国内外房地产经济周期研究综述6篇国内外房地产经济周期研究综述 新形势下影响我国房地产经济周期波动因素的反思 摘要： 改革开放以来，我国房地产业蓬勃发展，取得显著成绩。 但是，经济发展和社会进步对房下面是小编为大家整理的国内外房地产经济周期研究综述6篇,供大家参考。
篇一：国内外房地产经济周期研究综述
势下影响我国房地产经济周期波动因素的反思摘要：
改革开放以来， 我国房地产业蓬勃发展， 取得显著成绩。
但是， 经济发展和社会进步对房地产业提出了更高要求， 使其面临严峻挑战。因此， 必须深刻把握房地产周期波动的内涵， 深入了解房地产经济运行的特征， 牢牢把握影响房地产经纪周期波动的因素， 如土地因素、 资金因素和市场因素等， 促进房地产经济可持续发展。
关键词：
房地产经济 周期波动 土地
▲▲一、 房地产周期波动的理论阐释
所谓房地产周期， 指的是房地产经济循环的现象， 具体表现为扩张、收缩两个时期， 表现为复苏、 繁荣、 衰退、 萧条这四个阶段。
房地产周期波动的幅度、 频次、 时间有着显著的表象差异， 但是其波动又有着一定的规律性和类似性。
因此， 在一定程度上， 房地产波动， 主要是指扩张、 收缩的周期波动； 房地产周期， 主要是指波峰、 波谷之间的周期波动。
综上所述， 要想准确理解房地产周期波动的内涵， 应着重从以下三方面加深理解。
第一， 即使房地产周期的长度、 幅度等不同， 但是其都具有类似的波动模式， 如扩张、 收缩交替进行； 四个阶段循环往复； 周期展开过程相似， 且具有一定的规律性。
第二， 虽然造成房地产周期波动的原因不同， 波动的方式不一致， 但是其传导机制有着相似性， 皆体现在外部冲击、 内部传导上面。
第三， 必须要看到房地产周期波动的传导机制、 展开过程等虽然相似， 但是不能否定时间、 频率、 幅度等的差别， 正是这些造
成了房地产周期波动的特殊特征。
总之， 我们必须完整准确的理解这三方面内容， 才能更深刻地理解房地产周期波动。
▲▲二、 我国房地产经济运行的特征
要想深入了 解我国的房地产经济运行， 必须要立足于房地产经济系统这个整体， 牢牢把握其与宏观经济周期的关系。
从此研究中， 不难发现，房地产经济周期已经体现出其先导产业的特征， 是宏观经济周期的“晴雨表”。
从本质上来看， 影响房地产经纪周期波动的因素， 主要涉及到土地、资金、 市场三方面。
具体来讲， 土地一级市场对房地经济周期波动有着重要影响， 特别是土地政策的变动， 极大地影响了土地的供给量， 从而制约了房地产需求； 房地产投资能够极大地带动房地产经济， 刺激人们住房需求不断增加。
虽然我国不断进行住房改革， 但是住房需求已经发展成为人们的大额刚性需求， 这就造成了消费者的需求变化并不能给房地产经纪带来显著影响。
同时， 要想搞房地产开发， 必须要有大量资金投入， 因而向银行融资成了广大房地产企业解决资金问题的重要途径。
一定程度上， 金融政策的变化对房地产经纪周期波动有着重要影响； 房地产价格在房地产经济波动中起着关键作用， 其主要涉及土地、 建安、 税费、 利润等。
总起来说， 中国房地产经济运行的主要特征， 离不开土地政策的变化、 金融政策的调整、 住房制度改革等， 这些因素都在影响着房地产投资、 需求， 并且在房地产价格的形成中发挥着至关重要的作用。
▲▲三、 影响我国房地产经济周期波动的因素
1. 土地因素
在影响我国房地产经济周期波动的诸多因素中， 土地是最为关键的一环。
在土地一级市场中， 不论是土地的使用权使用， 还是土地的使用权出让， 政府都扮演着重要角色。
在现实中， 鉴于预算约束和追求政绩的双重压力， 不少地方政府对土地开发收益的依赖度越来越高， 以此来满足政府不断增长的各项开支需求。
这就造成了新区的盲目设立、 房地产的过热、大量耕地被占等问题日渐突出， 使得我国的金融风险更加凸显。
总起来说，政府通过对土地一级市场的直接影响， 打破了房地产市场的供需状况， 这也是催生房地产泡沫的关键原因。
同时， 当前我国正处于社会转型和经济转轨的“双轨期”， 政府在房地产经济发展中扮演着引导者和调控者的角色， 因而， 政府制定政策的走向， 直接影响着房地产经济的波动。
特别是土地政策的变动， 决定了土地的投入量多少， 对房地产供给数量、 结构产生影响， 从而影响着房地产需求。
2. 资金因素
资金因素， 是制约房地产经济周期波动的重要因素之一， 主要涉及房地产开发投资、 资金来源。
一方面， 相关数据显示， 房地产增加值、 投资规模的相关系数达到 0. 974， 这足以说明投资在房地产中占据着重要地位，其变动对房地产经济有着明显影响。
也就是说， 我国的房地产， 在一定意义上取决于投资。
这种投资具备以下特点， 如投资具有盲目性和冲动性；投资具有时间上的集中性； 房地产竞争日渐同质化， 有效需求得不到真正满足。
另一方面， 据统计， 房地产企业资金来源， 将近 40%都是来源于银行贷款。
此外， 自筹资金是指售房收益， 但是购房者大约 70%的购房款来自银行贷款， 因而， 从本质上看， 这部分资金的主要来源也是银行贷款。
可以说， 一直以来， 银行贷款业务的快速发展， 支撑了房地产经济的高速发展。
但是， 由于房地产资金来源对银行的依赖程度愈来愈高， 银行为了竞争而降低房贷条件， 造成了 银行信贷风险日渐凸显， 从而加剧了房地产经济周期波动。
3. 市场因素
市场因素在影响房地产经济周期波动的诸多因素中占据着重要位置，主要涉及商品房空置率、 价格。
一方面， 通过对商品房空置率、 投资波动的分析， 可以得出：
投资波动会影响商品房空置率， 空置率同样也会刺激新的房地产投资。
但是鉴于我国目前的多种复杂因素， 这种效果没有很好地体现出来； 在面对商品房空置率的情形下， 投资扩张的反应要远远低于投资收缩的反应。
另一方面， 房地产价格是房地产周期波动的最显著指标，两者表现出同向性、 同步性、 同幅性。
具体来讲， 一是与土地因素的关系。现实中， 一级市场的影响力要远远大于二级市场， 政府的土地调控政策极大地影响着房地产市场， 近年来的土地政策变动， 如土地有偿出让、 住房福利分配制度的叫停、 土地出让“招拍挂” 制度的建立等， 恰好说明了 这一点； 二是与房地产市场需要的关系。
在价格杠杆的作用下， 房地产市场需求高低， 极大地影响着房地产价格变动。
其中， 商品房价格、 销售面积的变化， 有着一致性。
▲▲四、 结语
房地产关系到人民幸福安康， 关系到我国经济社会发展全局。
进一步规范房地产发展， 对于实现人们住有所居的目标、 促进经济社会又好又快发展， 具有重大意义。
因而， 我们必须从土地、 资金、 市场等方面入手，
牢牢把握房地产周期波动规律， 化不利为有利， 促进房地产经济迈上新台阶。
参考文献：
[1] 姚敏， 周潮. 中国经济周期波动的特征和影响因素研究[J]. 经济问题探索， 2013； 7
[2] 罗辉. 中国房地产的周期波动影响因素与传导机制分析[J]. 市场论坛， 2011； 5
（责任编辑：
张彬）
篇二：国内外房地产经济周期研究综述
科技大学硕士学位论文摘要／任何经济在发展的过程中都会出现周而复始的波动。这种波动表现为扩张７与蟓交替出现、 波峰与波谷不断循环、 复苏与衰退往复运行。
房地产业既是一种周期性产业， 又是国民经济的支柱产业， 在国民经济中占有重要地位。
房地产周期与宏观经济周期有着密切的相关关系。
房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、 周期循环的经济现象， 表现为房地产业在运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段， 复苏一繁荣一衰退一萧条四个环节。
房地产经济的增长是房地产周期的内在决定因素； 房地产周期是宏观经济周期在房地产领域内的表现形式， 是房地产经济运行过程中的周期波动。
、 ，房地产周期作为产业周期， 与宏观经济周期表现出相关性和一致性， 具体表现为：
房地产经济的复苏稍慢于宏观经济的复苏， 但先于宏观经济进入繁荣期； 其后， 房地产经济先于宏观经济进入衰退期， 但滞后于宏观经济进入萧条阶段。
从１９ ７ ８ 年我国实行改革开放以来的房地产运行的实践， 也证实了上述结论。
当整个宏观经济形势看好， 经济增长速度加快时， 房地产业的发展就迅速；当宏观经济面临调整， 经济增长速度放慢时， 房地产业的发展也走势低迷， 速度减慢。国民经济与房地产业之间的相互影响与相互作用， 是通过经济变量和经济参数来完成， 并在宏观经济周期和房地产周期波动的过程中实现的。
在宏观经济周期中， 影响房地产周期波动的重要因素主要有经济增长率、 国民收入与消费水平、 物价与通货膨胀率。房地产业作为社会经济活动的～部分， 除受到经济因素的内部冲击外， 还受到非经济因素的外部冲击。
“政策周期” 就是一种外部冲击。
“政策周期” 在我国是一种客观存在， 它对我国房地产周期波动产生了重大影响。
政策的运用应当顺应市场经济规律， 更多地通过间接手段发挥作用， 减少政策的盲目性后果，在房地产业的繁荣期避免泡沫的产生， 在房地产业的衰退和萧条期减缓震荡和损失。●一关键词：
房地产房地产周期经济周期政策周期１
华中科技大学硕士学位论文Ａ Ｂ Ｓ Ｔ Ｒ Ａ Ｃ ＴＴ ｈ ｅｗ ａ ｖ ｉｎ ｇｏ ｆ ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｙｉｓ ｎ ｏ ｒ ｍ ａ ｌ ｉｎａ ｎ ｙｐ ｒ ｏ ｃ ｅ ｓｓｏ ｆ ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｉｃｄ ｅｖｅｌｏ ｐｍ ｅｎｔ． Ｔ ｈ ｅｄ ｅ ｐ ｒ ｅ ｓｓｉｏ ｎａ ｎ ｄｂ ｏ ｏ ｍａ ｌｗ ａ ｙ ｓｆ ｏ ｌｌｏ ｗ ｓ ｅ ａ ｃ ｈ ｏ ｔｈ ｅ ｒ ． Ｅ ｓｔａ ｔｅｉｎ ｄ ｕ ｓｔｒ ｙｉｓ ｂ ｏ ｔｈ ａｐ ｅｒ ｉｏ ｄ ｉｃａ ｌｉｎ ｄ ｕ ｓｔｒｙａ ｎ ｄａｋ ｅ ｙｉｎ ｄ ｕ ｓｔｒ ｙｔｏ ｔｈ ｅ ｎ ａ ｔｉｏ ｎ ａ ｌｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｙ ． Ｔ ｈ ｅ ｃ ｙ ｃ ｌｅｏ ｆｅ ｓｔａ ｔｅｉｎ ｄ ｕ ｓｔｒｙｈ ａ ｓｉｍ ｐ ａ ｃ ｔｒ ｅｌａ ｔｅｄｗ ｉｔｈｏ ｆ ｍ ａ ｃ ｒ ｏ ・ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｙ ． Ｔ ｈ ｅｃ ｙ ｃ ｌｅｉｓ ｔｈ ｅｐ ｈ ｅ ｎ ｏ ｍ ｅ ｎ ｏ ｎｏ ｆ ｔｈ ｅｗ ａ ｖ ｉｎ ｇｉｎｉｔｓｄ ｅ ｖ ｅ ｌｏ ｐ ｍ ｅ ｎ ｔ ｐ ｒｏ ｃｅｓｓ， ｉｔｉｓ ｓｈ ｏ ｗ ｅ ｄ ａ ｓ ｔｗ ｏｔｅ ｒ ｍ ｓ ｏ ｆｅｘ ｐ ａ ｎ ｄ ｉｎ ｇａ ｎ ｄｅｘ ｔｒａ ｃｔｉｎ ｇ ， ｉｔｉｓａ ｌｓｏ ｃ ａ ｒ ｌ ｂ ｅ ｌｏ ｏ ｋ ｅ ｄ ａ ｓ ｆ ｏ ｕ ｒｓｔｅ ｐ ｓ ｉｎ ｃｌｕ ｄ ｉｎ ｇ ｒ ｅ ｖ ｉｖ ｉｎ ｇ ， ｐ ｒ ｏ ｓｐ ｅ ｒ ｉｔｙ ，ｄ ｅ ｃ ｌｉｎ ｉｎ ｇａ ｎ ｄｄ ｅ ｐ ｒ ｅ ｓｓｉｏ ｎ ． Ｔ ｈ ｅ ｄ ｅ ｃｉｓｉｖ ｅ ｌｙｉｎ ｎ ｅ ｒ ｆ ａ ｃｔｏ ｒ ｏ ｆｔｈ ｅ ｅ ｓｔａ ｔｅｐ ｅ ｒ ｉｏ ｄｉｓ ｔｈ ｅｇ ｒ ｏ ｗ ｔｈｏ ｆ ｅ ｓｔａ ｔｅｅｃｏ ｎ ｏ ｍ ｙ ． Ｔ ｈ ｅｅ ｓｔａ ｔｅｃ ｙ ｃ ｌｅｉｓ ｔｈ ｅｓｐ ｅｃｉａ ｌ ａ ｐ ｐ ｅａ ｒａ ｎ ｃｅｏ ｆｍ ａ ｃ ｒ ｏ － ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｙ ｐ ｅ ｒ ｉｏ ｄｉｎｅｓｔａ ｔｅｉｎ ｄ ｕ ｓｔｒ ｙａ ｎ ｄｔｈ ｅ ｒｅｓｕ ｌｔ ｏ ｆ ｔｈ ｅｐ ｅｒ ｉｏ ｄ ｉｃｗ ａ ｖ ｅｏ ｆｅ ｓｔａ ｔｅｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｙ ．Ａ ｓ ｔｈ ｅｃ ｙ ｃ ｌｅｏ ｆｉｎ ｄ ｕ ｓｔｒ ｙ ，ｔｈ ｅｅｓｔａ ｔｅｃ ｙ ｃ ｌｅｉｓａ ｌｗ ａ ｙ ｓ ｃ ｏ ｎ ｓｉｓｔｅ ｎ ｃ ｅ ｗ ｉｔｈ ｔｈ ｅｍ ａ ｃ ｒ ｏ —ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｙｃ ｙ ｃ ｌｅ ． Ｕ ｓｕ ａ ｌｌｙ ，ｔｈ ｅ ｒ ｅ ｖ ｉｖ ｉｎ ｇｏ ｆｅｓｔａ ｔｅｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｙｉｓ ｓｌｏ ｗ ｅ ｒ ｔｈ ｅ ｎ ｔｈ ａ ｔ ｏ ｆｍ ａ ｃ ｒ ｏ —ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｙ ，ｂ ｕ ｔｉｔ ｃａ ｎ ｃ ｏ ｍ ｅ ｔｏｐ ｒ ｏ ｓｐ ｅｒ ｉｔｙｉｎ ａ ｄ ｖ ａ ｎ ｃ ｅ ｏ ｆｍ ａ ｃ ｒ ｏ —ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｙ ． Ａ ｎ ｄｔｈ ｅｎ ， ｔｈ ｅ ｄ ｅ ｃ ｌｉｎ ｉｎ ｇｐ ｒ ｏ ｃ ｅ ｓｓｉｓｆ ａ ｓｔｅｒ ，ｂ ｕ ｔｔｈ ｅｄ ｅ ｐ ｒ ｅ ｓｓｉｏ ｎ ｐ ｒ ｏ ｃ ｅ ｓｓｉｓ ｓｌｏ ｗ ｅ ｒ ． Ｆ ｒ ｏ ｍｔｈ ｅｆ ａ ｃｔ ｔｈ ａ ｔ ｈ ａ ｓｈ ａ ｐ ｐ ｅ ｎ ｅ ｄｉｎ Ｃ ｈ ｉｎ ａ ｓｉｎ ｃｅ １９ ７ ８ ， ｗ ｅｃ ａ ｉｌ ｃ ｏ ｍ ｅ ｔｏ ｔｈ ｅ ｃ ｏ ｎ ｃ ｌｕ ｓｉｏ ｎ ｔｈ ａ ｔ ｗ ｅｈ ａ ｖ ｅ ｓｔａ ｔｅｄ ． Ｗ ｈ ｅｎ ｔｈ ｅ ｅ ｎ ｖ ｉｒ ｏ ｎ ｍ ｅ ｎ ｔ ｏ ｆｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｙｉｓｂ ｅｔｔｅｒ，ｔｈ ｅ ｄ ｅ ｖ ｅ ｌｏ ｐ ｍ ｅ ｎ ｔｏ ｆｅ ｓｔａ ｔｅｃａ ｎａ ｌｓｏｃ ａ ｔｃ ｈａｈ ｉｇ ｈｓｐｅｅｄ． Ｗ ｈｅｎｔｈ ｅｇ ｒ ｏ ｗ ｔｈｏ ｆ ｔｈ ｅｍ ａ ｃ ｒ ｏ —ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｙｉｓ ｓｌｏ ｗ ｅ ｄｄ ｏ ｗ ｎ ，ｔｈ ｅｄ ｅ ｖ ｅ ｌｏ ｐ ｍ ｅ ｎ ｔｏ ｆｅｓｔａ ｔｅ ｗ ｉｌｌ ｂ ｅａ ｌｓｏｓｌｏ ｗ ｅ ｄｄ ｏ ｗ ｎ ．Ｔ ｈ ｅｉｎ ｔｅｒ ａ ｃｔｉｏ ｎｂ ｅ ｔｗ ｅ ｅ ｎｎ ａ ｔｉｏ ｎ ａ ｌｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｙａ ｎ ｄｅ ｓｔａ ｔｅｉｎ ｄ ｕ ｓｔｒ ｙｉｓｔｒ ａ ｎ ｓｐ ｏ ｒ ｔｅ ｄｂ ｙｔｈ ｅｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｙｐ ａ ｒ ａ ｍ ｅ ｔｅ ｒａ ｎ ｄ ａ ｃ ｈ ｉｅ ｖ ｅ ｄ ｉｎ ｔｈ ｅｐ ｅ ｒ ｉｏ ｄ ｉｃ ｐ ｒ ｏ ｃ ｅ ｓｓｏ ｆ ｅ ｓｔａ ｔｅｉｎ ｄ ｕ ｓｔｒｙａ ｎ ｄｍ ａ ｃ ｒ ｏ ’ ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｙ ． Ｄ ｕ ｒ ｉｎ ｇｔｈ ｅｃｙ ｃｌｅｏ ｆｍ ａ ｃ ｒ ｏ —ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｙ ，ｔｈ ｅ ｉｍ ｐ ｏ ｒｔａ ｎ ｔｆ ａ ｃｔｏ ｒｓ ａ ｆ ｆ ｅｃｔｅｄｔｈ ｅｗ ａ ｖ ｅｏ ｆ ｅ ｓｔａ ｔｅｉｎ ｄ ｕ ｓｔｒ ｙ ｉｎ ｃ ｌｕ ｄ ｉｎ ｇｔｈ ｅｒ ａ ｔｅｏ ｆ ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｉｃｇ ｒ ｏ ｗ ｔｈ ， ｔｈ ｅｒ ｅ ｔｕ ｒ ｎｏ ｆ ｎ ａ ｔｉｏ ｎ ，ｔｈ ｅ ｌｅｖ ｅｌｏ ｆ ｃｏ ｎ ｓｕ ｍ ｐ ｔｉｏ ｎ ， ｔｈ ｅｌｅｖ ｅｌｏ ｆ ｐ ｒ ｉｃ ｅａ ｎ ｄｔｈ ｅｒ ａ ｔｅ ｏ ｆ ｉｎ ｆ ｌａ ｔｉｏ ｎＡ ｓ ａｐ ａ ｒ ｔｏ ｆ ａ ｌｌａ ｃｔｉｖ ｉｔｙｏ ｆ ｔｈ ｅｓｏ ｃｉｅ ｔｙ ，ｔｈ ｅｅ ｓｔａ ｔｅｉｎ ｄ ｕ ｓｔｒｙｉｓ ｎ ｏ ｔｏ ｎ ｌｙａ ｔｔａ ｃｋ ｅ ｄｂ ｙｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｉｃ ｆ ａ ｃｔｏ ｒ ｓ ｂ ｕ ｔ ａ ｌｓｏ ａ ｔｔａ ｃｋ ｅ ｄｂ ｙｏ ｔｈ ｅｒ ｆ ａ ｃｔｏ ｒ ｓ． Ｔ ｈ ｅｐ ｏ ｌｉｃ ｙｆ ａ ｃｔｏ ｒ ｉｓ ａ ｎｅｘ ａ ｍ ｐ ｌｅ．Ｔ ｈ ｅｐ ｏ ｌｉｃ ｙ ｐ ｅ ｒ ｉｏ ｄｉｓ ａ ｂ ｓｏ ｌｕ ｔｅ ｅ ｘ ｉｓｔｅ ｎ ｃｅ ａ ｎ ｄ ｈ ａ ｓｉｍ ｐ ｏ ｒ ｔａ ｎ ｔｉｎ ｆ ｌｕ ｅ ｎ ｃｅ ｏ ｎｔｈ ｅｐ ｅ ｒ ｉｏ ｄｏ ｆＩＩ
华中科技大学硕士学位论文ｔｈ ｅ ｅ ｓｔａ ｔｅｉｎ ｄ ｕ ｓｔｒ ｙ ｃ ｙ ｃ ｌｅ ． Ｔ ｈ ｅ ｐ ｏ ｌｉｃｙｍ ｕ ｓｔ ｍ ｅ ｅ ｔ ｔｈ ｅ ｒｕ ｌｅ ｏ ｆ ｍ ａ ｒ ｋ ｅ ｔｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｙ ． Ｔ ｈ ｅｇ ｏ ｖ ｅ ｒ ｎ ｍ ｅ ｎ ｔｓｈ ｏ ｕ ｌｄｕ ｓｅ ｍ ｏ ｒ ｅ ｉｎ ｄ ｉｒｅｃｔ ｔｏ ｏ ｌｓ ｔｏ ａ ｆ ｆ ｅｃｔ ｔｈ ｅｍ ａ Ｎ ｅ ｒ ． Ｄ ｕ ｒ ｉｎ ｇｔｈ ｅｐ ｅ ｒ ｉｏ ｄｏ ｆｐ ｒ ｏ ｓｐ ｅ ｒ ｉｔｙ ，ｔｈ ｅｆ ｏ ｃ ｕ ｓ ｉｓ ｔｏｋ ｅ ｅ ｐｔｈ ｅｓｔｅ ａ ｄ ｙａ ｎ ｄ ｃ ｏ ｎ ｔｉｎ ｕ ｏ ｕ ｓｄ ｅｖ ｅｌｏ ｐ ｍ ｅｎ ｔ． Ｗ ｈ ｅｎｔｈ ｅｄ ｅ ｐ ｒ ｅ ｓｓｉｏ ｎｉｓｃ ｏ ｍ ｉｎ ｇ ， ｍ ｉｎ ｉｍ ｉｚ ｉｎ ｇｔｈ ｅ ｌｏ ｓｔ ｉｓ ｔｈ ｅｍ ｏ ｓｔｉｍ ｐ ｏ ｒｔａ ｎ ｔ．Ｋ ｅ ｙ ｗ ｏ ｒ ｄ ｓ：
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华中科技大学硕士学位论文１引言从现代市场经济来看， 房地产业不仅是国民经济的先导产业， 它的发展能够促进和带动相关产业的发展， 起着促进和导向作用， 而且还是国民经济的支柱产业， 这表现在房地产已经构成整个社会财富的重要内容， 它是城市财政的主要来源， 对国民经济的发展具有稳定而长远的影响， 成为城市经济发展的基础性产业。
当今世界经济发展已经证明， 凡是发达的国家和地区， 其房地产业也几乎是十分发达的， 并在国民经济中起着举足轻重的重要作用。
就经济发展的一般规律而言， 房地产业既是一个国家经济增长发展的催化剂， 又是经济变化的晴雨表。然而， 由于房地产本身所固有的稀缺性、 不可再生性、 不可替代性、 固定性及房地产建设投资量大且周期长的特点， 房地产市场本身又是～种竞争不充分的市场， 产业行为往往受到国家宏观经济政策的影响， 对经济形势的短期波动不敏感， 但对宏观经济发展趋势却十分敏感等， 决定了房地产业的发展变化又总是受到整个社会经济发展的制约， 并直接影响到房地产市场的运转速度和繁荣程度…。在现代市场经济条件下， 任何经济的发展都具有周期性的特点， 房地产业作为一种在国民经济发展中具有重要决定作用的经济活动， 它的发展也具有一定的周期性。
由于房地产业的发展与整个国民经济发展有着密切关系， 因此，房地产发展的这种周期性， 也总是受到整个社会经济发展所具有的周期性的制约和影响。
房地产周期是房地产发展规律的客观反映。
从世界经济和房地产业的发展进程来看， 房地产业发展的周期性往往与该地区或国家的经济发展相适应， 与市场对房地产的需求相协调。在我国， 改革开放以来， 伴随宏观经济的高速增长和持续发展， 以及社会主义市场经济体制的逐步建立， 长期滞后于国民经济的房地产业得以渐进复苏和快速发展， 迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。
但由于这种滞后是长期的，
华中科技大学硕士学位论文其后的复苏与繁荣则相对短暂， 行业的快速发展与理论的准备不足形成矛盾。在房地产业发展过程中， 房地产周期是怎样产生的， 房地产周期变化的原因和规律是什么， 房地产周期与宏观经济周期因素的关系怎样， 对房地产周期的研究能够给我们哪些启示， 等等， 这些从理论上的研究都是不够的。
相对于经济学对于经济周期的较为成熟的分析研究而言， 对房地产周期及其与宏观经济周期的关系的研究还很不成熟， 可以说还仅仅处于开创性的阶段。鉴于在房地产周期方面的研究现状， 本课题试图对以上问题做一些探讨，以自己粗浅的思考来尝试丰富我国房地产周期理论的研究， 并希望以此能够对引导房地产企业提高其适应市场周期性变化的能力、 完善企业的自我调节机制有所启发。
华中科技大学硕士学位论文２经济周期与房地产周期２． １经济周期及其类型２． １． １经济周期的基本概念经济周期理论是经济学的一个重要组成部分， 也是房地产周期理论的基础，因此， 研究房地产周期及其与经济周期的关系， 应从经济周期理论入手。在任何社会中， 经济增长都不是平滑地发展的， 而是在波动中前进的。
这里所说的波动， 不单纯是指经济发展过程中增长速度的有时相对地高些或有时相对地低些这种现象。
一个经济在发展过程中有时高些有时低些， 这是经济发展过程中的正常现象， 是在任何经济制度下的经济发展过程中都会必然存在的一种现象。
经济在增长了一段时间后， 就会出现经济活动的下滑， 或者说负增长； 其后就是经济的渐渐复苏， 而后又进入经济的高涨期， 或者说经济持续几年的增长。
在这之后， 经济又陷入危机。
经济活动的这种表现形式的波动， 是周而复始一再重复出现的， 因而称之为经济周期ｏ ’ 。经济周期是指宏观经济扩张与收缩交替出现、 波峰与波谷不断循环、 复苏与衰退往返运行的状态， 反映了宏观经济在动态的增长过程中呈现出有规律的起伏波动、 循环往复的运行特征。
从本质上看， 经济波动就是重复出现扩张与收缩的周期波动， 而经济周期则可以称为从波峰到波谷周期性运行的经济波动。经济学家对经济周期的定义， 主要有两种不同的观点。
～种是按照逻辑或理论分析角度， 认为经济波动是对均衡状态的偏离， 而经济周期就是这种偏离状态的反复出现。
哈耶克是这种观点的主要代表。
３。
而熊彼特则进一步把经济周期定义为经济变量对经济增长的～般趋势或长期趋势的偏离“３。
按照熊彼特的定义， 首先需要用统计方法来确定经济运行的一般趋势， 然后根据实际值与趋势值的偏离来分析和确定经济周期， 进一步把经济周期定义为经济变量对经济增长的一般趋势或长期趋势的偏离。
第二种观点把经济周期定义为经济扩张与经
华中科技大学硕士学位论文济收缩交替进行、 反复出现。
这种观点与熊彼特的定义相类似， 也是从统计分析角度出发， 便于根据经济水平或经济增长率的波动来划分并分析周期。如果把经济增长看成为一个连续的变化过程， 通过观察可以发现， 作为经济增长的趋势曲线与实际增长曲线之间， 便总会存在一定的差距， 即实际增长曲线总是或多或少地围绕着趋势曲线运动。
实际增长曲线与趋势增长曲线的偏离现象， 实际上就是经济增长过程的波动现象， 而两条曲线则反映了经济增长与经济波动的关系。
两条曲线的偏离程度越大， 经济波动幅度也就越大， 经济增长的稳定程度就越差； 而两条曲线偏离程度越小， 经济波动幅度就越小， 经济增长的稳定程度就越好。２． １． ２经济周期的展开过程反映宏观经济扩张与收缩交替出现、 波峰与波谷不断循环的经济周期， 一般包括复苏、 繁荣、 衰退和萧条四个阶段， 其中复苏与繁荣两个阶段构成扩张过程（ 也可称为繁荣期或景气期）， 衰退与萧条两个阶段构成收缩过程（ 也称为衰退期或不景气期）。
在从扩张过程转为收缩过程时， 宏观经济到达繁荣期的最高点即波峰； 当从收缩过程转为扩张过程时， 宏观经济达到萧条期的最低点即波谷（ 见图２一１）。从波峰到波谷的经济运行过程是经济收缩过程， 包含了经济周期中的衰退和萧条两个阶段。
首先是经济活动在达到高峰后出现全面下降， 主要表现为：生产过剩， 增长率放慢， 需求开始萎缩， 投资减少， 失业增加， 企业破产和倒闭率上升， 信用收缩， 价格下跌， 收入降低， 总体经济进入衰退期。
随后当经济持续衰退， 经济体系中的各种矛盾加剧， 人们对经济前景悲观， 信心不足，导致经济持续下滑， 公共消费水平低迷， 失业率进一步提高， 企业倒闭增加，生产力大量闲置， 由此进入萧条期， 并达到经济周期的谷底。
华中科技大学硕士学位论文０ｉ｛ ； 必ｉ； ｉ入｛ ｉ磁期羔收缩澎期◆Ｉ收ｙ从波谷到波峰的经济运行过程是经济扩张过程， 包括了经济周期中的复苏｛蝽｝夕｛ 趋势南序列；峰！；；图２－ ］经济周期及各阶段示意图与繁荣两个阶段。
首先是经济到达谷底后， 经济体系中的内生因素和以扩张政策为代表的外生因素开始发挥作用， 由此推动经济慢慢从萧条进入复苏， 经济重新开始全面增长。
这一阶段的主要特征是：
生产持续恢复， 投资出现较大增长， 市场也逐渐开始活跃， 物价上涨， 利润增加， 就业人数增多， 经济逐渐恢复到衰退前的水平。
随后， 经济出现快速增长， 需求不断增加， 投资急剧放大，企业利润和员工收入大幅度提高， 各类市场更加充满活力， 物价快速上涨， 新开工企业大量增加， 信用持续扩张， 由此进入繁荣阶段， 并在持续一段时间后
华中科技大学硕士学位论文到达周期的波峰。需要指出的是， 近年来美国经济运行出现的“微波化” 趋势， 在一定程度上表明经济波动已经出现新的变化， 有关经济周期的展开过程也因此而具有了新的特点㈨。２． １． ３经济周期的类型经济周期从不同角度划分， 可以有不同的类型。
从周期的波动性质来看，可以划分为古典型和增长型两种经济周期； 从周期时间角度来看， 可以划分为短周期、 中周期、 中长周期和长周期。（ １）古典型周期与增长型周期根据经济波动幅度或深度， 可以把经济周期划分为古典型和增长型经济周期。在经济收缩阶段， 如果经济运行总量呈现出绝对水平的减少， 或者经济增长速度为负， 那么这种经济周期就是古典型周期。
如果在经济收缩阶段经济运行总量并未出现绝对量的下降， 只是经济速度的相对降低， 那么这种经济周期就是增长型周期。古典型周期主要存在于２０ 世纪３０ 年代以前的工业化国家， 当时在经济衰退时期投资或社会生产往往出现绝对量的下降。
但从二战以来， 从总体上看这种绝对意义上的下降或负增长的次数已大大减少， 古典型周期逐渐让位于增长型周期。（ ２）短周期、 中周期、 中长周期和长周期①短周期也叫基钦周期” ３。
美国经济学家约瑟夫・基钦发现， 在经济活动中存在一种四十个月 的矩形波动， 主要与商业库存的变化有关， 受企业库存投资的循环影响。
因此， 西方经济学家们又称基钦周期为库存投资周期。②中周期也叫朱格拉周期” １。
法国经济学家克莱蒙特・朱格拉对工业设备投资变动进行研究后发现， 经济活动中存在一种持续约９——１０年的经济周期，因其主要与工业设备投资有关， 因此也称为投资周期。
朱格拉把典型的周期区６
华中科技大学硕士学位论文分为三个阶段， 即：
繁荣、 危机和清理。西方经济学界认为， 朱格拉周期主要是工商业固定投资变动期主导作用所引发的周期， 特别是１８ ７ ３年后的周期更是如此。③中长周期也叫库兹涅茨周期“１。
美国经济学家西蒙・库兹涅茨是在研究了１８４０年——１９１４年期间美国某些商品的生产与价格变动的长期趋势时， 发现他的１５——２５年的周期的。
对库兹涅茨建筑周期的分析请详见２． ３“房地产周期与建筑周期” 。④长周期也叫康德拉季耶夫周期。
１。
苏联经济学家康德拉季耶夫通过对１８世纪末至２０ 世纪２０ 年代（ 即从１７ ８ ０ 年至１９ ２０ 年的１４ ０ 年期间）的价格数列、利率和工资数列的分析， 提出了他的长波周期理论...
篇三：国内外房地产经济周期研究综述
射 大 莩房地 产 价 格 波 动 对 城 镇 居 民 消 费 的 影 响一 基 于 不 同 经济 周 期 的 实 证 研 究学 生 姓 名 猪 昌 友专 业 名 称 ：统 计 学届 别 ：
届硕士学位论文
中 文 图 书 分 类 号 ：房地 产价 格 波 动 对城镇 居 民 消 费 的 影 响一 基 于 不 同 经济 周 期 的 实 证 研 究学 生 姓 名错 昌 友所 在 院 系统 计 与 应 用 数 学 学 院专 业 名 称 统 计 学研 究 方 向 经济 统计届 别 届导 师 姓 名 陈 年 红论 文 完 成 时 间 ：
年 月
独 创 性 声 明本 人 郑 重 声 明 ：
所 呈 交 的 论 文 是 我 个 人 在 导 师 指 导 下 进 行 的 研 究 工 作 及 取得 的 研 究 成 果 。
尽 我 所 知 ， 除 了 文 中 特 别 加 以 标 注 和 致 谢 的 地 方 外 ， 论 文 不包 含 其 他人 已 经 发 表 或 撰 写 的 研 究 成 果 ， 也 不 包 含 为 获 得 安 徽 财 经 大 学 或 其他 教 育 机 构 的 学 位 或 证 书 所 使 用 过 的 材 料 。
与 我 一 同 工 作 的 同 志 对 本 研 究 所做 的 任 何 贡 献 均 已 在 论 文 中 做 了 明 确 的 说 明 并 表 示 了 谢 意 。签 名 ：
期 卞关 于 论 文 使 用 授 权 的 说 明本 人完 全 了 解 安 徽 财 经 大 学 有 关 保 留 、 使 用 学 位 论 文 的 规 定 ， 即 ：
学 校 有权 保 留 送 交 论 文 的 复 印 件 ， 允 许论 文 被 查 阅 和 借 阅 ； 学 校 可 以 公 布 论 文 的 全部 或 部 分 内 容 ， 可 以 釆 用 影 印 、 缩 印 或 其他 复 制 手 段 保 存 论 文 。保 密 的 论 文 在 解 密 后 应遵 守 此规 定 ）签 名 ：
导 师 签 名 曰 期 竹
安 徽财 经 人学 硕 十 学 位论 文房 地 产价 格 波 动 对 城镇 居 民 消 费 的 影 响一 基 于 不 同 经 济 周 期的 实 证 研 究内 容摘要在 我 国 房 地 产价 格 持 续 波 动 、 房 地 产 投 资 持 续 增 长 和 内 需 （ 主 要 是 消费 需 求 ）
相对 不 足 的 经 济 环 境 下 ， 由 于 中 国 的 房 地 产 作 为 居 民 的 固 定 资 产之 一 ， 其 价 格 时 时 刻 刻 存 在 着 变 动 ， 因 此房 地 产市 场 价格波 动 会 不 会 对城镇 居 民 的 消 费 行 为 产 生 影 响 一 直受 到 了 理 论 界 和 政 府相 关 部 门 的 关注 。
所以 ， 房 地 产 价 格 波动 对 居 民 消 费 行 为 影 响 这个 选题 ， 具 有 着 重 要 的 理论 背景 和 现 实 背 景 。国 务 院 在 年 月 发 布 了 《 国 务 院 关 于 进 一 步 深化城镇 住房 制 度 改革 ， 加 快住 房建 设 的 通 知 》 ， 拉开 了 以 取 消 福 利分 房 为 特 征 的 中 国 住 房 制 度改革 的 序 幕 以 来 ， 我 国 的 城镇住 房 制 度 幵 始 实 行 商 品 化 ， 住 房 制 度 改革 以后 ， 房 地 产价 格 却 在 持 续 的 上升 。
我 们拿 年 作 为 分 界 点 ， 在 年到 年 之 间 房 地 产 价 格 上涨 的 程 度 还 相 对 较 少 ； 而 到 了 年 到年 之 间 房 地 产价 格 上 升 的 程度 则相 对较 高 。
例 如 年 第 季 度 的 房 地 产价 格 是 元 ， 到 了 年 第 季度 这 个数 字 变 成 了 元 ， 经 过 简 单计 算 可 知 年 平 均 增 长 率达 到 了 。基 于 永 久 行 收 入 假 设理 论 ， 房 地产 价 格 变 动 对 居 民 的 永 久 性 收入 会 产生 影 响 ， 因 此 城 镇 居 民 的消 费 支 出 也 会 受 到 一些 影 响 。
另 一 方 面 ， 由 于 我国 居 民 收 入 持 续 增 长 ， 从 而 城镇 居 民 的 消 费 支 出 也 会 保 持增 长 ， 我 们 却 发现 每 年 的 消 费 率 却 在 一 直 下 降 。
近 几 年 来 对 房 地 产 市 场 的 财 富 效 应 和居 民消 费 之 间 的 关 系 的 研究 有 不 少 ， 其 中 在这些 研 究 中 ， 对 于 房 地 产 市场 的 财富 效 应 和 居 民 消 费 支 出 之 间 的 关 系并 没 有 把经济 周 期 因 素考虑进 去 。
所 以 ，本 文 将 重 点 研究在 不 同 的 经济 周 期 时 ， 我 国 房 地 产 市 场 价格波 动 会对 居 民消 费 支 出 产 生 什 么 影 响 。作 为 理性 的 消 费 者 ， 他 们 会 对 于 自 己 现 阶 段 的 经 济 状况 进 行 判 断 ， 从而 通 过 不 同 的 经济 阶 段 的 来对 自 己 的 消 费 意 愿 和 消 费 能 力 进行 决定 ， 所 以该 研 究 经 济 周 期 因 素 来观 察 房 地 产 价 格 市 场 对 居 民 消 费 性 的 支 出 影 响 。
考虑 到不 同 的 经 济 周 期 即 在 经 济 扩张 期 和 经 济 收 缩 期 时 ， 房 地 产 价 格 波 动 对居 民 消 费 有 着 不 同 的 影 响 。
在 经 济 周 期 时 ， 本 文 运 用 包 含虚 拟 变 量 的 向 量误 差 修 正 模 型 （ 。
分 析 含 虚 拟变 量 的 向 量误 差 修 正 模 型 来 估 计 ， 经 济阶 段 在 不 同 时 期时 ， 房 地 产 的 财 富 效 应 是不 一样 的 。
在 经 济扩 张 时期 ， 每当 房 地 产价 格 增 长 率 增 加 ， 消 费 的 增 长 率 就会 增 加 ， 在经 济 紧 缩时 期 ， 每 当 房 地 产 价 格 增 长 率 增加 ， 消 费 的 增 长 率 就会 下 降约 。
安 徽财经大 学 硕 士 学 位 论 文最 后 得 到 结 论 ， 住 房 的 财 富 效应 不 仅仅 与 房 地产价 格 本 身 的 变化 有 关 ， 而且 与 消 费 者对 经 济 周 期 的 预 期有关 。关 键 词 ：
房 地 产 ， 价 格波 动 ， 居 民 消 费
安 徽 财 经 人 硕 十 卞 位论 文—
安 徽 财 经 大 学 硕 士学位论文，’
安 徽 财 经大 学 硕 士学 位 论 文目 录■第 一 节 研 究 的 背 景 和 意 义— 、 研 究 的 背 景二 、 研究 意 义第 二 节 文 献 综 述— 、 国 外 研究 现 状二 、 国 内 研 究 现 状三 、 国 内 外 研 究评 述第 三节 本 文 的 研 究 方 法 和 框 架— 、 本 文 的 研 究 方 法二 、 本文 的 研 究框 架第 四 节 本 文 的 创 新 与 不足— 、 本 文 的 创 新二 、 本文 的 不足第 二 章 房 地产 价 格 波 动 对 城 镇居 民消 费 的 影 响第 一节 房 地 产 价 格 变化 及 其成 因— 、 房 地 产 价 格 波 动现状 分 析二 、 房 地 产 价 格上 涨 过快 的 原 因第 二 节 房 地 产 的 财 富 效应— 、 财 富 效 应二 、 房 地 产 的 财 富 效 应第 三 节 城镇 居 民 收 入 和 消 费 现状— 、 城 镇 居 民 的 收 入 现 状二 、 城 镇城镇 居 民 的消费 现 状第 四 节 房 地 产价 格 波 动 对 城镇 居 民 消 费 的 财 富 效应一 、 房 地 产 价 格 波 动 对城镇 居 民 消 费 的 正 财 富 效 应二 、 房 地 产价格 波 动 对城镇 居 民的 负 财 富 效 应第 三 章 房 地 产 价 格 波 动 对城 镇 居 民 消 费 影 响 的 实 证分 析第 一 节 相 关 理 论 基础 介绍 和 计量 模 型— 、 向 量 误差 修正 模 型 （二 、 因 果 检 验三 、 非 参数 经 济周 期 划 分 方法 （ 法 ）
-
安 徽 财 经 大 学 硕 士学 位论文第 二 节 变 量 的 选 择及数 据 处理一 、 变 量 的 选 择二 、 数据 的 处 理第 三节 向 量误差修正 模型 机 器估 计一 、 一 般 的 向 量误差 修 正模型 的 选择二 、 基 于 虚拟 变量 的 向 量 误 差 修 正 模 型 及 其估计第 四 节 房地 产 价 格上涨 对 城 镇居 民 消 费 影 响 的 实 证 结果一 、 房 地 产价 格 与居 民 消 费 之 间 的 因 果关 系二 、 实 证 结 果 分析第 四 章 研 究 结 论 与 政 策 建 议第 一 节 主 要 研 究 结 论第二 节 相关 政 策 建 议一 、 建 立 完善 的 房 地产 市 场 预 聱 预 报 和信 息 披 露 机 制二 、 针 对 不 同 的 房 屋购 买 主 体 实 行 差 别 的 调 控 政策三 、 加 强二 手 房 市 场 建 设 ， 发 展 房 地 产 租 赁 市 场四 、 提 高居 民 收 入 水 平 缩 小 收 入差 距五 、 完 善 我 国 的 社 会 保 障 体 系
.
安 徽财 经 人 学 硕 士 学 位论文第一章 绪 论第 一节 研 究 的 背 景 和 意义一 、 研 究 的 背 景拉 动 一 国 经 济 增 长 主 要 依 靠 的 是 消 费 、 投 资 和 出 口 。
在 某 种 方 面 来说 消 费 的 增 长 对一 国 的 经 济 拉动 起 到 了 更 显 著 的 作 用 。
由 于 一 直 以 来 ， 我 国 经 济 的 增 长 重 点 通过 投 资 和出 口 来 拉 动 ， 而 内 需缓 慢 发 展 速 度 是 影 响 我 国 经济 发 展 的 一个 重 要 问 题 。
因 此 ， 在 我 国政 府 各方面 报 告 中 都 涉及 到 如 果 国 内 需 求 发 展 上 去 了 ， 那 么 我 国 经 济 发展 就 会受 到 良 好的 促 进 作 用 ， 所 以 更要大 力 发 展 内 需 尤 其 是 消 费 需 求 ， 而扩 大 国 内 需 求 的 重 点就 是要扩 大 居 民 消 费 。
换 句 话 说 ， 若 想 使 得 我 国 的 经济在 以 后相 当 长 的 一 段 时 间 范 围 内 的 健 康和 平 稳 发 展 ， 就 是 要 大 力 加 强 消 费 的 发展 水 平 。
一些 学 者 认 为 ， 居 民 的 收 入 和 财 富 存量是 对 消 费 起 到 主 要 的 影 响 作 用 。
由 于 我 国 这 几 年 房 地产 价 格 的 不 断上 涨 ， 导 致 房 地 产 财富 占 得 比 例 在 我 国 城 镇 居 民 的 财 富 构 成越来 越重 ， 所 以 对 我 国 房 地 产 价 格 波 动 和 城 镇 居民 消 费 之 间 的 关 系 有 着 很 现 实 的 意 义 。
自 改 革 开放 到 当 前 时 期 ， 我 国 经 济 有 着 快速 的 发展 速 度 ， 居 民 的 生 活 状 况 和 收 入 状 况 和 以 前 相 比 改善 了 很 多 ， 但 是 我 国 居 民 的 消 费 率始终 小 于 经 济 增 长率 ， 经 过 调 查我 国 的 消 费 水平 发展之 慢 ， 放 在世 界 范 围 内 也是 比 较 低 的 。若 消 费 率 一直处 于 低 的 水 平 ， 这 会 对 整体 经 济 水 平 的 提 高 的 存 在 着 不 利 的 因 素 。
正 因 为如 此 ， 怎 样 充 分 开 发 我 国 居 民 消 费 是我 们下一 步制 定 措施 的 目 标 。
只 有 充分 了 解 和 研 究了 哪 些 因 素在 对 我 国 城 镇 居 民 的 消 费 进行 影 响 ， 这 样 才有 可 能 提 出 有 针 对 性 的 的 促 进城镇居 民消 费 增 长 的 措 施 。
在 这 方 面 ， 居 民资 产 的 财 富 效 应 对 城 镇 居 民 的 消 费 有 着 很 大 的作 用 。
固 定 资 产 财 富 和 金 融 资 产 财 富是 我 国 居 民的 资 产财 富 的 构 成 部 分 ， 而 固 定 资 产 财富 中 主 要 的 就 是房 地 产 财 富 。
房 地 产 产 业 作 为 我 国 的 支柱 产业 之 一 ， 对 国 民 经 济 的 发 展起 到 了 很 大 的 作 用 。
在房 地 产 价 格 不 断 攀升 、 消 费 相 对 不足 的 经 济 环 境 背景 下 ， 房 地 产价格波 动 对 城 镇 居 民 消 费 的 影 响 已 经 引 起社 会各界 的 注 意 。
根 据 央 行 去 年有 关 几 十 个 大中 型 城 市 储 蓄 用 户 的 研究 结 论 ， 受调 查 的 储蓄 用 户 大 多 数 觉 得 目 前房 地 产 价 格 处 于 相 对较 高 的 位置上 ， 这 种 较 高 的 房 地 产 价 格 已 经 明 显 地 影 响 了 老 百 姓 的 生 活质 量 。
最 近几 年间 ， 经 济 理 论 家和货 币 政 策制 定 者也 对 房 地产价 格波 动 与 消 费 变 化 之 间 的 关 系 更 加 地 关注 ， 而 引 起 这 种 关 注 的 原 因 是 由 于 这 几 来 房 地 产价 格波动 对 整 个 经 济起 到 了 相 当 的 作用 ， 房 地产价 格 波 动 对 城 镇城 镇 居 民 的 消 费 的 影 响 也 成 为 了 国 民 经济 主 要分 析 对 象 。
由于 有 越 来 越 多 的 房 地 产 投 资 者 ， 考虑 到 房地产 这 个 资 产 波 动 相 对 其 他 资 产 来 说 波 动 比 较普 遍 ， 所 以 房 地产 价 格 的 波 动 究 竟 和 城 镇 居 民 的 消 费 有着 怎 样的 相 关性 已 经 成 为 了 一 个受 关 注 的 问 题 。
房 地 产 的 资 产 价 格波动和 城镇 居 民 消 费 的 相关 性 以 及 影 响 程度 理 论 界 一直 持 有着 几 种 不 同 的 观 点 。
一 种 观 点 觉 得 房 地 产价格 波 动 和 居 民 消 费 性 支 出 之 间 相 关 关
； 地 产价 格 波 动 对城 镇 居 ：
消 费 的 影 响 一 基 丁 经济 周 期 波 动 的 实 证 分 析 第 一 章 绪 论系 是 显 著 的 并 且 关 于 消 费 支 出 的 影 响 会 愈 加 的 显 著 ， 认 为 房 地 产价格 波 动 大 致 分 析总体经 济 发展 的 程 度 ； 还 有部分 人有 这样 的 想 法 ， 认 为 指 定 的 时 间 段 某 些状况 下 ， 房 地 产 价格 波 动 确 实 对 居 民 资 产 财 富 的 变 动 产 生 影 响 往 往 在 现 实阶 段这 样 的 影 响 体 现 的 不 是 那么 突 出 ， 从 而 有 这样 一 个 结 论 ：
既 它 包 含 的 财 富 效 应 效果并 不 是 那 么 显 著 。
怎 样 能 够 对房 地 产 市 场 进行 调 控 从 而 使 得 它 可 以 健康稳 定 发 展并 且 不 对 消 费 增 长 与 国 民 经 济 的 发展 产 生 影 响 ， 是 目 前 急 需 要 研 究 和 改 变 的 实 际 问 题 。
调 控 问 题 若 要 解 决 就 先得要 深 入 理解 房 地 产 价格 波 动 影 响 消 费 与 经 济 发 展 。二 、 研 究意 义一 ）
理 论 意 义基 于 房 地 产 价 格波 动 与 城 镇 居 民 消 费 的 相关 联 系 之 下 ， 然后 再来利 用 这 层联 系 研 究房 地 产 市 场 与 内 需 的 内 在 联 系 ， 这 是 种 比 较 新 的 理念 ， 这 能够 为 政 府发 布 有 效 的 宏 观 调控 政 策 提 供 一 定 的 理 论 依 ...
篇四：国内外房地产经济周期研究综述
要房地产业在发展过程中客观存在着周期波动现象， 分析房地产周期波动， 不但具有理论上的开拓意义， 而且在实践中有助于指导房地产业的健康发展。
房地产周期研究是理论与实际相结合的应用性研究课题。
本文希望利用统计方法对区域房地产市场进行分析， 寻求不同地区房地产周期波动的特征和原因， 对衡量地区房地产业的发展及国民经济的发展能起到参考作用， 同时可以为平缓和驾驭波动的宏观调控政策的制定提供依据。
本文在学习借鉴经济周期理论和国内外现有房地产周期理论研究成果基础上， 利用主成分法合成综合指数， 分别定量分析了 广州 1996——2005 年和上海 1987——2005 年的房地产周期波动情况， 分析了影响广州和上海房地产周期波动的投资因素、宏观经济因素和政策因素， 并对两地房地产周期波动的特征和影响因素作了 对比分析， 最后提出促进房地产业健康发展的政策选择。
关键词：
房地产、 周期波动、 主成分分析、 比较
ABSTRACT The development of the real estate industry shows a phenomenon of cyclic fluctuation. Analyzing the cycle of the real estate industry, not only has a creative significance in theory, but also can guide the development of real estate industry in practice. This paper hope to use statistical method for analyzing the regional market of real estate, seek the reasons and features of their cyclic fluctuation of different regions, can play the part of reference role for measure the development of region real estate and the development of national economy. At the same time it may provide the basis for making the macro-control policy of fluctuation. Based on the study of economic cycle theory and real estate cycle theory of China and foreign countries, this paper establish an index system, then use Composite Index, quantitatively analyze the situations of Guangzhou real estate cycle since 1996 and Shanghai real estate cycle since 1987; analyze the factors of investment, macroeconomic，policies which influence the real estate cyclic fluctuation of Guangzhou and Shanghai; then compare the characteristics and factors of Guangzhou and Shanghai. Finally the paper put forward the measures that promote the stabilization of the real estate industry in China.
Key words: real estate, cycle, fluctuation, principal component analysis, compare
上海与广州房地产周期波动比较研究
1目
录 导论：
研究背景与意义 ···································································································································2 第一章
房地产周期波动的基本原理············································································································5 1. 1
房地产周期理论的综述··················································································································5 1. 2
房地产周期波动的概念··················································································································8 1. 3
房地产周期波动的冲击——传导模型························································································· 11 1. 4
房地产周期研究中的模型构造和指标选择·················································································14 第二章
中国房地产周期波动的实证分析及影响因素···············································································19 2. 1
我国房地产业发展历程················································································································19 2. 2
我国房地产业周期波动的实证分析 ····························································································20 2. 3
房地产周期的基本轨迹和特征分析 ····························································································23 2. 4
我国房地产周期的影响因素分析 ································································································25 第三章
广州房地产周期波动的实证分析 ··································································································30 3. 1
广州经济发展的现状····················································································································30 3. 2
广州市房地产业的发展历程及现状特征·····················································································30 3. 3
广州房地产周期波动的实证分析 ································································································33 3. 4
广州房地产周期波动的特征········································································································36 3. 5
广州房地产周期波动的因素分析 ································································································37 3. 6
广州房地产周期波动与全国房地产周期波动的比较分析 ·························································41 第四章 上海房地产周期波动的实证分析 ····································································································44 4. 1
上海经济发展的现状····················································································································44 4. 2
上海市房地产业的发展历程········································································································44 4. 3
上海房地产周期波动的实证分析 ································································································47 4. 4
上海房地产周期波动的特征········································································································51 4. 5
上海房地产周期波动的影响因素分析·························································································52 4. 6
上海房地产周期波动与全国房地产周期波动的比较分析 ·························································59 第五章 广州、 上海房地产周期波动的比较分析·························································································61 5. 1
广州、 上海房地产周期的基本轨迹和特征的对比分析 ·····························································61 5. 2
广州、 上海房地产周期的影响因素对比分析·············································································62 5. 3
比较分析的主要结论····················································································································64 5. 4
推动我国房地产业稳定发展的政策选择·····················································································65 主要参考文献：
·············································································································································68 注释 ································································································································································70 致谢 ································································································································································70
上海与广州房地产周期波动比较研究
2导论：
研究背景与意义 研究背景 2003 年以来， 我国宏观经济运行中出现了较明显的过热现象， 社会物价总水平持续上涨， 而作为支柱产业的房地产业也呈现出强势运行态势：
房地产投资和消费同时高速增长，房地产价格不断上...
篇五：国内外房地产经济周期研究综述
年第 期 总第 期商业经 济 【文章编号】 房地产周期波动与次贷危机及其对我国的启示尹龙潘俊 哈尔滨商业大学经济学院黑龙江哈尔滨 【摘要】房地产周期波动的直接表现形式就是房地产供求关系的变动。房地产供给与需求的变动既受到房地产价格弹性等内部传导因素的影响又受到外部宏观经济变量的影响其变动的过程是内部因素和外部因素共同作用的结果。美国次贷危机的愈演愈烈房地产和金融业都陷入困境之中并最终导致了实体经济的下滑。就我国目前的房地产形势看与美国次贷危机爆发前有一定的相似之处我国应重视房地产可能面临的风险提高住房抵押贷款的风险意识健全市场机制防范市场风险加强对房地产和相关行业的管理引导房地产的良性发展。【关键词】房地产周期波动次贷危机【中图分类号】 【文献标识码】 年世界经济最瞩目的事件无疑当属美国次级住房按揭抵押贷款及其支持的债券所引发的全球“金融海啸”对经济带来的冲击。引发此次次贷危机的原因是多方面的次贷危机爆发前美联储的持续加息激烈的市场竞争中房贷机构信贷条件的盲目放宽抵押贷款证券化规模不断扩大过程中证券市场自身的不规范及政府监管的缺失都从一定程度上促成了此次危机的爆发。从房地产产业周期波动理论出发我们不难发现次贷危机爆发前美国房地产周期已进入衰退阶段经济收缩房地产价格不断下降且流动性降低。对于低收入人群而言无法继续通过再融资手段全额归还前期贷款违约问题难以避免从而导致了次贷危机引发了全球金融海啸。一、房地产的周期波动房地产如同其它产业一样也存在周期波动存在供过于求供求平衡和供不应求三种状态。当房地产市场供过于求时就产生房地产市场不景气现象价格低且空置率高通过市场机制的自我调整逐渐达到供需平衡再进而产生房地产市场供不应求房价升高、空置率随之降低即呈现出房地产市场繁荣景气的现象。如此周而复始的重复进行就形成了房地产周期循环。一个完整的房地产循环从起点到终点 或下一次循环起点 之间的时间跨度就是房地产的一个周期。房地产周期是一个长期性循环而非短期的波动。也就是说从短期来看房地产呈现不定期波动但在一个足够长的发展时期内这种波动又表现为周期性循环。房地产周期如同其他产业周期一样也存在复苏、扩张、收缩、衰退四个过程四个过程中又蕴含了扩张和收缩两个大阶段。如图 所示我们可以把房地产周期进一步细分为复苏与扩张阶段 — — 、繁荣阶段 “ 、危机与衰退阶段 — — 以及萧条 — 四个阶段。其中复苏与繁荣两个阶段构成房地产周期的扩张过程衰退与萧条两个阶段构成房地产周期的收缩过程。在扩张过程中社会经济活动的扩张导致对空间的需求增加从而刺激新建筑的产生新建筑又带来新就业机会和对其他产业需求的增加进而刺激经济扩张。然而在收缩过程中房地产市场出现供大于求的局面租金、价格不断下降且空置率升高房地产业衰退导致经济下滑经济下滑又使得社会对空间需求下降进一步恶化了房地产业。前者是一个良性循环后者却是一个恶性循环。经历了扩张收缩两个过程房价由 经过—个周期变化又回到 构成了一个循环周期。这样不断循环往复下去。就形成了房地产的周期波动。图 房地产周期波动模型【收稿日期】 — 【作者简介】尹龙 一 哈尔滨商业大学经济学院 级产业经济硕士研究生。研究方向规制经济争法经济。【基金项目】 黑龙江省研究生创新科研项目金融危机下房地产业的政府规制的部分研究成果 Ⅵ — 。一 — 万方数据商业经济第 年第 期 二、房地产的周期波动对次贷危机的传导次贷危机爆发前美国房地产周期处于衰退阶段此时房地产的需求下滑房地产价格也随之下降对于次贷者而言房地产价格的下降将使他们无法通过出售房产归还前期贷款违约问题必将发生由此产生次贷危机。作为市场经济典范的美国房地产市场的运作同样是由市场的供求关系决定的其同样也无法逃避结构性周期波动的制约与影响。在美国房地产市场的价格是由按揭贷款的利率水平人口的增长和流动就业和收入的增长以及当地房地产市场中租金的多少等因素决定的。无疑按揭贷款利率水平是重要的影响因素。从 — 年美国经济接连遭受“互联网泡沫”和“ 事件”当时美联储先后 次降低利率以刺激经济发展信贷环境非常宽松各个商业银行纷纷放宽购房贷款标准住房市场持续繁荣推动了美国经济增长同时也导致了次级抵押贷款量的增加。 年以后美国物价水平不断上升。为抑制通货膨胀从 年 月开始羡联储先后 次提高利率联邦基金利率从 最终达到了 年 月的 。随着联邦基金利率的升高按揭贷款利率也在不断升高当然房价也随之快速膨胀。美国房地产业达到了周期波动的峰顶接下了必然进入收缩阶段。美国房地产市场的此次衰退是受其自身的规律所制约的联邦政府的事后干预收效甚微。房地产周期波动的直接表现形式就是房地产供求关系的变动。房地产供给与需求的变动即受到房地产价格弹性等内部传导因素的影响又受到外部宏观经济变量的影响其变动的过程是内部因素和外部因素共同作用的结果。美国房地产处于衰退阶段的显著表现就是房地产需求呈现明显下降趋势房地产的交易量迅速降低房价急剧下跌并导致美国经济的下滑。由于房价的下跌油价的上涨物价的攀升居民消费支出增加低收入人群发现房贷总额超过了房屋价值当这种差价扩大到一定程度时作为次贷者只能拖欠贷款又由于没有房屋产权再融资渠道也受到限制次级贷款的违约率也急剧上升次贷危机由此爆发。美国金融制度的安排并没有起到很好的风险防范的作用反而在一定程度上加速了次贷危机的蔓延也放大了这种波动对金融市场的冲击。但我们从客观的角度看即使没有次级抵押贷款美国房地产周期也会有终结之时美国的金融市场也可能会出现危机只是危机出现的时间和表现形式可能会有所不同。图攀房地产需求减少价格图 房地产周期波动对次贷危机的传导机制三、对我国房地产及相关行业的启示就我国目前的房地产形势看与美国次贷危机爆发前有一定的相似之处一方面是房价居高不下另一方面却是房地产抵押贷款的迅速扩张。对此。我国应重视房地产可能面临的风险加强对房地产和相关行业的管理引导一 ・房地产的良性发展。 提高住房抵押贷款的风险意识在我国长期以来居民住房按揭贷款一直被认为是“优质资产”。次贷危机爆发后银监会及央行等监管机构对此错误认知有所察觉但房地产市场、商业银行仍无动于衷。“住房按揭贷款是优质资产”仍然是房地产市场的主流意见。但实际上美国次贷危机的爆发使居民按揭贷款的潜在风险暴露无遗这种资产的优质性也受到质疑。因此我们应该意识到个人住房抵押贷款也是有风险的。政府及有关部门应加强管理。 健全市场机制防范市场风险首先应该建立合理的房地产市场预警机制加强对市场信息和基础数据的整合、动态监测和分析引导居民理性投资和消费进而可以抑制房地产市场的过度膨胀和对个人住房贷款的过度需求。其次建立有效的个人住房融资制度体现市场的主导作用并加强政府对其的调控和管理。再次完善抵押物处置偿付制度抵押权人的优先受偿权应该受到法律的保护从而防范和降低贷款风险。 选取有效手段调控房地产市场要善于运用政府干预这一“看得见的手”来管理房地产及相关市场加强风险防范及早行动防患于未然。鉴于当前绝大部分的住房按揭贷款都是可调整利率贷款因此央行在调整利率的过程中需要格外小心以免造成由货币政策引发的金融风暴利率杠杆的使用要谨慎。在我国房地产市场并非一个充分竞争的市场这一市场具有一定的垄断性。利率上调在抑制住房需求方面确实能起到一定作用但房地产开发商不会或很少通过降低房价来应对需求短期的减少反而会囤积住房以等购买力恢复后再加价出售。因此政府要从根本上解决房地产市场的问题就应该从源头上抑制房价上涨完善土地出让制度提高土地管理部门、房地产交易管理机构的透明度减少商业腐败。 加强对金融衍生产品的监管随着我国对外金融开放力度的加大更多外国金融衍生产品将进人我国对此我国应加快建立风险防范机制筑好金融衍生工具的防火墙。同时也要有选择地运用金融衍生工具为我国分散可能存在的风险。美国次贷市场虽然风险高但这种风险基本上通过证券化的方式分散到众多投资者身上。我国住房抵押贷款证券化程度低其不良贷款风险集中在银行体系内部—旦房价下跌引发还贷违约将对银行系统产生严重的冲击。因此我国应当通过发展本国的证券化使金融市场从品种到结构都得到深化从而利用多种金融手段妥善应对未来可能存在的风险。【参考文献】【 】谭刚房地产周期波动瞰】北京经济管理出版社 【 】张红房地产经济学瞰】北京清华大学出版社 【 】刘春王清容美国房地产周期与经济衰退的可预测性研究叨金融研究 】朱志强杨红员尹恕好次贷危机引发的金融监管改革与启示忉华北金融 责任编辑王凤娟】芸田下降 国 万方数据
房地产周期波动与次贷危机及其对我国的启示作者尹龙 潘俊作者单位哈尔滨商业大学,经济学院,黑龙江,哈尔滨,150028刊名商业经济英文刊名BUSINESS ECONOMY年卷(期)2010(5)被引用次数0次 参考文献(4条) 1.谭刚 房地产周期波动 20012.张红 房地产经济学 20053.刘春航.王清容 美国房地产周期与经济衰退的可预测性研究[期刊论文]-金融研究 2008(2)4.朱志强.杨红员.尹恕好 次贷危机引发的金融监管改革与启示[期刊论文]-华北金融 2008(8) 相似文献(10条)1.学位论文 李海英 中国房地产周期波动与政策研究 2006
从20世纪80年代算起中国房地产业已经历20余年的发展。房地产经济在这期间经历了复苏、发展的过程也出现了过热和萧条的局面呈现出明显的周期波动的特点。中国房地产发展过程中出现的这一系列现象给我们提出了诸多问题那就是房地产周期波动是偶然的还是必然的?波动的内在机制是什么?受哪些因素影响?影响的程度有多大?如何抑制房地产的剧烈波动?由于我国房地产业实践经验的缺乏和理论的滞后对于这些问题缺乏系统的认识。因此总结我国房地产周期波动的前因后果及波动规律提出应对周期波动的房地产业政策不仅有理论价值对促进房地产业的健康发展更具有重大的现实意义。
按照以上思路本文对中国房地产周期波动与政策的研究由以下五章构成
第一章全面介绍了本文的研究背景、研究意义、国内外研究文献综述以及文章的思路、内容、创新点和不足点。
第二章首先通过汲取经济周期理论中的有关研究理论和方法构筑了房地产周期波动理论的基本分析框架。在参阅大量文献的基础上分析和定义了房地产周期的概念。其次通过借鉴经济周期理论中的冲击——传导学说深入分析了房地产经济周期波动的生成机理。在此基础上对当前的热点问题——房地产周期与宏观经济周期的关系进行了深入细致的探讨运用因果关系检验、协整理论、误差修正模型、脉冲响应函数、方差分解等现代计量分析方法对其进行定量的分析。
第三章对中国房地产周期波动(1987-2004年)轨迹采用直接测定法、剩余法、谱分析测定法进行实证分析综合三种方法的结果明确指出我国房地产波动是一种周期波动并对其进行了周期的划分。得出我国房地产周期为4-6年、平均为5年的结论同时对我国房地产周期的特点进行了详细的考察。
第四章在上述研究成果的基础上从定性与定量相结合的角度揭示了中国房地产周期波动的成因政策周期、投资波动、土地政策变动以及房地产业的发展与宏观经济发展的不协调性。
第五章提出对房地产业进行宏观调控时应重点考虑的要素对这些要素作了系统的阐述从减少房地产业外部冲击和增强房地产业内生稳定两个层面提出房地产周期波动情况下实现我国房...
篇六：国内外房地产经济周期研究综述
房地产项目的可行性研究国内外研究现状及发展趋势目 录
摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 英文摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 1 引言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2 合同谈判的相关概念„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
2.1 谈判的定义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
2.2 工程合同谈判的准确定义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 3 合同谈判的现状分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
3.1 合同谈判的生存压力问题分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
3.2 合同谈判的内部压力问题分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
3.3 合同谈判中问题的总结„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 4 招标工程合同谈判的特点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5
4.1 建筑工程合同谈判特点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5
4.2 工程合同谈判的作用„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6 5 招标工程合同谈判的准备工作„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6
5.1 收集资料„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6
5.2 分析研究„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6
5.3 人才因素„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 6 招标工程合同谈判的方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7
6.1 态度诚实且语言精彩„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7
6.2 善于观察„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7
6.3 避重就轻而求同存异„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
6.4 沉着智慧而巧妙拒绝„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 7 招标工程合同谈判技巧利用的一些案例„„„„„„„„„„„„„„„„8
7.1 案例一„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
7.2 案例二„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 8 结束语„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 致谢„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 黄山学院本科毕业论文
招标工程的合同谈判
建筑工程学院 土木工程 周力军（20911021094）
指导老师：丁小英（助教)
摘要：随着我国国民经济的快速增长，我国的建筑市场获得了长足发展，在建筑市场竞争越来越激烈的同时也暴露出很多问题，本文单独就招标工程的合同谈判进行剖析，涉及内容围绕着我国目前工程谈判的现状、企业谈判失利原因、提高谈判技巧等进行展开。建筑市场中处于弱势地位的施工企业，由于一些内部与外在压力，导致在招标工程合同谈判中存在着一系列的问题。工程合同谈判过程对建筑施工企业取得长足发展具有重要的作用。世界的发展是在不断的新旧更换中进行的，工程合同谈判这个系统随着建筑行业竞争越来越激烈也在逐步完善。企业组建有能力的专业合同谈判团队对于自身的发展是很有必要的。随着企业对合同谈判的重视、薪金激励制度的进一步完善、企业内部合同谈判人才的引进与培养，招标工程合同谈判的人才与方法会越来越多，对于企业自身的长足发展有着不可替代的作用。
关键词：建筑市场；合同谈判；谈判技巧；企业长足发展 1
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Bidding project contract negotiations
College of Civil Engineering & Architecture Civil Engineering Specialty
Zhou Lijun（20911021094）
Director: Ding Xiaoying (assistant)
Abstract: with the rapid growth of the national economy, construction market got great development in the increasingly fierce competition in the construction market also exposed many problems, this paper separately analyzes bidding engineering contract negotiations, involving the content with the present status of the project negotiations in China, cause of business failure, improve negotiation skills, etc. Disadvantaged construction enterprises in construction market, due to some internal and external pressure, cause building contractor in the tender project contract negotiations with a series of problems. Engineering contract negotiations process to obtain tremendous development of construction enterprises has an important role. The development of the world is in constant of old and new replacement, engineering contract negotiations with the system construction is more and more fierce competition
in the industry also gradually improve. Enterprise form has the ability to contract negotiations team for their own professional development is very necessary. Along with the enterprise to the attention of the contract negotiations, salary incentive system further perfect, enterprise internal contract negotiations talent introduction and training, talent and method of bidding project contract negotiations will be more and more, for the enterprise"s own long-term development has an irreplaceable role.
Key Words: Construction market; Contract negotiations; Negotiation skills;
Enterprise long-term development2
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1 引言
我国国民经济的快速发展促进了建筑市场的进一步放开，建筑工程领域已经成为竞争最激烈的领域之一。伴随着国外承包商的加入，建筑市场的竞争愈加激烈。在这残酷的市场现实下，处于弱势地位的建筑承包商只有在合同谈判过程中才具有与开发企业进行谈判、争取企业利益最大化的机会。因此，只有通过合理的谈判技巧、组建合适的谈判队伍，才能实现企业利益最大化。由此可见，合同谈判成功与否已成为关乎企业生存发展的重要课题。
就我国目前现状而言，我国建筑施工企业普遍存在重价格谈判、轻工程合同谈判和轻谈判团队组织建设等弊病。这些弊病，导致了项目中标靠低价，变更为主要的盈利手段。合同谈判过程不被大部分施工企业所重视，有些企业更是省略了合同谈判的过程，从而快速的完成了签订合同手续，这种情况使项目的效益严重受到影响，必会导致企业发展的后劲不足[7]。另外我国大量建筑企业正处于蓬勃发展的阶段，处于企业转型时期，专业技术人才的引进和培养措施被划为企业的重点决策，合同谈判技巧人才引进与培养极度缺乏也是导致企业合同谈判失败的原因。因此，谈判团队组织建设的不被重视、谈判人才的匮乏与企业生存的外在压力是导致施工企业在合同谈判中失利的几个重要原因[1]。
2 合同谈判的相关概念[2]
2.1 谈判的定义
人们为了各自的利益分配而存在冲突时，要么采取暴力手段，要么采取前人留下的规则或者程序来满足不同利益的双方或者多方。谈判所指的是不采取武力，而且也没有前人留下的规律来遵循的时候，就通过谈判来达成协议从而满足不同利益的多方。通俗的来说，谈判是一个讨价还价的过程，也是一种解决冲突的方式。
2.2 工程合同谈判的定义[3]
合同是一种契约，是当事人之间依法确定、变更、种植民事权利义务关系的协议。市场经济需要公平有序的竞争，竞争的秩序需要法律来规范。依法签订的工程合同决定着建筑
工程实施方向，工程项目的工期、价格与质量等目标都在工程合同中详细的要求着，它规定着合同双方所承担的责任与权利。
工程合同谈判，重在谈判。一项工程，经过激烈的竞标，获得了中标资格的投标人终于拥有了合同谈判的资格，投标人和招标人在招标与投标时无法定量和不想说清的内容，都要在某个过程中获得解决。在这个过程中要准确陈述，讨论价格以及工程上的内容，这个过程就叫合同谈判。
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在现代建筑工程中，没有合同的话，项目就没有方向去实施；没有合同谈判，则项目的管理一定存在偏差，会出现延误工期、变更等等。业主以及施工方都难以达到项目的预想目标。
3 合同谈判的现状分析
3.1 合同谈判中的生存压力问题分析[4]
建筑行业有其自身的特殊性，如涉及资金量大、周期较长、不确定性风险较大等。由此，建筑施工企业在企业经营上为了规避风险，自觉或者不自觉的将自身定位在了价值链的低端。由于自身定位不准确，从而导致施工企业在合同谈判的管理实践中，直接采取价格谈判的策略，而没有谈判策略的整体规划。这种情况使施工企业应得的权利被严重的损害，难免给施工企业造成了不应该的经济损失。
随着我国经济改革的快速发展，民营建筑企业大批崛起，外资建筑施工企业大量进入我国建筑市场，涌现出一批具有强大实力的民营建筑企业。他们的涌现，极大的加剧了本就激烈的市场竞争，出于企业生存的压力，许多建筑企业急于签署施工合同，为了拿到总承包权，不惜放弃必要的合同谈判程序，不正常的让出了本属于施工企业的正当权益，接受不平等的合同条款，将问题推至施工过程中进行变更解决。这不仅影响了项目的顺利实施，而且一旦出现了纠纷，也会破坏企业好不容易建立起来的客户关系，为企业长足发展埋下了隐患，导致企业的后劲明显不足。
3.2 合同谈判中的内部压力问题分析
造成施工企业合同谈判不仅仅是因为外界的生存压力，与企业的内部也存在重大的关系。
首先，企业并没有重视合同谈判，内部并没有形成重视合同谈判的氛围。企业的工作重心围绕着拿项目与施工来进行，这是从生存和维护资质的角度出发，把获取工程承包权放在了首位。在项目实施过程中，通过提高技术，优化组织设计，提高机械设备使用等途径，以降低成本，提高效益，确实会有比较明显的效果。但是，成本降低是有极限的，不可能无限制的降低成本，那么就需要通过合同谈判来争取一个比较公平的合同条款，以增加企业的利润，否则就只有走拼设备、拼人员的老路子。
其次某些企业根本就没有建立起合同谈判机制，合同评审也流于形式，忽视合同谈判，给企业造成了不必要的损失。在企业内部，没有相应的技术和商务复合型的谈判人才，也不注重谈判人才的培养，导致在合同谈判时匆忙组织人员，没有充分准备，企业内部没有充分沟通，导致谈判中整体目标不明确，策略不统一，给企 4 黄山学院本科毕业论文
业合同谈判带来了极大的困难。此外在企业内部薪酬体系中，对谈判人员的激励也不够，造成谈判人员没有积极性，也对企业工程合同谈判造成了消极的影响[5]。
3.3 合同谈判中问题的总结
综上所述，我国合同谈判目前存在着一些问题，在目前状况下，施工企业在整个合同谈判过程中，只着重于价格的谈判，而没有清晰的谈判技巧。有的企业为了避免造成双方气氛比较尴尬，故意避免商务律师在场。因此商务律师没有充分参与合同谈判，谈判之前和律师内部沟通协调也不够，会导致合同对施工企业有不利的影响。导致这种情况的原因是施工企业把自己定位在了价值链的低层面，放低了自身价值。其实在经过了艰苦的招标投标阶段，无论是招标方还是投标方都想尽快签订工程合同，所以合同谈判是建筑施工企业增加利润的一个重要机会。建筑施工企业应改善自身谈判队伍组织结构，充分重视谈判人才，在企业内部行成兴合同谈判的氛围。这对于企业的长足发展是十分必要的。
4 招标工程的合同谈判特点[6]
4.1 建筑工程合同谈判特点
建筑工程合同是按照承包内容与合同联系结构的不同来划分的，根据承包的内容不同可分为建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同。根据合同联系结构的不同，分为总承包合同与分别承包合同。由于建筑工程项目具有投资大、周期长、不可逆性等特征，导致建筑工程的合同谈判既具有一般合同谈判的特点又具有建筑行业本身的特殊性。特点如下：
（1）以获得经济利益为目的；
（2）以价值谈判为核心；
（3）合同条款能准确的定位双方应负的责任；
（4）技术要求较高；
（5）不仅以国内相关法律法规为准则，而且还必须以相关的规范规程为准则，复杂程度高；
（6）谈判难度大；
不仅有以上所述特点，合同谈判也具有与人际交往以及讨价还价上面的区别，区别如下：
(1)与人际交往的区别：人际交往多着眼于远期目标，更多的突出个性，私人特色浓厚，人际交往是以个人信誉为标准。合同谈判着重的是近期目标，人际关系更为复杂，组织利益至上；
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(2)和讨价还价的不同：讨价还价是指双方围绕专门围绕着价格等一些价值性的东西协商的过程，合同谈判不仅以价值为重点，涉及协商的内容更多，也是更为复杂的交易；
4.2 工程合同谈判的作用
与建筑工程项目自身的个性化特征相照应，建筑合同既存在着通用条款，又存在着许多适合于每个项目本身的专用条款，这表明建筑工程项目合同需二者兼顾。建筑工程合同是一种固...
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