我国房地产市场现状及未来发展趋势分析5篇我国房地产市场现状及未来发展趋势分析 35浅析我国房地产发展现状及未来趋势文/夏晴 潍坊市奎文区统计局 山东潍坊 260141【摘要】房地产行业作为我国国民经济的支柱性产业下面是小编为大家整理的我国房地产市场现状及未来发展趋势分析5篇,供大家参考。
篇一：我国房地产市场现状及未来发展趋势分析
浅析我国房地产发展现状及未来趋势文 / 夏晴潍坊市奎文区统计局
山东潍坊
260141【摘要】房地产行业作为我国国民经济的支柱性产业，得到了房地产金融的大力支持，发展势头异常迅猛，但是也暴露出不少问题，如市场秩序不合理，金融体系不完善，刚性需求不稳定。这些问题得不到有效解决将严重影响房地产行业的稳健发展，因此本文将从房地产业的发展现状入手，指出房地产业存在的问题，并分析房地产业未来的发展趋势。【关键词】房地产业；作用；发展现状；发展趋势1、引言房地产业是国民经济的重要产业，在国民经济增长中占据基础性的地位。房地产行业对经济的影响具有敏感性和超前性，能够对上下游的产业产生一定辐射作用，其发展能够带动相关产业的发展。就目前来看，市场秩序不合理，金融体系不完善，刚性需求不稳定等问题的存在严重影响了房地产的健康发展，这引起了国内外学者及房地产企业的广泛关注。下面文章将首先介绍房地产行业在我国经济中的地位与作用，进一步阐明房地产业的发展现状及未来的发展趋势，为政府采取一定措施解决房地产问题提供借鉴。2、我国房地产业的地位与作用2.1 房地产业促进国民经济的发展房地产业的公共建筑建设是一种投资行为，其形成的工程产值既对推动国民经济稳定持续增长、拉动内需具有重要的作用，又对改善投资环境，吸引更多的国际资本具有重要的作用。房地产业作为国民经济的支柱产业，在国家的经济收入中一直处于基础性的地位，房地产经济的稳定健康发展对国民经济的发展有着重要的支撑作用。国家和政府必须高度重视房地产业的发展，必要时可以出台相应的政策制度以规范房地产市场，保证房地产经济持续稳定地发展，对于我国国民经济的发展大有裨益。2.2 房地产业带动相关产业的发展房地产业是国民经济发展的基础性产业，其产业链条非常长，房地产业在发展过程中需要消耗大量的建筑材料、水资源、电能源等，这就需要建筑材料行业、水利部门、电力部门为其提供相应的能源来满足房地产业发展的需要，与此同时这也促进了这些行业自身的发展。由于房地产业对其他相关产业的发展具有引导性和支撑性的作用，如果房地产业发展低迷，那么也会阻碍与其相关的产业的发展。因此，我们需要对房地产业的健康发展有一个良好的认知，加快推进房地产业的发展。2.3 房地产业改善居民的居住环境随着国家近几年经济的发展，出现了大量的“拆迁房”，拆迁房的出现改善了人们的居住环境，美化了城市的环境。房地产业的迅速发展带动了其他相关产业的发展，在解决住房问题的同时也为社会创造了更多的就业机会，加快了城市化的进程。住房问题一直是中国老百姓比较关心的问题，房地产业的繁荣发展满足了人民群众的生存需求，方便了人们的生活，间接地为国家解决了民生问题。3、我国房地产业的发展现状3.1 市场秩序不合理我国房地产业制度尚不完善，发展相对落后，特别是房地产商在用地的时候常存在违规的现象，如农业用地的非法侵占、土地资源的滥用等，甚至还有不法承包商非法获取土地使用权，严重减少了国家的土地储备，使土地资源大量流失进而引发了国民经济的畸形发展；同时有些房地产开发商存在着利用虚假广告欺骗消费者的行为，不仅损害了购房者的合法权益，也使房地产市场失去了秩序性和公平性。3.2 金融体系不完善目前，我国的房地产金融已经完成了基本的制度建设，而且呈现出了良好的发展态势，但是仍然存在一些问题，主要表现在以下两方面：首先，住房消费信贷给银行带来潜在风险，如贷款资产缺乏流动性、资金来源问题等；其次，房地产贷款长期倾向于开发贷款而住房贷款发展明显不足，在发达国家，住房消费信贷在整个房地产贷款总额中可以达到 70% 的比重，而在我们国家，消费信贷所占的比例还不到 10%。3.3 刚性需求不稳定随着我国房地产开发投资的规模不断扩大，商品房的供应增加，空置面积增多，使得房屋的销售面积持续低于施工面积，具体见图 1。但是一些房地产开发商和少数的购房者为了牟取暴利而不断地抬高房价，导致部分地区的房价出现畸形增长，房价居高不下，使得普通的老百姓买不起房，房地产业的有效需求严重不足。3.4 发展的速度过快虽然我国的房地产业起步较晚但是其发展速度却是不容小觑的，在短短的十年内就已经达到了国外发达国家三十年的程度，这与我国的国情也有着密不可分的联系。从 2005 年到 2015 年，大量农村人口转移到城市，大规模的城镇化建设犹如异军突起，人们对住房的需求量大幅度增加，相应的，许多与之相关的产业也投入到房地产市场的运营中。但由于我国的房地产基础比较薄弱，这种不合理的增长缺乏有效的监管，很快就出现了房价暴涨的问题，影响了国民经济的健康发展。图 1 2015-2017 年我国商品房供需关系 4、我国房地产市场的未来发展趋势房地产业对我国国民经济的发展有着举足轻重的作用，不仅表现在房地产业可以促进经济的发展，还表现在可以提高人民的生活水平，改进了老百姓的生活质量。未来我国房地产市场的发展应朝着更加规范、更加良好的方向发展，同时依托科技创新、注重对环境的保护也是房地产市场发展的必然趋势。4.1 国家要规范管理我国发展的是中国特色社会主义事业，在保证市场合理运行方面政府发挥着巨大的引领和导向作用，对于房地产这样的支柱性产业更需要政府的大力监管。房地产业的产业链比较长，在发展过程中波及到的行业也非常多，国家在对民营资本和国有资本调整时需要考虑诸多因素。政府可以差别化房地产税收政策，按照房屋的面积合理征收房地产税收以抑制不合理的房地产市场需求；还可通过不断完善房地产开发土地供应办法来集中力量建设廉租房等，保障低收入群体有房住。通过这些措施，对维护我国房地产市场的良好秩序、保证房地产业的健康发展具有十分重要的意义。4.2 房地产市场愈加完善在过去的一段时间内，我国的房地产业处于持续稳定的上升阶段，但是受诸多因素的影响，在房地产的投资开发中存在低冷问题。目前我国的房地产市场还面临着诸多问题及矛盾，但是从宏观角度来看，我国的房地产业还处在上升阶段，在发展过程中难免会出现低迷期。随着研究的不断深入，我国将会出台更加科学（下转 37 页）
万方数据
37（上接 35 页）的政策与可行的制度，合理地干预房地产市场，进一步推动社会经济的发展，实现房地产业的良性发展。4.3 改善低收入人群的居住条件我国目前正处在一个经济不断发展的阶段，无论是基础性产业或是其他金融服务型企业都应该密切关注低收入人群的需求，因此，国家出台的保障性住房政策是影响极其深远的产业政策，提倡保障性住房也是保障低收入居民基本生活需求的惠民政策。近几年，保障性住房缺乏完善的制度约束，在住房面积和价格方面都存在诸多不合理的现象，严重影响了城市化的进程，阻碍了国民经济的发展。因此，在未来房地产业的发展过程中，改善保障性住房的建设将成为非常重要的一个环节，通过土地、税收、信贷等政策逐步对保障性住房进行结构上的调整。短期内效果可能不是很显著，但是长远来看，这对合理调整行业利润率、保证低收入群体的住房需求、促进国民经济发展都有十分重要的意义。4.4 坚持走节约资源和能源之路随着我国人口的不断增多，资源和能源也日益枯竭。房地产业作为资源和能源的消费大户，如何做到合理利用资源、节约资源就显得尤为重要。房地产业在开发过程中，它的土地资源是稳定不变的，如何能够平衡开垦资源和利用资源是十分重要的。为了保护一些原始的名胜古迹、草原、村庄，国家和当地政府都出台了相关的政策，所以，保护资源和发展房地产业是相应同步进行的。结语：房地产业是国民经济的基础性产业，它的健康发展关系着国家和人民的切身利益。房地产市场的稳定，将有助于国民经济的稳定。在市场经济快速发展的背景下，我国的房地产业暴露出了许多的不足之处，如市场秩序不合理、金融体系不完善、刚性需求不稳定、发展速度过快等一系列的问题，影响了社会经济的正常发展以及人们的正常生活。因此，未来房地产业在发展过程中国家要出台相关政策规范管理，使房地产市场更加完善，还要以改善低收入人群的居住条件为目标，坚定不移地走节约资源和能源之路，使房地产业沿着正确的道路前进，为国家经济的发展做出更大的贡献。参考文献：[1] 姬建朝 . 我国房地产经济发展现状与及发展趋势研究 [J]. 中国外资，2012，21：（7）：82[2] 马勇 . 我国房地产经济发展现状与趋势[J]. 全国商情 ,2013(l3).[3] 高洪祥 . 关于房地产经济发展方向的预测与思考 [J]. 住宅与房地产，2016,(3)：4+7.[4] 黄平，吴春义 . 我国房地产行业发展现状以及趋势分析 [J]. 新建设：现代物业上旬刊，2011(11).[5] 赵立松 . 我国房地产经济发展趋势分析田 . 合作经济与科技，2014，03：22-23.[6] 刘洪玉 . 如何建立房地产市场的长效机制[J]. 中国房地产业 .2014.1-2管理成本，也让房主们更安心。如果签约租客存在严重失信行为，将实时提示“信用认证不成功，无法入住相寓”，而对于绝大多数的通过信用认证的租客，还可以申请相寓信用租房，享受“押金减免房租月付”的权益！做了信用认证，如在相寓租住过程中，租客发生拖欠房租，拒缴违约金，损坏房屋财产拒赔，恶意欠缴水电费等不良行为，其不良信息将会被反馈到芝麻信用，通过芝麻信用全行业的联合惩戒机制，督查客户尽早处理不良记录，否则可能对租客的其他生活方面造成影响。
3.2 金融创新，盘活租赁住房资产，扩大住房租赁供给2017 年，针对住房租赁企业融资的金融创新产品取得突破。在政策层面，由“试点”转变为“鼓励和积极支持”，政府对于 REITs（以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种房地产投资信托基金。）的态度发生重大改变。在实操层面，2017 年 10 月以来，先后有魔方公寓、自如 1 号、新派公寓（国内首单长租公寓资产类 REITs）、保利地产、招商蛇口及旭辉领寓 7单住房租赁资产证券化产品密集落地，规模合计350 多亿元。类型主要有信托受益权类 ABS、REITs、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、租赁消费分期类 ABS 及资产支持票据 ABN。剖析上述 7 单产品，非自持物业，如魔方公寓和自如 1 号，主要是通过信托受益权类 ABS 来盘活未来租金收入；而自持物业，如新派公寓和保利地产则是发行 REITs。两类业务的优先级平均发行利率都在 5% 左右。作为实现不动产证券化的重要手段，REITs是一种信托基金，类似股票。过去多年来，REITs 在国内住房租赁领域都未成气候，原因一是租赁物业分散，产权不清晰，操作流程繁杂；二是租金回报率低；三是基础法律法规尚不完善。另一个重要原因是税收。REITs 有个非常典型的特征，即所有收益都分配给投资人。国外 REITs在分配收益时，投资人可以获得 25% 企业所得税的部分抵减。“相较而言，房地产行业较为特殊，国内操作 REITs 涉及契税、土地增值税、股息红利税等多个税种。如果税收政策能够同步完善，少交所得税，大家才有动力做。
3.3 细化产品，挖掘产业链价值目前，处于起步期的住房租赁企业，还处于同质化竞争，未来需要向差异化竞争发展，重点在服务。多层次租赁需求需标准化满足。以北京为例，目前北京市拥有大约 40 万租客。北京缺乏大量的 500 元到 2000 元之间，可满足低收入群体基本居住需求和安全保障的标准住宅，这是北京市住房租赁市场长期以来存在的问题。无论是有房换租家庭、无房整租家庭、年轻白领的品质合租、单身独居人群的品质居住、老龄人口的分散式居家养老需求。不同群体的租房需求共同指向的是“品质”，是“好宅”而非“豪宅”。参考文献：[1] 迈点研究院 ,2017 年度中国服务式公寓大数据分析报告 [R].2017-12-26. [2]深度调查：长租公寓短期盈利艰难“抢滩”战仍被打响 [EB]. 人民网 ,2017-10-11.[3] 链家研究院,租赁崛起[R].2017-10-09. [4] 易居房地产研究院，全国 50 城房租收入比研究 [R].2017-07-29.[5] 相寓信用租房又添利器 . 信用认证服务全国开启 [EB]. 和讯房产，2017-11-02. [6] 住房租赁资产证券化迎风口 REITs 未来或挑大梁 [J]. 上海证券报 ,2018-01-17.万方数据
篇二：我国房地产市场现状及未来发展趋势分析
学位论文中 国 房地产行业的发展现状及趋势 研究
学位类型：
学术型 论文作者:
何沐黎 学 学
号:
20131031520 培养学院:
国际经济研究院 专业名称:
世界经济 指导教师：
郑建成
副研究员
5 2015 年 年 5 5 月
Research on the current situation and development trend of the real estate industry in China
学位论文原创性声明
本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责 任由本人承担。
特此声明
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本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文; 学校可以采用影印、缩印 或者其它方式合理使用学位论文，或将学位论文的内容编入相关数据库供检索；保密的学位论文在解密后遵守此规定。
学位论文作者签名：
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日 导师签名：
年
月
日
I
摘
要
房地产业作为国民经济的支柱产业，不仅影响国民经济的健康运行，而且也是民生问题。研究并解决其中存在的问题对于中国经济的健康运行有着重要的意义。本文在研究国内外文献的基础上，对中国房地产行业的发展历程根据数据进行分析、结合城镇化背景下研究了房地产行业的发展现状和存在的问题，探讨了政府对房地产市场的宏观调控措施，并对房地产行业的未来发展趋势做出预测。首先分析了中国房地产行业自 2000 年到 2012 年的发展历程，之后重点分析了2013 年房地产行业的发展状况，接着研究了房地产行业存在的诸多弊端和问题，并探讨了房地产行业健康发展的策略建议，以推动房地产行业的健康发展，最后预测了房地产行业的未来趋势。
关键词：房地产，现状，问题，建议，趋势
II
Abstract
The real estate industry not only affects the normal operation of national economy, but also influences people"s livelihood as a pillar industry of national economy. On the basis of the research literature at home and abroad, this paper analyzes the development process of the real estate industry and the current situation of the real estate as well as the existing problems under the situation of urbanization,probing into the government" macro regulation on the real estate market and forecasting the trend of the real estate industry.Firstly this paper analyzes the development process of the real estate industry from 2000 to 2012,then it focus on the analysis of the development of the real estate industry in 2013,studying the drawbacks and problems existing in the real estate industry and discussing the suggestions of the development of the real estate industry healthily to promote the steady and sound development of the real estate market.Finally,it forecasts the future trend of the real estate industry. Key words：
：the real estate,the current situation,the problems,the suggestions,the future trend
目
录
第 1 章
绪论 ............................................... 1
1.1
选题背景及意义 ............................................... 1 1.2
文献综述 ..................................................... 2 1.2.1 国内研究现状 .......................................................... 2
1.2.2 国外研究现状 .......................................................... 3
1.3
本文的研究思路与研究内容 ..................................... 3 1.4
研究方法 ..................................................... 4 1.5
拟创新点 ..................................................... 4
第 2 章
2000 年到 2012 年中国房地产行业的发展历程 ............ 5
2.1
2000 年到 2005 年房地产业发展总体情况 ......................... 5
2.1.1 房地产业厚积薄发，增加值迅速攀升 ...................................... 5 2.1.2
房地产是固定资产投资的重要支撑 ....................................... 5 2.1.3 房地产开发规模扩大，施工面积呈扩张之势 ................................ 6 2.1.4 住房成为必要消费品，商品房销售大幅增加 ................................ 7 2.2
2006 年到 2009 年房地产行业总体情况 ........................... 7 2.2.1 商品房销售面积总体呈现增长的态势 ...................................... 8 2.2.2 土地市场出现暂时回暖信号 .............................................. 9 2.2.3 房地产业占 GDP 比重攀升，增加值增速明显 ................................ 9 2.3
2009 年到 2012 年房地产行业总体情况 .......................... 10 2.3.1
土地市场稳中走低 .................................................... 10 2.3.2
房地产业增加值波动较大 .............................................. 11 2.3.3 商品房销售面积和商品住宅销售面积持续走高 ............................. 12 第 3 章 2013 年中国房地产行业的发展状况分析 ................. 13
3.1
2013 年房地产行业宏观环境分析 ............................... 13 3.2
2013 年全国房地产行业数据分析 ............................... 13
3.2.1 房地产开发景气指数 ................................................... 13 3.2.2 房地产投资情况 ....................................................... 14 3.2.3 商品房施工和竣工情况 ................................................. 15 3.2.4 商品房销售情况 ....................................................... 16
第 4 章 中国房地产行业的现状 ............................... 17 4.1 中国房地产行业的现状及存在的问题 ............................. 18
4.1.1 中国城镇化进程的加速推动房地产市场过热 ............................... 18 4.1.2 房地产多元化发展不健全 ............................................... 19
4.1.3 房地产经济泡沫化严重 ................................................. 20 4.1.4 住宅地产成为金融工具，银行信贷呈现盲目化 ............................. 21 4.1.5 政府的短期调控政策基本失效 ........................................... 22 4.1.6 房地产行业的相关法律法规不健全 ....................................... 22 4.2 中国房地产行业持续发展的策略建议 ............................. 23 4.2.1 加强土地储备，统一土地开发涉及的税种 ................................. 23
4.2.2 完善不动产统一登记制度 ............................................... 24 4.2.3 加大保障性住房的建设力度 ............................................. 24 4.2.4 加强政府的宏观调控力度 ............................................... 25 4.2.5 完善房地产行业的相关法律法规 ......................................... 26
第 5 章
中国房地产行业未来发展趋势的预测 ................... 27
5.1 房地产市场将出现供大于求的局面 ............................... 27 5.2 行业将最终回归理性 ........................................... 27 5.3 房地产属性将以“消费属性”为主 ............................... 28
参考文献 .................................................. 29
致谢 ...................................................... 30 个人简历 在读期间发表的学术论文与研究成果 .................. 32
1 第 第 1 1 章
绪论
1.1 选题背景及意义
房地产行业一直以来都是中国经济的热点，备受居民关注，能强势带动经济增长，对于产业链上的其它相关行业的发展具有联动作用。其发展经历了一个十分曲折的过程，其发展模式由最初的粗放型渐渐转向合理和成熟型，房地产行业逐步成为国民经济中至关重要的支柱性产业。一方面，房地产行业的发展，对改善居民生活质量、带动相关产业发展、拉动经济增长有着举足轻重的作用；另一方面，整个国民经济保持持续良性的态势，也为房地产行业的发展创造了稳健的环境。研究把握房地产行业的走向趋势，分析市场潜在的风险与机遇，有助于房地产业的良性运行和国民经济的稳定。2013 年全年，中国国内生产总值同比增长7.7%，经济走向基本保持平稳。稳健的货币政策以及持续扩大的货币供应量双管齐下，社会融资规模达到 17.29 万亿元，表明金融活动活跃，经济扩张动力良好，有利于房地产行业的发展。
但是目前中国的房地产市场过热,房价不合理操控、投资规模过大、房地产的投机性需求日益增长,房地产商品的市场需求和有效供给巨大，而有效需求不足，无效供给过剩。随着城镇化进程加速，地价猛涨及房价虚高，社会贫富差距逐年加大，导致中国房地产经济的发展之路开始走向畸形，中国房地产经济的泡沫化越来越严重。一线和热门二线城市房地产市场持续升温、热度不减，土地供应相对紧张，而房地产企业又集中在此类城市强势争夺，导致“地王”以及高溢价率频现；银行将房地产贷款视作优良项目，对其信贷太过盲目化，潜在的风险导致银行业趋向不良化；政府短期和长期的一揽子调控政策并未达到房价下降的效果，房价反而越调越涨，房地产市场已经变成一个投机市场，这不仅关系到房地产金融的安全,也严重影响了国民经济的健康运行。
房地产业作为国民经济的支柱产业，不仅影响国民经济的健康运行，而且也是民生问题，关系着居民的生活质量。房地产业和其他相关行业所产生的联动作用比其他行业都强，其所处的产业链的上游产业和下游产业，链条长且范围广。研究并解决其中存在的问题也将带动其它相关行业质量的提高和产业的增长，这不仅对调控中国房地产市场，而且对中国整体经济环境的良性运作都有较为积极的意义。因此，需要从根本上分析房地产业市场的弊端和问题，才能保证中国经
2 济持续健康地运行。
1.2 文献综述 1.2.1
国内研究现状 从对中国房地产行业发展现状的分析来看，王振华（2012）认为中国房地产正处于房地产业周期阶段的高速发展期，但是目前中国居民的购房能力要大大低于国际购房水平，城镇的住房面积稍微高于中等收入国家，但与发达国家相比，仍然有着较大的差距。提高第二套房首付、严格征收营业税、加息等这些政策也将增加购房者的交易成本和投资者的风险，抑制投资投机性需求。吴国章（2014）认为中国的房市已经进入周期阶段的调整期，步入了下行阶段。从房市的运行层面来看，房地产行业的泡沫成分正在收缩，一些城市的房价正在下降，房市的成交量也一直在递减，房地产的空置率越来越高。目前，中国房地产商面临着资金短缺的风险，一些中小地产商承受着资金链即将断裂的压力，而且近年来，房地产贷款一直被银行当作优良贷款，为了房地产贷款项目，银行之间恶性竞争，盲目贷款，不断降低门槛，导致房贷规模越来越大。
从对中国房地产行业发展的问题的分析来看，吴地宝、余小勇（2007）认为人们对房地产持续攀升的心理预期必然导致人们纷纷购房。针对购房者的这种心理预期，地方政府与房地产开发商一直抬高房价，所以造成中国房地产经济发展得较为畸形，导致中国房地产经济严重泡沫化。蔡涛（2012）和汪增霞（2013）认为当前中国土地资源很短缺，是不可再生资源，而且大多数的土地资源都被用在了城市建设上，导致土地资源更加稀缺，部分开发商为了攫取利益，便在郊区附近开发大量的房地产项目，造成房价进一步提升。吴国章（2014）指出房价上涨的幅度太大，严重偏离其实际价值，房地产市场严重泡沫化。而且高房价给居民带来了严重的住房负担，一方面，挤压了居民的其他方面的消费支出，抑制了内需；另一方面，提高了居民的生活成本，阻碍...
篇三：我国房地产市场现状及未来发展趋势分析
石油大学（ 华东）学年论文
中国房地产行业现状及未来发展趋势分析
学生姓名：
徐向阳 学
号：
09067101
专业班级：
财务管理 09-1 班 指导教师：
2011 年 8 月 20 日
摘要
房地产企业是我国房地产企业的主体， 占我国房地产企业总数的百分之八十多。
房地产开发业是竞争性行业， 所需资金量大， 资源占用多， 而且涉及到社会非常敏感的住房问题。
分析我国房地产企业发展简析中国房地产行业现状及未来发展趋势趋势， 对促进房地产业和整个国民经济的健康发展， 乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。
关键词：
房地产； 现状； 发展趋势 目录 第一章
中国房地产行业发展历史概述 第二章 中国房地产行业发展现状及存在问题 第三章
二十一世纪房地产行业发展趋势 第四章
推动我国房地产业发展的建议。
前言 房地产行业近年来在我国的发展日益壮大， 成为了我国经济发展中的重要一环， 随着二十一世纪的到来， 中国房地产行业也产生了 诸多问题。
怎样去认识和解决这些问题， 对我国房地产行业的发展及我国经济的发展， 有着至关重要的意义。
一、 中国房地产行业发展历史概述 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹， 被福利化的单位住房供应制度所取代。
自从 20 世纪 80 年代房地产业重新兴起， 90 年代进入快速发展时期以来， 我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化， 全国房地产开发投资也得到了 迅猛的发展。
据统计， 自 从 1992 年以来， 我国房地产开发投资累计已超过五万亿元， 年均增长 20%以上； 城镇人均居住面积由 1 992 年以前的 8 平方米， 提高到了现在的 20 平方米。
八十年代以前， 没有人公开地把房地产看成商品， 更不会把它作为商品来买卖。
它自然就不会形成产业。
党的十一届三中全会以来， 在经济体制改革的带动下， 房地产业， 这一亿万价值的巨大商品开始起动， 开始流通。
八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段， 是房地产业的第一次高潮， 使住房这一大商品的属性得到了明确。
进入九十年代， 党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。
1991 年 4 月， 中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：
“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。
经济体制改革的进一步深化， 有力地推动了房地产业的飞速发展。
中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。
而其重要标志就是， 房地产业在整个经济发展中的地位、 作用、 意义突出地显现出来。
历史进入了 一个新的世纪， 随着西部大开发步伐的加快， 及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢， 国外公司和企业将以更大的规模进入我国， 尤其是外资机构的进入， 则有利于改善房地产开发的融资环境， 刺激房地产业的发展。
这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。
形势喜人， 但存在的问题不少， 困难很大。
房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点， 而这正决定了 其规模经营的性质。
但是， 我国的房地产企业大部分是各自为政， 分散经营， 综合实力弱， 发展缓慢， 竞争力差。
而且各开发企业的状况也不平衡， 总体看是东南实力强， 西部实力弱。
这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。
我国房地产业目 前已经形成了 一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止， 全国房地产企业已达到 3 万多家，房地产行业从业人员已突破 1000 万人， 并且出现了 一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、 经营与管理人才。
除房地产开发业外， 十年来， 还逐步形成了以评估、 经纪、 咨询为内容的房地产中介业， 以及以经营管理楼宇、 小区为主的物业管理业， 从而形成了 较为完整的中国房地产业的产业构架体系。
全国各地房地产业蓬勃发展， 各地出现了许多成功的房地产经营模式， 它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
二、 中国房地产行业发展现状及存在问题 （一）
房地产的总体规模越来越大
1、 房地产投资规模不断扩大。
房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。
1999 年房地产开发投资额为 4010.1 7 亿元， 到 2004 年达到 13158.25亿元， 房地产投资额平均每年增长 1000 亿元， 房地产开发投资占 GDP 的比例也逐年增加。
2、 开发规模快速增长。
2004 年全国房地产施工面积从 1 999 年的 56858 万平方米上升到 140451 万平方米， 增加了 83593 万平方米， 平均每年增长 25 %，房地产开发规模逐步扩大。
房地产开发的各项指标增长速度都在 1 0%以上， 最高接近 30%
（ 二）
地区发展不平衡
1、 房地产发展规模和增长速度存在地区差异。
主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积， 东部都占有很大比例。
这是由于东部地区经济发展水平较高， 房地产市场起步较早所致。
②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平， 并明显高于全国平均水平。
随着东部地区土地资源偏紧， 房地产价格的上升和竞争激烈， 一些房地产开发商开始向中、 西部转移， 房地产的地区结构发生变化， 尤其是随着中部经济的发展， 中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。
③地区间差距正逐步缩小。
随着生活水平的提高， 中、 西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加， 且中、 西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加， 由 2002 年的 1 3.6%，
21.7%上升到 15.7%，
24.3%，中、 西部居民购买商品住宅的增长比例较大， 均高于全国平均的增长比例。
可以看出， 随着西部大开发战略的实施， 中、 西部经济的发展， 地区间正逐步缩小差距。
2、 城镇居民居住水平存在地区差异。
在中国人口增长的情况下， 人均建筑面积仍在增长， 反映了城镇居民的居住水平得到了提高， 但因各地区的不同而略有差异。
从表 3-4 可以看出：
从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看， 东部地区 24.91
>西部地区 23.25>中部地区 22.06。
这是因为东部地区经济发达， 房地产市场比较活跃， 居民可支配收入最高， 西部地区虽然房地产发展不完善， 但
人口密度较小， 相对来说居住面积较为宽松， 中部地区人口密度大， 经济又不很发达， 所以人均住宅建筑面积最小； 从其增长速度来看， 西部地区 5.1 %>中部地区 4.6%>东部地区 3.6%。
（三）
房价居高不下
近来， 房地产市场出现了“三高”， 房价高、 居民购房热情高和居民可支配收入高。
2004 年全国商品房价格大幅攀升， 达到了 271 4 元/平方米， 比 2003 年增长了 355 元， 远大于 19982003 年年平均售价的增长， 其中上海、 北京、 深圳的商品房均价分别达到 8627 元/平方米、 6232 元/平方米、 6037 元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为 1 6683 元、 15638 元和 27596 元。
三 、 二十一世纪房地产行业发展趋势 （一）
房地产市场整体发展趋势
1、 随着城市化进程的加快， 城市人口数量的增加， 大量危旧房改造及房地产二级市场、 租赁市场的加快发育， 住房市场还存在较大的发展空间。
2、 以城镇人口人均增长 1 0 平方米计， 就需增加住房近 40 亿平方米。
加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年 1 亿平方米左右)， 今后 1 0 年， 我国的住房建设有持续的发展。
3、 一些机构对多个城市调查结果显示， 居民对现住房的满意率尚不到 20%，约有 48%的居民提出在两三年内愿意换购住房； 己购公房户中有 67%希望通过换购住房改善居住条件和环境， 再加上还有不少的居民愿意投资住房， 因此， 住房潜在需求量还相当大。
4、 加入 WTO 后， 我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主， 改变为个体消费者为主。
个人买房的比例还会提高， 住房质量会有进一步改善， 销售环节会加快规范， 住房消费服务领域会有更大的拓展， 住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大， 住宅与房地产法制建设将得到加强。
（二）
市场供给趋势
在房地产过热时期， 房地产业的利润率比较高， 因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小， 开发的楼盘规模偏小， 配套设施不齐全。
经过几年的调整后， 房地产业的盈利能力已呈下降趋势， 房地产开发商之间的竞争日趋激烈， 在此情况下， 规模优势、 品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。
许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、 实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。
房地产供给将向多元化方向发展。
配合住房制度改革， 中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。
房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房， 而且还有面向中低收入阶层的经济适用房， 以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等， 房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。
（三）
多元化的金融渠道
在银行紧缩信贷规模的背景下， 作为资金密集型产业， 房地产企业不得不寻求多元的融资方向， 开拓新的融资渠道， 以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。
今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。
信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善， 将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾， 能有效解决当前开发商所面临的融
资困境。
WTO 承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。
将来， 国内外各类社保基金、 保险公司、 投资信托公司、 投资管理公司、 资产管理公司等， 都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。
（四）
房地产服务加强
作为开发商来说， 一是保证新项目的开发， 二是加强售后服务。
从早期的买地、 规划设计、 市场定位到工程的建设过程、 推广过程， 一直到卖出房子、 业主入住后的物业管理， 都要求开发商进行市场化运作， 贴近客户的需求。
这是一个完整的、 公开的过程。
把服务做好了， 通过业主与其他人士的交流， 把品牌传播出去， 这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。
因为将来的市场竞争的是服务， 如何选择更好的地段， 进行更加人性化的设计， 让业主居住感觉更舒服， 这些不是空谈就可以实现的。
（五）
合理利用资源实现可持续发展
可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。
因此， 房地产业的可持续发展， 就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源， 保护生态环境， 为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。
房地产业可持续发展应把房屋、 业主和环境三要素作为一个整体， 重视对自然资源的使用和保护， 争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。
其目标包括：
房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调， 也要与地方区域经济的发展相协调； 房地产业的发展要与人口发展、 环境发展、 资源利用相协调； 房地产业的发展既要满足当代社会的需求， 还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发； 房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。
从而实现土地资源的永续利用、 住宅业的稳定协调发展、 房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。
从而， 推进中国房地产业可持续发展。
四、
推动我国房地产业发展的建议。
（一）
土地市场规范化
政府应具备灵活、 及时的土地调控、 应对能力， 以促进和稳定房地产业的健康持续发展。
俗话说， 计划没有变化快， 先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后， 就需要及时调整应对。
形成一系列的应对机制， 强化政府对地产市场的有序控制。
（二）
建立多元化的房地产市场体系
目 前， 中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上， 二级市场、 三级市场的发展较为落后， 尚未建立起完善的市场分级体系。
政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场， 对二、 三级市场缺乏有效地调控， 因而导致二、 三级市场几乎完全市场化， 并且受到不良经营商的控制， 同时， 二、 三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在， 并未使其完成市场分级体系， 实现满足各个层面消费需求。
因此其转化并接受一级市场的需求、 降低一级市场泡沫， 为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。
因而， 政府应当有意识地制定政策、 开展措施帮助市场建立完善的分级体系， 使房地产行业能够可持续的健康发展。
（三）
加强政府宏观调控
1、 加快消化积压空置商品房。
2、 降低房地产税费。
3、 完善房地产市场法规。
参考文献
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篇四：我国房地产市场现状及未来发展趋势分析
22 年房地产行业发展现状及未来展望分析1、 展望中国：供给侧变革新时代，优质房企迎更大发展空间 1.1 政策变化：15 年开启供给侧变革，20 年供给侧调控再升级 在过去房地产行业的快速发展中，房企强调金融属性，加杠杆、赌房价上涨、土拍高溢价率使得行业门槛大幅降低，房价上涨带来的行业性机会远大于精耕细作的成本管控优 势；单一的资金竞争曾使得敢于拿地、敢于囤地、敢于拿高价地的企业受益。
然而，2015 年后行业开启供给侧变革，2020 年供给侧调控持续升级，首先体现在三 条红线、贷款集中度管理和集中供地等政策上，这也标志着资金融出融入端的双重调控， 抑制行业过度加杠杆冲动，修改了行业游戏规则，也推动房地产进新阶段。在需求进入顶 部区域的阶段，房企利润率正在经历下行、见底的时期，精细化运营的重要性开始凸显， 其优势不仅体现在融资新规下的资金成本优势，也体现在产品溢价、成本管控、费用率下 降等各方面。
我们判断：1）行业发展将由杠杆驱动转为运营驱动，化解高杠杆下高增长背后的风险 隐患、也铺平长期健康而持续
的发展道路；2）融资资源将从杠杆驱动房企向运营驱动房企 集中，择优汰劣新格局下好学生将获得更大更持续的成长空间。
1.2 行业格局：行业新格局逐步成型，优质房企迎更大发展空间 从房企发展模式角度来看，我们可以将我国房地产行业的发展分为三个阶段，在房地 产基本面和政策面环境的综合影响下，行业发展模式从早期资源驱动阶段、过渡到中期的 杠杆驱动阶段、最近开始进入到运营驱动阶段，并且房企的开发模式也相应的从早期的囤 地型开发模式、过渡到中期的快周转开发模式、最近开始进入到高质量发展模式。与此同 时，行业集中度变化规律的演变也将侧面说明着房地产行业格局的变化。
我国房地产行业三个发展阶段分为：
1）2014 年以前，资源驱动阶段，房企主要以囤地型开发模式为主，行业格局呈现的 是销售集中度保持平稳。2014 年以前，由于地价/房价比每年略有增长，但总体还是控制 在较低水平、保持稳定，同时没有房价限价政策的约束，“地价相对较低+房价上涨不受限” 的特色推动了房企更偏向于采取囤地模式为主，土地增值空间巨大推动利润率成为回报的 关键驱动因素，而“快周转+推崇规模”一定程度上会与囤地模式相
抵触，所以快周转那个 阶段并不流行，综合导致了 2014 年之前房地产行业销售集中度保持平稳。
2）2015-2017 年，杠杆驱动阶段，房企开始整体性转型快周转开发模式，行业格局 呈现的是以杠杆驱动的规模集中度提升。一方面，2015 年以后地价/房价比的快速提升， 毛利率空间的持续压缩，倒逼房企开始转型快周转策略，从而对规模推崇力度大为提升； 另一方面，尤其在 2015 年供给侧改革之后，政府对于土地、预售证、资金等三项资源进行 供给端调控之后，2015-2017 年更是呈现了融资、拿地和销售的三重集中度跳增，主流 15 家房企的融资、拿地和销售集中度分别从 2015 年 21%/13%/11%跳增至 2017 年 44%/33%/16%。这个阶段中，房企普遍从原先的囤地模式转变为快周转模式，但受限于 周转率提升相对有限（主要指的是物理角度来看施工周期压缩空间有限），为了弥补毛利 率的下降，房企主动提升杠杆率来维持较高回报率，杠杆率的提升也将进一步加速了资源 的集中，也推升了行业规模集中度的提升。
图：TOP50 上市房企 ROE 拆分趋势 3）2018 年以后，运营驱动阶段，三条红线下房企被迫转型高质量发展模式，行业格局 呈现的是以运营驱动的业绩集中度提升。2016 年资金调控以来，尤其是 2018 年资管新规、 2020 年三条红线以及银行贷款集中度管理实施以后，粗暴地通过杠杆来推升规模已经行不 通，房地产行业发展逻辑逐步由杠杆驱动向运营驱动转变。上一个阶段中出现的 15 家主流 房企的融资、拿地和销售的三种集中度的走势开始出现分化，虽然销售集中度还在提升，但 先行指标融资和拿地集中度开始出现下行。不过，我们将上述 15 家主流房企分为相对激进
和相对稳健两组，房企的融资集中度开始出现分化，后者融资集中度仍在进一步提升，表明 了相对稳健的销售集中度仍在提升，并且融资资源从杠杆驱动房企向运营驱动房企集中，并 且更可以发现的是，运营优质的企业的业绩集中度更进一步提升。
综上所述，我们可以分析得到：1）三条红线和贷款集中度管理等融资端调控政策将推 动行业从杠杆驱动向运营驱动转变，后续房地产行业的格局将发生改变，运营粗糙的房企 将逐步退出，而运营优秀的房企将获得更大的发展空间；2）由于此前的资源驱动阶段和杠 杆驱动阶段，上述驱动因素大多房企的外部因素，体现出较强的周期化波动，稳定性和持 续性不强；但在运营驱动阶段，驱动因素则为房企的内在实力，稳定性和持续性更强。
2 、借鉴美国：供给侧出清后龙头房企迎戴维斯双击 2.1 美国经验：新房市场见顶，行业格局改善，集中度再攀升 借鉴美国成熟房地产市场经验，我们注意到美国新房销量市场空间已经见顶，市场进 入存量房为主导时期。美国房地产市场新房销量在上世纪 90 年代开启新一轮快速增长阶段， 市场呈现量价齐升局面，2005 年新房销量见顶。自 1991 年-2005 年期间，新房销量从 50.9 万套提升至 128.3 万套，14 年
CAGR 达 6.8%；单位住房价格从 14.7 万美元提升至 29.7 万美元，14 年 CAGR 达 5.1%。房地产市场表现出较高的景气度，主要源于这阶段美国开 启金融自由化潮流，货币政策持续宽松，按揭利率下行，地产金融革命不断创新资产证券 化工具，同时通过降低首付比例等方式促进房地产市场繁荣。此阶段市场需求仍然具备一 定韧性，美国城市化率从 1980 年的 73.7%，持续提升至 2005 年的 79.9%。
此后新房销量进入下行通道，2011 年达到最低点 30.6 万套，较 2005 年高点下行幅 度达 76%；2011 年后行业销售迎来缓慢爬坡阶段。目前美国城市化率已达 82%，人均房 屋栋数已达 0.44 套，市场空间增长有限。美国房地产市场已进入到存量房交易为主导的市 场，2020 年美国成屋销售 564 万套，同期新房销量仅 82.1 万套。
我们梳理美国 2000 年以来龙头房企集中度情况，发现尽管在行业空间已经见顶的阶 段，龙头房企集中度仍然企稳回升。1999 年 TOP10、TOP5 房企销量集中度分别为 15.1%、 10.8%，至 2020 年 TOP10、TOP5 房企销量集中度已经分别提升至 27.5%、21.3%。从 TOP3 房企来看，D.R. Horton 销量排名第一，2020 公司年市占率已经达到 8.0%，是 1999 年的 3.8 倍左右；Lennar Corp 市占率 6.4%，是 1999 年的 4.5 倍；Pulte Group 市占率 3.0%，与 1999 年相当。
图：美国龙头房企集中度情况 收购兼并是加速行业集中度提升的重要推力。从企业规模看，企业之间的收购兼并已 经不局限在区域性房企上，TOP10 企业之间常有收购兼并案例。2000 年 Lennar Corp 收 购 U.S home，公司市占率从 1999 年的 1.4%持续跳升至 2001 年的 2.6%。2010 年第二 大开发商 Pulte Home 收购 Centex，后改名为 Pulte Group，市占率从 2009 年的 4.0% 跳升至 2010 年的 5.3%。2015 年，Ryland 和 standard pacific 合并成为 CalAtlantic， CalAtlantic 市占率达到第五；2018 年 Lennar 收购 CalAtlantic，市占率从 2017 年的 4.8% 跳升至 2018 年的 7.4%。
超预期的市场下行幅度使得龙头公司也不能幸免于行业冲击，体现在营收及利润端均 出现大幅下降。龙头房企普遍在 2005 年营收达到阶段高点，2006 年利润端达到阶段高点。
2005 年 TOP5 房企（备注：此处 Taylor Morrison 还未上市，使用 KB Home 替代）营收 合计 611.0 亿美元，2011 年下降至 148.4 亿美元，下降幅度达 75.7%；利润端，2005 年 TOP5 房企净利润合计 58.4 亿美元，此后 2007-2011 年连续 5 年出现亏损状态。从利润 率角度看，在 2005 年之前的行业上行周期内，一方面结算规模稳定增长，同时毛利率持续 提升，早在 1996 年 TOP5 房企毛利率均值在 16.1%，2005 年达到顶点 24.9%；TOP5 房 企净利率在 2005 年也达到阶段高位 10.5%。此后市场进入下行阶段后，部分规模较为可 观的房企也经历了现金流断裂的情况，进而被市场其他龙头公司兼并收购，比如曾经的龙 头房企 Centex 在 2010 年被 Pulte 收购。
我们观察到，在下行周期内行业集中度经历先降后升过程，龙头企业走出困境后行业 整合速度提升。从集中度数据看，2007-2012 年美国房地产集中度出现下滑，我们认为， 前期长周期政策刺激导致美国房地产市场形成了较大泡沫，美国房地产市场下行幅度超出 预期，这从 2005-2011 年之间行业销量下行 76%就可看出，在此阶段即使龙头房企也不 能幸免于行业冲击，因此企业主动降杠杆、去库存，进而体现在集中度有所回落。在 2011 年开始龙头房企逐渐走出经营困境，但也出现较多房企在下行阶段就此倒下，沦为被其他 企业收购的命运，因此市场迎来一波较快的集中度提升。2020 年 TOP5、
TOP10 房企集中 度分别为 21.3%、27.5%，较 2012 年分别提升 3.6、3.8pct。
我们认为，当前国内房地产市场情况明显好于美国市场下行阶段情况，未来国内集中 度提升速度更快。从市场发展阶段看，我国房地产市场进入增速换挡阶段，但需求端仍然 具备一定韧性，我国城镇化率 63.9%，显著低于美国水平。目前国内房地产市场销售额还 在持续创新高，不会像美国出现行业销量大幅下滑 76%的极端情况。当前国内房地产库存 仍然处于低位，行业政策主要针对高杠杆企业进行监管，而对稳健型龙头企业仍然有一定 的政策呵护，比如近期中央持续表态要保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平 稳健康发展。因此与美国下行周期相比，龙头企业在此阶段并不需要担心市场造成的过分冲击，在继续保持自身稳健经营外，还获得了更多收购兼并的机会，最终体现在国内集中 度提升速度上将明显高于美国下行周期阶段。
2.2 估值复盘：新格局下，龙头房企 PE 估值中枢有所抬升 从估值角度看，剔除 2007-2011 年业绩扰动对估值的影响，房企估值中枢经历三个 阶段变化，当前估值更具韧性。
（1）1995-1998 年，行业上行周期内，龙头房企规模增 长、盈利状况持续改善，TOP5 房企 PE 均值稳定在 9.9 倍左右。
（2）1999-2005 年，TOP5 房企 PE 均值中枢回落至 6.8 倍，但业绩端靓眼增长推动龙头公司股价纷纷持续新高。
（3）
此后龙头房企经营受挫，连续多年业绩出现亏损，剔除这部分业绩对估值的扰动，注意到 龙头房企估值基本在 2015 年开始逐渐稳定下来，2015 年至今 PE 均值维持在 12.7 倍，我 们注意到即使与行业上行周期 1995-2005 年相比，当前龙头公司估值仍然更为可观。从静 态数据看，2019 年、2020 年年末 PE 均值分别为 11.9 倍、11.0 倍，截至 2021 年 10 月 末 PE 均值回到 9.5 倍。尽管受疫情非经常性因素影响，板块估值有一定回调，但我们认为 在 2006 年后美国房地产行业经历一波大力度供给侧出清后，行业竞争格局更为良性，优质 龙头公司盈利在好转，板块估值将具备更强韧性。
篇五：我国房地产市场现状及未来发展趋势分析
2012. 11中国房地产行业发展现状及未来发展趋势王振华（ 内蒙古科技大学建筑与土木工程学院， 内蒙古包头014010）［摘要］ 本文从中国宏观经济发展状况、 人口状况和国家政策的现状出 发， 详细的分析了 它们与 房地产行业发展的关系， 在此基础上概况出了 中国房地产行业的发展现状。同时， 从宏观经济、 城市化和社会保障房方面入手， 给出 了中国房地产行业未来的发展趋势。［关键词］ 房地产; 现状; 未来; 趋势［中图分类号］ F123［文献标识码］ A［文章编号］ 1005 － 6432 ( 2012) 45 － 0062 － 041中国房地产行业发展现状1.1宏观经济发展与房地产业1.1.1人均 GDP 与房地产发展阶段联合国对一些发达国 家房地产市场发展的 研究表明， 发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期， 时间为 20 ～ 30 年。
中国 人均 GDP 在 1998 年达到 821 美元， 当 时正值中国 住房货币 化改革实行， 房地产业开始进入市场化运作阶段， 也就是真正的 房地产业起步阶段； 2003 年人均 GDP 接近 1300 美元， 房地产开发投资也进入快速发展阶段。
目 前房地产正处于 1300 ～ 8000 美元阶段， 正是发达国家所经历的房地产业高速发展期。
近 10 年来， 中国人均 GDP 年增长进度一直保持在 10% 以上， 根据国 务院发展研究中心预测， 2010—2020 年经济增长相对 “十一五” 期间有所放缓， 但仍将保持在 7% 左右。
预计 2030 年左右中国人均 GDP 将达到 8000 美元， 也就是说， 中国房地产业仍将保持 15 ～ 20 年的快速发展。图 1中国人均 GDP 水平与房地产行业发展阶段资料来源：
中国指数研究院1.1.2GDP 与房地产发展吻合度在经历 1998、 1999 年的低谷后， 国内经济在 2000 年开始复苏， 2003 年时已经走出萎缩， 当年 GDP 同比增长10% ， 2008 年进一步上升到 18% ， 2009 年稍有回落， 然而仍然保持 8% 的增长率， 显示出国内经济正处于经济高涨阶段。
房地产开发投资自 1997 年后同样逐年递增， 房地产开发投资额占 GDP 的比重由 1986 年的 1% 增加到2007 年的 14. 5% ， 根据国际经验， 房地产投资占 GDP 比重的合理范围在 10% ～ 14% ， 中国目 前房地产投资水平在较为合理的区间。
通过相关性计算可知， 1986—2009年， 房地产开发投资额与 GDP 的相关度高达 0. 974， 与固定资产投资的相关度达到 0. 997， 房地产投资与 GDP 的增长有较高的关联性。
在未来中国 GDP 保持稳步快速的增长的同时， 与 GDP 高度相关的房地产投资也将保持长久的平稳快速发展。1.1.3居民收入与支付能力房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。在正常居民收入增长及房价增长下， 房价收入比呈现平稳变动。
通过图 3 可以看出， 中国平均房价收入比变动五个阶段特征：
第一阶段是 1991—1993 年， 房价收入较快增中国市场2012 年第 45 期 （ 总第 708 期）采购与供应链
2012. 1163图 2GDP 与房地产发展吻合度分析资料来源：
中国国家统计年鉴长并处于较高水平； 第二阶段是 1994—1996 年， 1994 年大幅下降后， 进入平稳上升阶段； 第 三阶段是 1997—2003 年， 1997 年大幅提高后进入较为平稳阶段； 第四阶段是 2004—2006 年， 为快速上升阶段。
2004—2006 年，每户住房总价快速上升， 而每户家庭总收入的增速相对平稳， 二者的增速差迅速扩大， 结果导致了房价收入比的快速上升。
2008—2009 年平均房价收入比有所下降， 2009年降至 7. 41， 但仍高于 2006 年之前的水平， 可见降幅较为平缓。
从国际比较来看， 目前中国居民购房能力要明显低于国际水平。
中国当前的平均房价收入比是较低的， 低于 6. 4 ～ 8. 4 的国际平均水平。图 3中国住宅价格及房价收入比走势图资料来源：
中国统计年鉴1.1.4居民收入与住房水平随着中国总体经济的持续快速发展， 城镇居民家庭收入也增长较快， 2007 年城镇居民人均可支配收入 17175元， 同比增长 8. 8% ， 十年来年均增长率达到 10. 58% 。随着中国城镇居民人均可支配收入的增加， 居民的住房状况也不断改善， 人均住房面积从 1998 年的 18. 7 平方米上升到 2007 年的 28. 2 平方米， 年均增长率达到 4. 7% 。
根据世界银行 2004 年的世界各国人均住宅使用面积的统计资料看出， 中国城市的住房面积略高于中等收入国家， 但与发达国家相比， 仍有较大的差距。中国人均可支配收入与人均住房建筑面积统计表年份城镇人均可支配收入 （ 元）增长率（ % ）人均住房建筑面积 （ 平方米）增长率（ % ）199854255. 118. 75. 1199958547. 919. 43. 7200062807. 320. 34. 6200168609. 220. 82. 52002770312. 322. 89. 62003847210. 023. 73. 9王振华：
中国房地产行业发展现状及未来发展趋势采购与供应链
642012. 11续表年份城镇人均可支配收入 （ 元）增长率（ % ）人均住房建筑面积 （ 平方米）增长率（ % ）2004942211. 225. 05. 420051049311. 426. 25. 020061175912. 0727. 34. 2020071378617. 2328. 23. 3020081578114. 5——2009171758. 8——资料来源：
相关年份国家统计年鉴1.2人口因素与房地产业1.2.1城市化水平1996 年以后， 中国在加速城市发展的战略决策和重塑工业化模式的大背景下， 城市化进入了高速发展阶段，在 1996—2009 年的 14 年间， 城市人口 由 3. 7 亿上升到6. 2 亿， 提高了 67. 6% ， 年均增长达到了 4. 8% 。
城市化率从 30. 48% 提高到 46. 59% ， 提高了 16. 11 个百分点，年均上涨 1. 15 个百分点。
按照发达国家的发展经验， 当一个国家城市化率达到 30% 时， 整个城市化将面临一个起飞阶段， 而从 30% 到 70% 时， 将进入一个高速发展的阶段。
城市化进程的加速， 必然要发展作为城市基本功能要素及市民居住必需的房地产业。1.2.2家庭规模与结构中国人口的家庭规模正在不断小型化， 家庭类型也日益核心化， 三口之家及二人世界已经逐渐成为中国家庭户的主要形式。
家庭规模的变化明显， 将主要产生两方面的影响：
一方面是住房总套数增加， 大家庭变成小家庭， 人口数量一定的情况下， 住房需求的总套数增加； 另一方面将在很大程度上影响住房需求结构， 小规模家庭结构的快速增长， 有可能会对未来住房供给结构和占有性质带来深远的影响， 它会推动小户型需求和租赁的需求。1.2.3年龄结构中国人口年龄结构和变化趋势表明在未来十年内仍将继续保持旺盛的住房需求。
中国在 1962—1972 年期间曾出现过一波生育高峰期， 人口出生率超过 30% ， 对应其子女年龄在 1982—1992 年又出现一个生育高峰， 自 然生育率 19. 7% ～ 23. 3% 。
按照 25 年后这部分人口进入家庭形成期的一般规律， 中国约在 2007—2017 年期间将会出现一波新家庭高峰， 这可能会引起两类住房需求， 一是新家庭独立购买或租赁住房， 二是限于支付能力而先与其下一代共同完成改善性升级， 此后再随着新家庭收入的增长而分户。1.3国家政策与房地产业1.3.1保障性住房政策2007 年 8 月 ， 国务院发布 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》， 提出了住房保障制度目标和框架。
其核心内容是要 “加快建立健全以廉租住房制度为重点、 多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。
今后一段时间， 保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点， 住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系， 将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系， 以满足不同居民的购房需求。对于中国， 从短期来看， 目前保障性住房的投入相对很小， 短期增加的供应有限， 受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群， 房价上涨的推动力基本不受影响；同时， 房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出， 执行上存在很大困难， 今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入； 中长期来看， 国家政策上规定 “保障住房建设用地占总土地供应 70% ”、 信贷、 税收等政策， 明确了国家对于房地产业的产业方向， 从源头上引导保障性住房的建设， 未来保障性住房力度将持续加大， 对市场的影响会逐渐显现， 结构性的调整将引起行业主体的变化， 商品房市场份额将减少， 商品房利润率将会因保障性住房的影响而回落。1.3.2物业税国税总局相关人员表明中国将积极稳步推行物业税，目前已经在上海和重庆两地开始积极推行。
从国际范围来看， 房地产的保有环节税是发达国家地方财政收入的主要来源之一， 开征物业税符合国际潮流。如果开征 “物业税” 则将彻底改变商品房价格内 所包含的税费构成， 将原有由开发商缴纳的税费分期由政府通过物业税收取， 均摊到房屋的保有阶段。
如此一来， 开发商不必集中将如此多的税费一次性缴纳， 开发成本必将大幅度下降， 商品房价格也将下降。开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本， 对投资和投机性需求的抑制作用较大 。
“物业税” 是以房屋价值为税基的， 是随着房屋市值变化而改变的。
房屋价值如果提升了， 则购房者在持有环节中将背负重税， 若是用于投资用途的， 出租的费用赶不上缴纳的税费， 投资回报期大大延长， 商品房的投资价值几乎失去， 市场上购买房产用于投资的人群将大大减少。1.3.3新政策对市场的影响2011 年 1 月 国务院发布 “关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”， 提出 “明 确房价控制目标、 更大范围更加严厉的限购政策” 等一系列政策。
此次调控政策密度、 严厉程度超出市场预期， 特别是明确提出 “房价控制目标”， 加上限购措施的大力度、 大范围执行， 将大大改变参与各方预期， 特别是购房者 （ 包括投资者）
对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。
另外， 二套房首付提高、 营业税征收从严、 加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本， 也将增加投资性购房的获利风险， 抑制投资投机性需求的释放。
一系列政策将对市场需求产生显著影响， 特别是对大中城市和更多可能实行限购政策的城市， 市场需求将得到显著抑制， 短期内市场量价调整不可避免， 长期来看， 房产税配套改革逐步进行， 市场短期的调整和阵痛有利于市场长期健康、 稳定发展。中国市场2012 年第 45 期 （ 总第 708 期）采购与供应链
2012. 11652房地产市场发展趋势分析从宏观经济上看， 中国人均 GDP 超过 2000 美元， 长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。
居民的消费能力大大提高， 消费结构也会变化， 这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。
中国宏观经济正处于快速增长阶段， 房地产投资在其中起着重要的贡献作用， 国外经济发展历程也证明， 国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。同时， 中国人口的城市化正处于加速阶段， 城市人口购买能力不断提高， 住房的有效需求增加。
家庭规模的小型化、 家庭世代的降低、 消费观念的转变、 个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构， 小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化， 货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力， 开发企业将比以往更加注重融资能力。
在资金压力及金融风险下， 很有可能会出现新的融资渠道， 房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。
由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开， 各种资源向营运效率较高的企业集中。保障性住房政策将是最为重要、 影响最为深远的产业政策。
中国房地产将向保障性住房倾斜， 保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分， 结构性的调整过程将主要通过土地、 信贷和税收政策逐步调整实现， 短期内由于市场供应量有限， 对整个房地产市场影响有限； 中长期看， 结构调整无法避免， 行业利润率将回落到合理水平， 开发企业也将更多涉足保障性住房开发。目前中国房地产处于行业快速发展阶段， 短期内由于新政策影响， 市场不可避免出现调整。
在土地、 资金、 市场观望的压力之下， 行业内部不断调整和变革， 市场将会更加规范， 远期来看市场拥有稳定的需求檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵。（ 上接 P41）
领导下达的工作任务， 落实起来差强人意，各级在时间上拖拖拉拉， 在完成上勉勉强强， 工作做得好坏无人问津， 没有后续跟进的奖惩制， 执行力成了 口头禅。
鉴于这种情况， 保障中层管理人员和员工有畅通的、铁腕的、 奖罚分明的执行力对政策的实施有着积极的作用。
同时， 对于各业务部门的领导人员， 也要起到带头作用， 倘若领导都不把上级下达的任务当成一回事， 试问下面的员工又怎么会拼命工作呢？ 要想让一项任务顺利、 高效地完成， 除了吸引 人的奖励机制以及明确的责任分工外， 分管的领导和部门负责人更要以身作则， 才能让员工拧成一股绳、 形成合力。4.4危机责任意识等各种意识的保障上班作息时间到了， 办公室才陆续走进三三两两的员工； 办公室经常不是没关门窗就是没关水电。
面对安稳的工作， 没危机感和责任感， 混日子的人越来越多……公司上下已经积重难返， 逐渐形成对企业的发展漠不关心的涣散局面， 不断延误发展时机。因此， 必须增强各级人员的危机感和责任感， 从思想素质上保障发展， 而加强各种制度的制约和执行力就是其保障， 当然， 要想事无巨细， 就必须把工作做到细节去， 公司每项体制的优化难免会让现阶段一部分已经养成惰性的员工有意见、 抵触情绪很高。
但是越是关键时刻， 越应该常抓不懈， 甚至可以抓几个反面典型。
由于企业的良好氛围养成...
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