而使得商业性金融机构非常谨慎。在我国，中小企业5年淘汰率近70%，约30%左右的小企业处于亏损状态，仅有三成左右具有成长潜能，七成左右发展能力很弱，能够生存十年以上的中小企业仅占1%.因此，中小企业无论是进行直接融资，还是间接融资，都会面临诸多融资障碍，融资风险往往很大。
4、信用危机所导致的融资风险。中小企业信用不足是一个普遍现象。有的中小企业会计信息不真实、财务做假账、资本空壳、核算混乱，有的中小企业抽逃资金、拖欠账款、恶意偷税，这在一定程度上都影响了中小企业的形象。相对于大企业的很多信息的公开化和容易以极低的成本获取，中小企业的信息基本上是内部化的、不透明的，银行金融机构和其他投资者很难通过一般渠道获得，因此，银行要向中小企业提供贷款或投资人要向中小企业进行投资就不得不加大人力资源的投入以提高信息的收集和分析质量。这一方面加大了银行或投资人贷款和投资成本，另一方面也给中小企业的融资带来困难，中小企业的融资存在很大的不确定性。
1、融资风险"潜伏期"识别融资风险"潜伏期"的警兆是指建立在大量资料分析基础上的反映融资风险大小以及是否带来财务危机的先兆。这个信息资料包括两个方面:一是企业内部经营管理的信息;二是与企业相关联的外部市场所处行业的信息。潜伏期的融资风险主要是企业对融资活动的控制风险，主要反映企业是否可以融到资和是否正确融资。
目前我国中小企业的融资方式中除了内源融资以外，在外源融资中，债权融资仍占主要地位，因此对其融资风险的预警中债权融资风险要特别关注。从融资的外部环境与内部控制角度综合分析，将潜伏期警兆分为:外部融资市场的成熟度不高;融资主体自由度不高;不进行融资方式分析;不关注资金成本;融资活动不符合融资的优序排列;企业同期平均资产收益率略低于债务资金成本率。
2、融资风险"发作期"识别"发作期"融资风险的警兆一般呈现出景气警兆的特征，即反映财务景气的程度和状况。这可分为财务警兆与管理警兆两方面:
财务警兆包括:(1)资不抵债，这意味着该企业面临着严重的偿债危机，有被清算重组、变卖资产的可能。(2)经营活动现金净流量出现负数。这表明企业获利能力的原动力出现故障，没有新经济来源以抵消资金成本。(3)存在大额的逾期利润。这表明股权融资面临巨大风险，无法保障资本投入者的投资回报。(4)信用等级下降，这是偿债能力下降的必然结果。(5)融资活动受到严重阻碍，面对好的项目，无法获得外部资金支持。
经营管理警兆包括:(1)主营产品核心竞争力下降，属夕阳产业产品，这表明企业的盈利严重下降，并且没有发展前景。(2)管理混乱，人力资源短缺，这表明经营业务不景气，难以得到内外部人员的认可。
3、融资风险"恶化期"识别恶化期的警兆表现是发作期的警兆未能得到控制，融资风险进一步转化为企业财务危机或者财务危机的结果。其表现如下:(1)主要财务指标显示财务状况严重恶化。如资产负债率急剧上升，大大超过100%，净资产收益率为负数等。(2)已经不具备偿债能力，即不仅无法偿还借款，并且得不到债权方的展期许可，很可能会被借款人接管企业或进行清算。(3)企业出现非季节性的异常的停工、停产现象，这是企业破产的先兆。
篇十三：房地产企业存在的融资风险
房地产企业融资问题及现状分析(一)一、目前房地产企业融资问题现状
1、房地产企业融资压力大。
房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业融资压力。
2、房地产企业融资渠道单一。
我国房地产企业融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前房地产企业融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房
地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产企业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高
土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期
任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧
近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累
作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达
房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行
信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全
相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产企业融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
篇十四：房地产企业存在的融资风险
房地产企业筹资风险分析摘要：房地产业做为典型的资金密集型企业，它的特点是：投资大、风险高、地域性强、供应链长、周期长。所需资金极其庞大，如此庞大的资金需求光靠房地产企业本身是无法解决的，必须借助外部支持。文章论述了房地产企业的筹资现状、筹资风险的成因分析及其防范措施。
关键词：房地产企业；筹资风险；分析一、房地产企业的筹资现状资金就是房地产企业的血液。不同的筹资方式其筹资成本也不同，筹资风险也不同。以适合的风险及时足够地筹措项目所需资金，是房地产企业资本运作中最主要的一环。目前我国房地产企业面临着筹资渠道单一、筹资难的问题，主要体现在以下几个方面：（一）银行信贷是房地产资金的主要通道房地产企业所需资金主要来源于自筹资金、国内银行贷款和其他资金来源。还有一小部分（大约占20%左右）是利用外资。也就是说，前三项是最主要的资金来源。先看自筹资金，主要来源于房地产企业的商品房销售收入。而购房者大部分都是按揭贷款购房，若首付30%，其余的70%依然来自于银行贷款。再看其他资金来源：如施工企业垫付的工程款，大部分也来自于建筑业贷款；还有定金及预付款，也有相当大的比例（60%—70%）来自银行贷款。如此算来，房地产企业所
需资金大部分都来源于银行，可见房地产企业对银行的依赖程度，银行在房地产企业的筹资渠道中，地位可谓是“江湖老大”。这也同时反映了我国房地产企业筹资渠道的单一化，弊端也是多多：一旦开发商在整个经营过程中，某一个链条出现问题，风险就会直接传至银行，最终则是银行承担了全部的风险，这对整个国民经济的健康发展是极其不利的。虽然近几年来，国家出台了一系列宏观调控政策提高了贷款的门槛，但银行作为房地产企业资金来源的霸主地位在短期内依然是无法改变的。
（二）股票筹资和债券筹资在房地产企业资金总额中所占的比例小
上市进行资金的筹集可以降低筹资成本，是较好的筹资渠道。但我国对房地产企业上市有较严格的规定。绝大多数的房地产企业无法达到上市条件，这个通道是堵死的。截至2011年末我国房地产上市公司数量为135家，占全国房地产企业总数较少，在全部上市公司中占有份额更少。
房地产债券收益高，安全性好，是很好的金融品种，但在我国却很少。我国最早出现的房地产债券是1992年由海南经济特区的开发商推出的“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”。这三种债券都是为具体的项目而发行的。1992年9月，北京远华房地产又发行了利率为10.1%，3.5年期限的债券，金额2900万元。另外，1998年以来，深圳振业集团股份有限公司发行了“深圳业债券”，北京首都创业集团发行了“首创债券”，北京市房地产开发经营总公
司发行了“莲花小区建设债券’”，北京华远房地产股份有限公司发行了“华远债券”。但近几年来，房地产企业发行债券的数量极少，因为许多房地产企业，尤其是中小房地产企业根本无法达到发行债券的条件。将来，随着我国企业债券市场运行机制的不断完善，债券投资对房地产企业而言将会有越来越大的发展空间。
（三）房地产信托倍受瞩目房地产信托是信托投资公司发挥专业理财优势，聚集若干投资者的资金，投资于房地产项目，为委托人获取收益的行为。从长远来看，信托资金对房地产企业筹集资金起到了很好的补充作用。尤其是在当前银行信贷政策收紧的情况下，房地产信托为房地产企业筹集资金提供了一个新的平台。目前，信托产品表现为两种形式：其一是信托投资公司直接向房地产企业注入股本，双方共同组建有限责任公司，共获投资回报。对资金链出现紧张的房地产企业，信托投资公司则一次性购买其部分资产帮助其渡过难关，待房地产开发项目实现资金回笼后再购回。这种方式适合于自有资金不足35%的房地产企业。另外一种运作模式是针对自有资金已达到35%的房地产企业：当该类房地产企业因政策、市场等原因造成短期资金缺口时，此时信托公司会定向给房地产企业提供贷款，使其实现资金的正常运转。但房地产信托资金的筹资总额总会受到一定的限制。目前，受国家宏观调控政策的影响，房地产信托这种筹资方式也是举步维艰。二、房地产企业筹资风险的成因分析（一）缺乏多元化的筹资渠道
前已述及，由于各种原因，目前我国房地产企业主要依靠银行贷款来支撑整个企业对资金的需求。也就是说，房地产企业的资产负债率特别高，且一直跌不下来。因为房地产企业在运营中需要大量资金，房地产企业的资金来源前已分析：包括自有资金（如注册资本金、资本公积金、其他自有资金），商业银行贷款；上市发行股票；房地产企业发行企业债券；房地产信托资金；房地产基金等等。但由于目前我国缺乏科学有效的房地产金融方面的法规体系，上述许多筹资方式操作困难：如我国尚未出台产业基金法，使得房地产企业基金发展极其缓慢，由于房地产行业的特殊性，短期内其上市融资的愿望也难以实现。当下，房地产行业又被商业银行作为控制放贷的重点对象。这更进一步加大了房地产行业筹资的难度。房地产企业在信贷政策紧缩的背景之下承受着前所未有的压力，资金链遭受着巨大的冲击。
（二）房地产企业资本结构不合理资本结构指房地产企业的全部资金来源中，负债与所有者权益的比例关系。最佳资本结构应满足的条件是：一是综合资金成本最低，二是财务杠杆利益与财务风险彼此平衡，三是所受的功能限制少。每一个房地产企业筹资后的目标都是使其资本结构最优化。但最优资本结构形成的影响因素很多：如市场利率、房地产企业的投资利润率、最佳融资种类等等。当负债利率高于房地产企业的投资利润率时，负债越多，其自有资金的利润率就越低，在这种情况下，财务杠杆起到的是一种负面作用，这时，房地产企业负债越多，这种负面作用就越大。相反，如果负债利率低于房地产企业自有资金利润率时，此时，
房地产企业负债越多，对企业就越有利。但此时也不能无限度地扩大负债规模，它也是有一定界限的，如果超过这一界限，房地产企业的资本结构就会恶化，给企业带来极大的财务风险。我国的房地产金融市场是以债权融资为主，股权融资比例极小，可以说，筹资格局单一，而负债利率也好、房地产企业的投资利润率也好，都是不确定的，所以说，房地产企业时刻都将处在资本结构恶化的漩涡之中。
（三）缺乏科学的筹资决策目前，许多房地产企业对开发过程中的资金运作往往成粗放型的管理方式，根本不了解筹资方案的设计对企业资本结构的影响，对如何优化筹资结构缺少科学的分析和理性的思考，对不同的筹资渠道和筹资方式缺乏精确的对比分析，挖掘不够深入。没有充分考虑到资金使用效率的最大化问题及其对项目利润的影响，往往凭经验行事，等项目开发后期才明确原筹资方案是否科学经济，但此刻为时已晚。比如：房地产开发商在向银行申请贷款时，往往忽视资产负债率这一主要的财务指标，在债务筹资和权益筹资之间，他们往往把债务筹资放在首要地位，因为他们不甘心把利润让给别人，这也造成房地产企业自有资金不足的最根本的原因。（四）缺乏良好的融资体系我国房地产业起步于二十世纪八九十年代，还很年轻，许多方面还很不成熟，尤其是在资本市场的政策法规制定方面缺口很大。如：房地产基金一直以来都没有相应的政策来支持，所以，尽管这种融资方式被许多业内人士看好，但从其刚一崭露头角就遭到了种种冷遇。
对房地产证券化这种融资方式，绝大多数的业内人士也是接受的，但它和房地产基金一样，因为无法可依，操作起来也是困难重重。因此，到目前为止，即使是一些大品牌的公司，融资渠道也很单调：那就是过分依靠银行贷款。一旦商品房大量积压，销售不出去，经过层层抵押之后，最后银行将承担房地产企业的全部风险，直至影响整个社会：储户的存款到期银行无力支付，只剩下销售不掉的房地产，这样就会爆发强大的金融风险。所以，为了国民经济持续、健康、稳定的增长，国家要进行宏观调控，紧缩银根，出台了121号文件：《关于进一步加强房地产信贷业务管理业务的通知》，本来融资渠道就单一的房地产企业，此时真正陷入了“山重水复疑无路”的危险境地。因此，缺乏良好的融资体系，是房地产企业融资困难的内在原因。
三、房地产企业筹资风险的防范措施（一）积极创建多元化的筹资渠道，逐步完善融资体系1.适当放宽房地产企业股票融资政策。股票融资无还本付息的压力，对房地产企业来说是个理想的融资渠道选择。但目前我国房地产企业的上市融资之路可谓是荆棘丛生：一来是国家为金融安全起见，对房地产企业上市不允支持；二来是上市程序复杂，融资成本较高，对房地产企业的资质要求也很高，大多数的房地产企业根本达不到这一标准，只能是“望市兴叹”。因此，笔者建议在合适的时机，国家应适当放宽上市条件，为房地产企业上市融资创造一定方便的条件，这样，房地产企业所应承担的市场风险不至于都转嫁到银行身上，既优化了房地产企业资金来源的结构，又分散了风险，可谓一举两得。
2.把发展房地产债劵市场做为重中之重。公司债劵相对银行贷款而言，它的财务成本较低。但目前的状况是：房地产企业一方面融资困难，融资途径少，另一方面又不符合我国《公司法》关于债劵发行的条件，可谓在夹缝中生存。所以，应积极培育房地产债劵市场，在房地产债券的发行制度上，政府应给予相应的政策扶持，建立一定的保障机制。它符合我国建立多层次融资市场的要求。尤其是在当前我国紧缩信贷政策、严格监控房地产企业预售款的使用情况下，房地产债劵将解决企业的燃眉之急，让紧绷的资金链条有所缓解，使房地产企业不再受政策的牵制，真正进入到“柳暗花明又一村”的境地。
3.积极发展房地产信托投资基金。房地产信托投资基金目前正在我国悄悄兴起，它将是今后我国房地产企业融资的主要通道。据统计，目前我国信托业正以25%的增长率增长。预计2020年，信托业将达到20万亿元人民币，它给饥渴中的房地产企业注入了新的生机。据业内相关人士预计：未来的房地产融资模式将是以房地产信托融资为主，辅以资本市场融资等各种组合模式。但目前在我国，真正的房地产信托投资公司很少，而且他们在经营管理、监控和经验方面都很薄弱，起不到真正的分散风险和管理风险的作用。所以，要想让房地产信托融资这种融资方式真正大范围地发挥它的作用，应进一步规范信托融资市场，逐步完善房地产金融市场。
4.适时发展房地产抵押贷款证劵化。住房抵押贷款证劵化是指金融机构将其拥有的住房抵押贷款债权重组为抵押贷款群组，经证劵化机构购入（以现金方式），经过信用增级或担保后在资本市场上发
行，以达到融资和分散抵押贷款风险的行为。住房抵押贷款证劵化可促进我国资本市场的发展。随着我国资本市场与国际接轨的逐步深入，我们一方面应建立各种担保评估和保险制度，另一方面要大力发展房地产金融二级市场，营造一个良好的政策和法规环境，早日促成住房抵押贷款证劵化在我国的发展，实现储蓄向投资的转化，使货币市场和资本市场早日对接成功。
（二）进一步提高财务管理水平，制定科学的融资决策面对融资困境，房地产企业除了要在拓展融资渠道上大下功夫之外，制定科学的融资决策，加强内部管理，提高自身抗风险的能力才是解决问题的根本。房地产企业资金的筹集包括债券资金的筹集和权益资金的筹集。在筹资之前，应事先做好计划，结合企业实际情况，综合考虑如下因素，如：融资规模、融资成本、融资风险、融资期限、资本结构、融资方式、融资时间、融资的便利性、融资的弹性等等。从整体上进行规划设计，并严格按计划执行。在融资的过程中，监督检查也是很主要的一个环节。应随时对融资的进度等问题进行审核，发现问题，及时解决，以保证房地产企业以最小的融资成本实现融资数量的合理化。在银行信贷政策日益紧缩，其他各种融资渠道（如房地产信托、房地产抵押贷款证劵化、上市融资等）亦不畅通的大环境下，加强房地产企业自身“内功”的修炼，以求在困境中寻求一条新的融资之道，是房地产企业实现自救的根本。作者简介：丁洁（1973.03-），女，辽宁大石桥人，辽宁建筑职
业学院，讲师，经济学学士学位；刘倩（1975.01-），女，辽宁辽阳人，辽宁建筑职业学院，讲师。
篇十五：房地产企业存在的融资风险
浅谈房地产企业融资问题及解决建议作者：王晓辉来源：《中国乡镇企业会计》2013年第3期
王晓辉
房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。
相较于其他行业，房地产企业融资具有特殊性：
开发资金需求量大，高度依赖外部资金；需要以土地和房产作为抵押担保的条件；高经济风险，高财务风险；高度依赖资本市场。
一、房地产企业融资渠道现状概述
2013年2月20日，国务院常务会议出台了调控房地产市场的“新五条”政策，确定稳定房价和调整住房供应方面的政策。这几条专门针对房地产市场的调控政策，使得房地产企业的融资面临一个更加严峻的环境。
1．资金需求量大，由于房地产企业运营项目和提供商品的独特性质，导致房地产企业的项目具有资金占用周期较长、资金占用金额巨大、受政策影响大等特点。即资金的使用呈现资金需求集中、金额巨大、占用时间长、回收周期长的特点。这种使用特点对于资金筹集和金额要求都比较多。
2．融资渠道多样化，主要融资途径按资金来源渠道可分为内部融资和外部融资。其中内部融资包括企业自有资金和预收账款。外部融资的主要渠道和融资工具有：上市融资、房地产开发债券、银行信贷、房地产投资信托、商业抵押担保证、利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。
二、房地产企业融资存在的主要问题
1．融资结构单一且间接融资比重过大。目前我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段：取得土地的前期阶段，施工阶段和销售阶段。每一阶段都离不开银行资金的支持。房地产开发所需资金仍约有60%来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策提高房地产开发商的贷款门槛，使融资方式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险。一旦投资失败，银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。
2．对房地产融资的限制因素太多。对房地产经营而言，资金是最重要、最关键的因素之一。由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道——银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产企业经营相对陷入困境。首先，央行加强房地产企业信贷业务管理房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房地产最脆弱的神经——资金链受到打击。其次，其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小。房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。
3．银行贷款方式及金融创新太少。房地产作为资金密集型行业，其特点是开发周期长，投资规模大。这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短。这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾。再加上我国金融创新少，融资方式有限。所以筹集到足够的资金将十分困难。
4．企业规模与所有制形式影响融资的难度。在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款；就其他融资方式而言，规模较犬的企业也会因为其“背景”更容易取得投资者的信任，融资的难度较小，规模也较大。此外国有性质的房地产开发企业往往比私有和民营的房地产开发企业更容易取得大额长期的银行贷款，上市和发行债券之路也比其他性质的企业走得顺畅。
三、解决房地产企业融资问题的建议
1．理性融资，控制融资规模。权衡理论（MM），作为现代资本结构研究的起点，强调了负债规模要适度，否则筹资过多，或者可能造成资金闲置浪费，增加融资成本；或者可能导致企业负债过多，使其无法承受，偿还困难，增加经营风险。而如果企业筹资不足，则又会影响企业投融资计划及其它业务的正常开展。因此，企业在进行融资决策时，要根据企业对资金的需要、企业自身的实际条件以及融资难易程度和成本情况，量力而行确定企业合理的融资规模。
2．合理预测风险大小，及时采取应对措施。目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一，企业可以分析可能对企业融资活动产生影响的因素，根据相关学者提出的较为可靠的风险模型，结合企业的实际情况，对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测，并根据预测，提前制定相应的补救措施。对于风险预测模型的选择也应该尽量贴近企业融资活动的实质，并紧密结合经济环境和经济政策的变动，合理预测风险大小，避免过高估计风险，降低资金使用效率；也不应该盲目乐观，导致风险事件发生时措手不及。
3．拓宽融资渠道，改善企业的融资结构。大多数房地产企业目前使用银行贷款进行融资，由于结构比较单一，单纯利率变动都会带来较大的融资成本变动，增加融资的风险。企业应该考虑债券融资、上市发行股票、信托基金以及与其他企业合作利用其闲置资金等融资渠道，积极拓宽企业使用的融资渠道，综合使用多种渠道混合的融资方式，选择规避风险的融资组合，来分散融资风险。这样不仅能有效降低融资活动的风险，还有利于企业改善整体优化融资结构，进而改善资本结构，促进企业更长远的发展。
另外，国家相关部门也应该积极完善金融市场，培育资本市场的金融工具，进行金融产品和融资渠道的创新，为企业融资手段提供更宽泛的选择。同时也应提供更加完善的法规法律，为企业选择创新产品提供保障。
4．加强资金管理能力，提高资金利用率。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度。每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。以往在商品房贷款资金回笼环节中，整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。企业可参考当前市场的情况，适当的优惠。另外还要减少企业过度预支，严格控制成本费用的支出。
篇十六：房地产企业存在的融资风险
房地产开发项目的融资成本及风险分析作者：金萍来源：《中国乡镇企业会计》2013年第12期
摘要：本文通过分析融资成本及融资风险之间的关系，探索产生融资风险的主要原因，提出降低房地产开发项目融资成本及风险的相关建议，进而为开发项目的实施提供有力的保障。
关键词：房地产开发项目；融资成本；融资风险；分析
房地产开发经营所需资金往往非常庞大，我国房地产开发企业普遍面临着资金短缺的问题。他们大多依赖银行贷款，对其他融资模式的开拓较为不足，因此降低开发项目的融资成本及风险就显得尤为重要。融资成本和融资风险总是存在于一定的资本结构当中，不同的资本结构相应的会产生不同的融资风险和融资成本。在不同的资本结构下，由于终极所有者所承担的融资风险不同，他们必然会提出要取得相应的利益补偿，从而就会使融资成本结构发生变动。就投资者而言，他们要求低风险低收益、高风险高收益这样对称的结构。因此，开发商如果要让投资者冒较高的风险，就需要让投资者获得相应较高的收益，这样就会导致项目的融资成本上升，成本或者收益就会始终与风险对称。正是由于这种对等关系使得高风险的资本结构因融资成本下降而风险相对减弱，低风险的资本结构因融资成本上升而使风险相对增加。结果无论是哪一种资本结构，都会由于融资成本的调和作用而使他们具有风险和成本相称的性质。
综合以上分析可以看出，融资风险与融资成本密切相关，任何影响融资风险的因素都可能造成融资成本的增加，因此要降低融资成本与风险，就要考虑造成房地产开发项目融资风险的原因有哪些。
一、房地产开发项目融资风险产生的主要原因
（一）融资方式复杂
随着经济的发展以及企业融资理论研究的加深，房地产开发企业积极采纳各种不同的融资方式来实现现金流的连续。复杂的融资方式同时也带来了巨大的融资风险。银行贷款是一种较为主要的融资方式，利率的变动是影响融资风险的主要因素。国家通过调整银行利率来干预经济，在遇到利率变动时，如果房地产开发商没有利用好机会，筹集资金的时机不当或者筹集的资金过多过少都会给自身带来融资风险。此外，对于股票、债券融资来说，股票和债券发行价格、发行数量、发行时机、分配政策、顺序安排等都会影响到融资风险。租赁融资中双方信用、财力支撑也影响着融资风险。众多的融资方式都存在着各种各样的融资风险，这就需要我们考量融资方式的可行性，结合自身开发项目的规模以及企业资产结构来恰当的选择融资方式。
（二）项目资金投入巨大
房地产开发项目的每一个阶段都需要投入大量资金，属于资金密集型项目。因此，由于资金投入巨大给房地产开发项目带来的融资风险是最为迫切的。首先，在“地热”时代，取得土地所有权需要投入大量的自有资金。但是随着市场不确定性因素的增加，房地产开发项目的流动性风险也相应增加，现金断流的可能性时刻存在，这样就会给项目带来营运风险。其次，项目进入开发阶段后，庞大的资金需求势必通过外部途径来筹集。这样造成房地产开发项目的负债率居高不下，引发了巨大的偿债风险。最后，由于投资额度之巨大、投资周期之长，国家相对紧缩的资金调控政策，导致了资产变现能力差、流动性差，银行放贷条件愈加严格，房地产开发项目的财务风险加大。
（三）开发项目管理复杂
房地产开发是一项系统的、冗杂的项目，在管理上也存在着很大的风险。一方面，决策性风险。主要存在于开发项目前期。由于信息不对称、决策者主观判断等因素使得开发企业在选择项目以及立项过程中会产生项目投资分析失误、对复杂形势估计不足的风险。项目通常是不可重复的，其指导思想出现失误所造成的损失是无法弥补的，结果是不可管理的风险。另一方面，成本管理风险。主要存在于项目开发阶段。开发项目的周期大多比较长，工程进度的变更、相关市场价格不确定的波动等因素都会使成本预算与结算产生较大差异，进而影响项目的实际报酬率。此外，开发部门交叉施工造成的重复施工，以及与其他各部门的沟通、协调不一致也会让项目管理失控，对融资产生相应的风险。
二、降低房地产开发项目融资成本及风险的建议
（一）建立多元化融资模式
充分利用所处金融市场所带来的优势，对企业资产结构进行综合性、专业性评估，整合各种融资方式与企业自身资产结构的融合度，选择适合本企业的融资方式，拓宽融资渠道，将融资风险分散，进而防范融资风险、积极拓宽融资渠道。此外，由于房地产开发项目可以在其房屋未交付前通过预售来获取收入，这样可以采取低价入市的方法吸引购买者投资，使得投入资金尽早回流，降低融资成本及风险。
（二）加强融资可行性研究
融资的根本在于融入资金后必须按时回流。开发企业融资不仅要考虑资金能否及时回流,而且还要从经济运行的角度分析项目的可行性。这就要求我们根据具体的开发项目，加大可行性研究中融资风险研究的比例，努力开展市场调研以及预测，以确保融资可行性研究的真实性。此外，还要在国内宣传建立项目风险管理中介咨询机构，进而使融资风险的基础设施达到完善。
（三）做好项目事前工作
为尽量降低融资成本和风险，根据企业所处的市场环境以及现有的国家政策对项目的用地规划、建设成本、营销设计等做出合理的分析，提前做出融资预案以及应对现金流不连续的预案，使决策者可以从降低融资成本和风险的角度来做出决策。此外，还要在取得土地所有权之前做好项目策划、合理安排工期，这样将大大缩短项目周期，使资金可以很快回流，降低融资成本和风险。
（四）完善成本内部控制管理
房地产开发项目管理的复杂性给融资成本及风险带来一定的影响。因此要加强成本内部控制系统的建设，整合企业各个部门的有利资源，建立统一的、标准的成本管理体系，进而减少成本浪费，利用信息化技术来分担融资成本以及风险。目前一些大型的房地产企业都会采用自行开发的项目成本管理系统，像POM系统等，通过对工程的各种信息录入对内部控制进行分析，进而有效的管理开发项目事物。
（五）增强风险防范意识
房地产开发企业需要从投资项目的选择，到经营管理、销售等各个环节提高警惕，不断提高企业管理层的管理水平，建立企业风险防范责任体系，以降低融资成本以及融资风险。
篇十七：房地产企业存在的融资风险
房地产企业融资风险及其防范措施探讨作者：刘旭凯来源：《商讯·公司金融》2019年第5期
刘旭凯
摘要：近年来，我国社会经济发展迅速，在住房消费政策推动下，房地产投资增长速度不断加快。房地产行业有着资金相对集中、风险较高等特点，若是实现高速与良性的发展，应该控制好融资规模，提升财务管理水平，解决融资中出现的风险，这样才能为房地产企业的进一步发展打牢基础。本文首先概述我国房地产企业融资的现状，然后分析了房地产企业融资风险，最后提出了具体可行的风险控制措施。
关键词:房地产企业；融资风险；防范措施
随着我国房地产企业的快速发展，房地产企业开发投资逐步呈现出周期长、规模大等特征，对资金的需求量越来越大，但是房地产企业自有资金有限，因此很难满足实际需求。因此在房地产企业发展过程中，不仅需要提高对自有资金的利用率，也必须依赖于外部融资。房地产企业融资中风险很大，如果不采取有效的规避措施，将给企业、个人甚至社会造成巨大的损失。对此我们要充分认识到房地产企业融资风险，合理采取风险控制措施，为房地产企业的健康稳定发展打牢基础。
一、我国房地产企业融资现状
房地产企业资金来源复杂，融资以银行贷款为主，同时在我国多轮宏观政策调控后，商业银行贷款逐步收紧，融资门槛也有了很大幅度的提升。而房地产企业融资在我国出现时间很短，缺乏完善的融资体系，相关法律法规也不完善，无法让其做到规范，这样房地产企业融资难以得到可靠保障。很多房地产企业经营管理能力有限，存在很多不确定因素，也让融资出现了很多风险。
一方面，房地产企业融资对银行贷款非常依赖，只要房地产经济出现波动，房地产经营风险将转变为银行金融风险，为国家金融安全带来了不利影响。且随着银行贷款利率的升高，极大增加了房地产企业还款压力，而房产项目的增多，银行也制定了很多约束条件，让房地产企业贷款变得更加困难。另一方面，分析房地产企业其他融资渠道可知，房地产信托有着巨大发展潜力，而分析信托投资公司实际情况可知，很多有着治理结构缺陷的问题，主要体现在法律政策制约、信托产品流动性问题、信托计划异地发行、资金异动运用管理和审批较为严格等，为房地产信托发展造成了限制。而股权融资筹资量较大，融资能力很强，有利于帮助公司提升盈利能力，价值成长也具备更大潜力。不过公司要想上市需要自身拥有雄厚的实力，我国很多房地产企业上市融资门槛较高，如负债率必须低于70%的要求让大部分房地产企业无法满足上市规定。由于房地产企业普遍融资渠道单一，负债率基本上超出了75%，对此很多企业无法直接上市。房地产企业融资也会依靠海外房产基金，然而其在中国投资有很多障碍，对很多房地产企业而言，在国际上核心竞争力不强，无法吸引海外投资公司的关注，同时也难以在政策上获得支持。
二、房地产企业融资风险分析
（一）政策的调整变化
最近几年房地产企业发展速度很快，很多市场主体由此实现了利益的增长，也为国民经济发展做出了巨大贡献。国家针对房地产行业也实施了很多政策法规，目的在于对房地产市场的
有效调控，这也为房地产企业融资造成了一定的风险。如2015年1月~3月，国家实施了12条房地产政策，而2015年3月27日国土部、住建部联合发文救市，加大了对供地规模的控制力度，目的在于促使供求关系得到改善。我国在实施上述政策时，将对房地产企业发展带来一定的影响，也让融资受到了较大限制。
（二）资本市场机制不健全
融资作为房地产企业经营管理中的重要内容之一，近年来逐步从传统计划经济体制下财政供给融资方式转变为现代市场经济体制下金融资源配置融资方式。然而现阶段房地产金融市场还有待进一步完善，需要不断完善金融体系，尤其是缺少了多元化融资渠道，在股权、债券、信托和基金等方面发展速度较慢，不能形成多元化房地产金融体系与分担融资风险的房地产金融市场。
（三）房地产企业经营状况不佳
因为房地产企业在发展中对资金需求量较大，运行周期也很长，对于企业经营较好的情况下，融资资本转入房地产开发企业的资本运转，通过生产与销售的过程后，货币资本将回流到企业，全部所借款项可以按时归还，房地产企业融资也将顺利进行，实现预期的收益。若是企业经营情况不佳，融资资本参与房地产企业资本周转后，若是在某个环节出现沉淀，所借款项无法按时归还，将对房地产金融机构信贷资本的运行带来不利影响，也为其他企业资本周转造成了限制，预期收益将难以正常实现，也引起了极大的融资风险。
（四）无风险预警机制，抵御风险能力低
在房地产企业开发运营时经常出现短期内资金需求量增加的情况，为了满足有足够的资金支撑自身发展，这需要房地产企业进行融资。因此只要房地产企业在融资上出现风险，将为房地产企业开发运行造成不利的影响。要想达到有效控制风险的目的，房地产企业应该充分认识到融资中出现的问题，这关系着自身的稳定与长远发展，也需要建立完善的机制达到对融资风险预警的目的。然而很多房地产公司以盈利为主，一味关注眼前利益，很少深入思考公司的发展，导致在风险预警与防范上未做到位。
（五）融资渠道相对单一
在20世纪90年代我国融资手段开始被得到运用，通过多年的发展融资渠道变得越来越多。然而我国房地产企业融资起步很晚，与英美等发达国家不一样，在融资理论上还显得不够完善，同时受到政策、法律等客观因素的影响，让房地产企业在多元化融资过程中难度极大，必须通过银行融资获取资金。由《中国统计年鉴》中相关信息可知，我国房地产企业基本上采取国内贷款与自筹资金等方式进行融资，在外资利用上不够，同时将自有资金除去，国内贷款占据着最大的比例。由于房地产企业在融资上对银行贷款过于依赖，也为企业的发展造成了不利影响，也容易引起更大的融资风险。
三、房地产企业融资风险防范措施
（一）确保融资政策的准确性
我国房地产企业需要将目光瞄准投资政策与投资项目上，结合实际项目的可行性做出相应的研究和评估。房地产企业要立足长远发展规划与现有投资框架，结合实际投资项目和财务标准、投资方式和领域基本规范等，对整体资本配置结构、融资进度与时间、融资规模等制定完善的计划，在评估计划与统筹规划后，对资金的使用做出科学合理的安排。应该确保投资项目
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