住宅小区地下停车位权属法律问题研究9篇

住宅小区地下停车位权属法律问题研究9篇住宅小区地下停车位权属法律问题研究　080　当代思潮商品房小区地面停车位的权属问题探究商品房小区停车位相关概述小区停车位的概念。所谓商品房就是政府拍卖土地，房地产开发商参下面是小编为大家整理的住宅小区地下停车位权属法律问题研究9篇,供大家参考。

篇一：住宅小区地下停车位权属法律问题研究

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　当代思潮商品房小区地面停车位的权属问题探究商品房小区停车位相关概述小区停车位的概念。所谓商品房就是政府拍卖土地，房地产开发商参加竞标，中标者经政府批准后开发建造的房屋，建好之后的房屋能够进行销售，商品房大部分都是以住宅居住为目的，商品房小区停车场是开发商应居住群体需要，同时完善自己楼盘基础设施而为业主们在小区内建设的停车场所，如今生活水平日益提高，私家车越来越普遍，小区里面现在都会有各种类型的停车场。小区停车位的类型。在我们国家，目前商品房小区停车位可以分为四种类型：地下人防停车位、地面停车位、首层架空停车位、屋顶平台停车位。地下人防停车位是将地面以下的部分进行人防工程建设，在这个基础上建立停车位，有着双重作用，平日能够停车，国家战时可以强制征用。地面停车位是开发商在地面上规划出来的停车设施。地面停车位建在土地之上，对它的权利实质上是土地使用权。首层架空停车位是指楼房与地面相接的第一层不建造房屋，而是架空建设成停车位，这个产权由业主共有。屋顶平台停车位顾名思义就是在商品房最高层顶楼设置停车位。本文中以最为常见且独立性相对较强的地面停车位进行分析。我国物权法在车位权属方面存在的缺陷界定不明确。我国物权法第74条第1款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这条规定在一定程度上限制了开发商将小区车位出租给非小区业主的第三方人员的行为，但是对于条款中“满足业主的需要”界定不明确，满足具体是如何满足？现阶段能够满足业主的需要，但是后来小区业主的私家车数量增多了应该如何解决？“满足业主的需要”的本质是指业主对停车位的所有权还是使用权的需要？“首先满足业主的需要”因个人的理解不同有着很大的差异影响，这里的首先满足是只限制开发商最初建设车位的行为还是包括后续车位获得者进行车位出租等行为，这些界定都是比较模糊的，具有较大的争议。“约定归属说”实践指导意义弱。所谓“约定归属说”指的是徐嘉阳（湖北经济学院法商学院　湖北武汉　430205）摘　要：改革开放以来我国方方面面发生了巨大的改变，尤其是随着城市化进程的推进，国家整体面貌都焕然一新，人们的居住环境越来越优美，为了出行方便，私家车的数量也在稳步上升，商品房小区里停车位成为了基础且重要的设施，但是我国现有的法律中关于车位权属问题的条文还不够完善，在现实中实施起来存在着一些弊端，本文中分析了当前我国的物权法在车位权属方面存在的缺陷，然后提出了几点完善建议，希望能够为我国车位权属问题的规范提供一些新思路。关键词：商品房；物权法；地面停车位；权属问题物权法第74条第2款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这里的说法过于笼统，一方面是仅仅只提到建筑区划内车位，没有规定车库。另一方面，房地产开发商和业主之间本身就不是绝对平等的关系，在这场交易中，开发商是卖方，在信息掌握度和主导权等方面都具有优势，现有有关车位权属的法律条文存在着漏洞，容易让开发商有空可钻，“约定归属说”在司法实践中不能很好地解决车位的归属纠纷。权属登记制度不完善。商品房小区地面停车位是小区规划区内，占用业主共有的地面或其他场所建设起来停放汽车的场所，正因小区总面积包括地面停车位的面积，所以地面停车位的使用权是属于全体业主的，地面停车位使用权从本质上来说也是土地使用权，地面停车位作为不动产应该进行登记。如果不进行物权登记就无法规范和明确权利，也无法确定归属问题，我国的物权法中明确指出了物权的公示原则，无论是动产还是不动产的物权变动，必须需要以法定的方式向外界呈现变动后的权利归属情况。商品房区内地面停车位作为不动产以登记为公示方式，登记之后，停车位则归属于登记产权人。我国的商品房小区里面普遍存在这样的问题，停车位登记制度非常不完善，有一些直接不能登记。一方面有些小区建成的时间比较早，当时的物权法还尚未颁布，压根就没有车位登记制度，另一方面，如今小区基础设施越来越完备，停车位的种类多种多样，但是现有的法律中没有针对停车位的类型不同进行明确划分，登记制度不完善，无法办理停车位不动产产权证，也会引发一系列停车位权属问题。完善小区停车位权属的建议加大停车位权属的立法规定。在很大程度上，商品房小区的车位权属问题需要依仗于建立、完善相关法律来规范和明确，小区车位的权属问题如果在法律上不能严格、规范的找到依据、规定，就会引发各种纠纷。所以有必要加大停车位权属的法律规定，比如可以规定开发商在进行楼房建设时就需要把停车位划分归到商品

　马克思主义

　 081新时代是社会主义初级阶段的高级阶段刘正刚（四川音乐学院　四川成都　610021）摘　要：为准确地把握新时代的历史定位，作者把社会主义初级阶段细分为三个历史阶段，即社会主义初级阶段的初级阶段、中级阶段、高级阶段，阐述了各阶段的特点，指明了新时代就是社会主义初级阶段的高级阶段，分析了这个阶段与社会主义初级阶段的辨证关系及与以后的发达社会主义之间的关系，这既有利于我们坚定信心，走中国特色的社会主义道路，也有利于纠正发展中的左倾思想，避免急于求成。关键词：社会主义初级阶段 ；三个阶段；新时代

　作者简介：刘正刚（1965-）四川音乐学院副教授，硕士。2017年10月18日至24日党的十九大在北京胜利召开，会上习近平总书记指出：“经过长期努力,中国特色社会主义进入了新时代”,并进一步指出，“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，同时，报告又指出“两个没有改变”，即：“我国社会主要矛盾的变化，没有改变我们对我国社会主义所处历史阶段的判断，我国仍处于并将长期处于社会主义初级阶段的基本国情没有变，我国是世界最大发展中国家的国际地位没有变。”（1）这意味着这是1978年十一届三中全会开创中国特色社会主义建设后的一转折点。另根据2013年1月习总书记关于社会主义500年六个时间段的分析，我们可以明确地把社会主义初级阶段分为三个时间段，即：1956年社会主义改造完成到1978年十一届三中全会为一个时间段，1978年十一届三中全会开创中国特色社会主义建设到2017年党的十九大为一个时间段，十九大到本世纪中期为一个时间段。这三个时间段我们可分别称为社会主义初级阶段的探索时代、奔小康时代、新时代，也可称为社会主义初级阶段的初级阶段、中级阶段、高级阶段。初级阶段为社会主义初级阶段的开始阶段、中级阶段为大发展阶段、高级阶段为攀登高峰的阶段。对社会主义初级阶段进行细分的必要性十九大后，有些人提出二个疑问：一是主要矛盾变了，怎么还是初级阶段，难道说社会发展阶段可不随主要矛盾的变化而变化?二是基本国情没有变，怎么主要矛盾又变了呢?难道基本国情和主要矛盾可以不一致?对于这两个问题的出现，说明我们一些同志还没深刻领悟到习近平总书记提出新时代的重大意义，也没搞清楚中国特色社会主义新时代与社会主义初级阶段的关系。当我们把社会主义初级阶段分成三个历史时期，这个问题就清晰了。辩证唯物主义认为，事物是发展变化的，事物的性质是由其主房小区的基础设施中，且小区全体业主共同享有、使用停车位的权利，同时，业主们有义务承担停车位的维护工作，以开发商和业主私下约定来商议停车位权属的方式应该被禁止，开发商相对于普通业主而言地位上本身就具有一定优势，如果法律不能严格进行明确划分，开发商就很可能通过法律漏洞来“做文章”，侵害房屋购买者的权益，所以加大停车位权属的立法规定，能够进一步明确权属问题，减小纠纷。完善房地产信息公开制度。房地产行业在我国经济建设中的贡献不容小觑，如今人们的生活水平较10年前都有着质的飞跃，现在不仅仅只是要解决温饱问题，生活质量方面也提出了更高的要求，尤其是居住环境，所以商品房买卖成了大部分老百姓已经经历或是要经历的事。房地产开发商在这次交易中，由于自身身份、社会环境等因素原因，本身就处于一个主导地位，优势地位，他们掌握的信息，无论是房屋建筑方面的信息还是房屋法律相关的信息都要远远多于老百姓，进行虚假广告宣传、在合同上钻法律的空子、列举霸王条约等行为时有发生，所以要进一步完善房地产信息公开制度，建立一个房产信息公开的系统，公开的内容尽可能细致，车位的划分和权属问题应当在系统上有全面的介绍，对于有故意隐瞒重要信息的开发商可以进行举报，相关部门对此进行严厉的处罚，这样才能够有效的帮助房屋购买者知晓停车位的权属问题，更好的维护自身权益。建立健全权属登记制度。虽然我国颁布的物权法中的相关条款在一定程度上保障了小区业主的权益，但是仍然存在一些漏洞，很多小区停车位不能登记或着是各地区登记制度不一致这些现状都会成为引发车位权属问题争议的导火线，所以全国应该建立健全一个全国统一的登记制度，在登记制度中对不同类型的车位分别设置登记制度，明确具体登记流程，对于早些年建设的老商品房小区没有进行登记从问题，应当作为一项遗留问题统一进行解决。我国经济发展稳步向前，人们的生活水平和质量有了较大的提升，在未来购买商品房小区的人数会持续上升，而私家车作为一种出行工具，也会成为每个家庭的必需品，所以小区停车位是权属问题是急迫需要解决的问题，针对我国目前车位权属相关法律条文进行分析发现依然存在一些缺陷，本文从加大停车位权属的立法规定、完善房地产信息公开制度、建立健全权属登记制度这三方面提出了完善建议，希望在法律上能够进一步完善对车位权属问题的规范，减少小区车位的纠纷。参考文献[1]刘佳璐.论住宅小区地下人防车位的权属问题[J].法制与社会，2020（03）：155-156.[2]李烨红.商品房住宅小区停车位权属问题探微——以民法典时代的逻辑规范展开[J].山东法官培训学院学报，2020（06）：60-67.[3]聂云飞.住宅小区停车位法律问题探析[J].法制博览，2020（07）：169.[4]姚以山.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].法制与社会，2020（06）：230-231.

篇二：住宅小区地下停车位权属法律问题研究

号：W144．1048叫编_号：‘委：萋L≥复幽枣袁失孥颈盎学僮论寞脚A S T圜凰⑨霾S 8垦凰霪A冒耍◎N《守丝单德》住宅小区地下停车场所有权归属问题研究学． 院：专，业：研究方向：姓1二：、名：指导教师：法学院法律硕士民商法学王 蓉丁文英教授万方数据

　分类号U D C论文题目10 l 26一W1441048密级编号IIIItllll I I Ullil IIII I illtllI)}Y圣至Z至Q璺Z j住宅小区地下停车场所有权归属问题研究研究生：

　王 蓥——指导教师：

　工塞墓塾拯学科(专业)：

　法堡亟±研究方向：

　匿直洼堂年 级：

　垒Q里垒级所在学院：_二：

　：洼堂陵：：二2017年6月3日万方数据

　原创性声明本人声明：所呈交的学位论文是本人在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除本文已经注明引用的内容外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得内蒙壹太堂及其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：日 期：王巷指导教师签名：日 期：在学期间研究成果使用承诺书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：内蒙古大学有权将学位论文的全部内容或部分保留并向国家有关机构、部门送交学位论文的复印件和磁盘，允许编入有关数据库进行检索，也可以采用影印、缩印或其他复制手段保存、汇编学位论文。为保护学院和导师的知识产权，作者在学期间取得的研究成果属于内蒙古大学。作者今后使用涉及在学期间主要研究内容或研究成果，须征得内蒙古大学就读期间导师的同意：若用于发表论文，版权单位必须署名为内蒙古大学方可投稿或公开发表。学位论文作者签名：

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　指导教师签名：日期：

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　住宅小区地下停车场所有权归属问题研究摘要住宅小区地下停车场的所有权归属纠纷近年来有不断上升的趋势，虽然《物权法》第74条就住宅小区车库、车位的权属问题进行了规定，明确了小区车位及车库的集中归属层次和效力，但这种原则性的规定无论是法理角度还是实务层面都存在一定缺陷。第一款中关于“首先满足业主需要”的这一规定太过于宽泛与原则，容易产生认识上的歧义，也缺乏可操作性，司法实践中会给当事人和法官带来理解上的困惑。第二款从所有权移转的方式上规定了小区内车库归属可以由当事人约定，但是却没有细化的规定约定不明或没有约定情况下的归属。当前，司法实践中纠纷主体主要是房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主三类，具体纠纷则集中在停车位的买卖、使用、收费等问题上，产生了一系列亟待解决的问题。因此，《物权法》第74条，在司法实践和实际操作中，存在理解上容易产生歧义、操作性不强等问题。本文采取规范分析法、归纳分析法和案例分析法的研究方法，结合地下停车场不同归属纠纷的案例，运用地下建设用地使用权、空间权等理论，阐述住宅小区地下停车场的所有权归属的三种不同规则。首先，结合实践案例分析总结地下停车位的所有权归属开发商所有的一般性规则的前提条件和基本条件。前提条件有二：一是开发商取得土地地下空间有利用权；二是纳入项目建设规划并经国土、房产等相关部门的同意。基本条件也有二：一是开发商在符合上述前提条件下投资兴建地下停车场；二是能够证明其建设成本未分摊给业主。其次，结合实践案例分析总结地下停车位的所有权归属业主共有的特殊规则及万方数据

　其认定问题，特殊规则的理由包括地下车库的建设成本已经均摊到房价中和地下车库作为建筑物的附属设施两个方面。最后，对我国一种特殊情形一一具有人防功能的地下停车场所有权归属的特殊规则进行分析，结合司法实践案例总结具有人防功能的地下停车场在和平年代本着“物尽其用”和“谁投资、谁拥有”的原则，使用、管理和收益权等部分所有权归开发商所有的规则。关键词：地下停车场，开发商所有规则，业主共有规则，特殊规则II万方数据

　Residentia、l District Underground Parking GarageOwnershipProblem ResearchABSTRACTResidential area of the underground parking lot ownership dispute has a risingtrend in recent years，although the”property law¨the 74th on the ownership issue ofresidential district，parking garage the rules，the concentrated ownership of residentialparking places and garages hierarchy and effectiveness，but the principle rules both inlegal theory Angle and practice there are some defects．In the first paragraph aboutthe”first meet the needs of the owner,¨ this rule is too rough and principle，easy toproduce ambiguity,lack of maneuverability,also can bring the parties and the judgein the judicial practice how to understand a certain confusion．The second paragraphthe garage ownership may be agreed by the parties in the district，but no provisions orthe agreement does not agree on the ownership of the situation．In the practice of realestatedevelopers，property management companiesand commercialhousingresidential owners in parking lots on the sale，use，charges，produced a series ofproblems to be solved．¨Property law¨the 74th，therefore，in the judicial practice andpractice，on understanding are easy to produce the problem such as ambiguity,interoperability is not strong．This article take the normative analysis，inductive analysis and case analysisresearch method，combining with the underground parking lot different ownershipdispute cases，use of underground construction land use rights，right of space，such asIII万方数据

　theory,expounded the ownership of the residential area underground parking lotbelonging to three different rules．First of all，combined with practical case analysisto summarize all the general rules of ownership of underground parking Spacesdevelopers precondition and basic conditions．There are two preconditions：one is thedevelopers to obtain favorable unavailability land underground space；2 it is includedin the proj ect construction plan and the approval of the land，real estate and otherrelevant departments．Also has two basic conditions：first，the developers investmentin conformity with the prerequisite forthe construction of undergroundparking lot；2it is to prove that its construction costs have not been to the owner．Secondly,combined with practical case analysis summarizes the underground parking spaceownership of all the owners of special rules and recognized the problem，the specialrules of reason to includethe cost of construction ofthe underground garage has beenShared out to house prices and the underground garage as ancillary facilities of thebuilding．Finally,which has thefunction of civil air defense of ourspecialunderground parking garage ownership of specialrules wereanalyzed，andcombiningwith the judicial practice case summary which has the function of civil airdefence underground parking lot in peacetime inline with the"best"and¨whoinvests，has¨the principle，utilization，management，and earnings part such asproperty developers all the rules．Keyword s：Underground parking lot，Developers all rules，All the ownersrules，Special rulesIV万方数据

　目 录弓f 言⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．1一、住宅小区地下停车场所有权归属案件中的问题和争议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯2(一)关于住宅小区地下停车场案件审理中的问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．2(二)关于住宅小区地下停车场所有权归属的争议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．41．业主主张地下停车场归其共有缺乏直接法律依据⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯42．开发商主张地下停车场所有权的条件不够清晰⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一43．政府有关部门以地下停车场具有人防功能为由主张归国家所有于法无据⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．4二、住宅小区地下停车场所有权归属开发商所有的一般规则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯6(一)住宅小区地下停车场所有权归属开发商所有的前提条件⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．61．首例业主依《物权法》讨要地下停车场收益案⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯62．住宅小区地下停车场所有权归属开发商所有的前提条件⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．7(二)住宅小区地下停车场开发商所有的基本条件⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．9三、住宅小区地下停车场业主共有规则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．11(一)住宅小区地下停车场归业主共有的司法实践及意义⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯111．南京“世嘉小区地下车库归业主共有纠纷”的司法裁判及意义⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．112．兰州“腾飞小区业主委会诉悦达公司停车位权属纠纷”的司法裁判及意义⋯⋯⋯⋯⋯⋯一12(二)住宅小区地下停车场归业主共有的特殊规则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯131．住宅小区地下停车场归业主共有的规则分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯132．住宅小区地下停车场归业主共有的具体认定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯14四、具有人防功能的地下停车场所有权归属的特殊规则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．16(一)具有人防功能的地下停车场所有权归属纠纷的司法裁判及其意义⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯16(二)具有人防功能的地下停车场部分所有权归开发商所有的规则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯17结语⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．19参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯20致谢⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯23V万方数据

　引 言当前，小区业主与开发商之间有关住宅小区的停车场纠纷的诉讼在全国各地频频发生，双方对于住宅小区地下停车场所有权究竟该归谁各执一词，而各地法院的判决也并不一致，实践中既有南京鼓楼法院审理的小区停车位纠纷案件并最终判决归属业主共有的案例，也有与此截然相反最终判决小区停车场所有权归属开发商所有的北京市第二中级法院受理的北京怡心花园小区停车场纠纷案件。《物权法》136条关于建设用地使用权分层设立的规定，允许其设立在土地的地表、地上或地下，但是住宅小区的开发商开发完房产以后，是否当然拥有小区地下的建设用地使用权规定并不清晰；如果答案是否，那想要取得该所有权又有何条件也无规定。加之地下停车场是否属于建筑物的附属设法律并未涉及，导致关于地下停车场的归属规则无法明确。在此问题上学术界的观点也不统一，有开发商所有说1、小区业主共有说2、以是否计入公摊面积决定说3和约定归属说4等观点。本论文结合司法实践专门研究地下停车场的归属规则，并从地下停车场归属的多元规则角度展开研究，分别分析地下停车场不同的归属规则。笔者力求从实务角度厘清住宅小区地下停车场的所有权归属的不同规则：归属开发商所有的一般规则、业主共有规则和具有人防功能的地下停车场所有权归属的特殊规则。通过对案例和法律规范的分析，总结出何种情况下适用何种对应的归属规则，为解决这些关乎于业主切身利益的纠纷提供裁判依据。1王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载《现代法学》2006年第5期，第87页。2常西岭、翟全军：《如何判断小区车库所有权的归属》，载《中国审判》2006年第7期，第123页。3程建乐、朱章程：《论建筑物区分所有形态之下小区停车位的权属》，载《法律适用》，2009年第7期(总第280期)，第167页。4褚凤：《居民小区车库、车位归属和利用问题的研究——从比较法的角度评析(物权法)第74条》，载《湖南公安高等专科学校学报》2008年第2期。万方数据

　一、住宅小区地下停车场所有权归属案件中的问题和争议住宅小区地下停车场，这是一个小众的概念，就是说并非全部的住宅小区都有地下停车场，而是特定的，只有有规划并有地理条件的情况下开发商才可能会建造。因为大多情况下开发商会选择建造地面上的停车场，简单、方便且投资成本又少。而本文研究的住宅小区地下停车场是开发商在小区住宅建筑物地下建造的、独立的，用于停放业主车辆的附属建筑物。以此为研究对象，本部分从《物权法》第七十四的规定出发，简述《物权法》关于车位、车库的基础性规定及存在问题，分析实践中关于地下停车位的归属方面存在的争议、纠纷问题，进而得出下文从实务角度厘清住宅小区地下停车场的所有权归属的三种不同规则的重要性和必要性。(一)关于住宅小区地下停车场案件审...

篇三：住宅小区地下停车位权属法律问题研究

　录

　一、 前言 ……………………………………………………………………………………… 3 二 、我 国 住 宅 小 区 停 车 位 所 有 权 归 属 问 题 现状………………………………………………………4 三、住宅小区停车位（含车库）的行式………………………………………………………………5 四、 目 前国内关于住宅小区停车位所有权、 使用权所产生的纠纷与问题………………………………6 五 、目 前 我 国 住 宅 小 区 停 车 位 所 有 权 归 属 的 立 法 状况…………………………………………………7 六 、应 该 如 何 解 决 住 宅 小 区 停 车 位 所 有 权 归 属 问题…………………………………………………7 七、结论 ……………………………………………………………………………………………9 八、 建议 ……………………………………………………………………………………………9 后记 …………………………………………………………………………

　 ……………………10 参考文献 …………………………………………………………………………………………

　 浅析住宅小区停车位所有权归属问题

　摘要：

　住宅小区的停车位问题， 是目 前我国物业管理中最具争议的问题之一， “车位之争” 在房地产开发商、 小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈， 由于现行法律规范的缺失和不甚明确， 导致了 各地法院的判决也是五花八门。

　随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现, “车位之争” ， 必将导致更大范围的矛盾对立，

　住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。

　住宅小区停车位所有权归属不明， 将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态， 严重地损害了 当事人的合法权益， 妨碍着房地产市场的健康地发展， 给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。

　本文试图结合我国目 前的学说和借鉴国外一些理论和实践，根据小区停车位的不同形式， 对其所有权归属问题进行分析探讨。

　关键词：

　住宅小区

　停车位

　所有权

　 一、

　前言 小区停车位的所有权, 从时间上可以分为两类: 第一类所有权为停车位的初始所有权, 这类所有权为开发商所有； 第二类为后继所有权,指在开发商将全部房屋出售给业主后, 停车位的所有权问题。

　这是两类不同性质的所有权, 不能相互混淆。

　在现实生活中, 就第一类所有权并无争议, 有争议的为第二类所有权的归属， 所以后者是本文分析的重点。

　在分析小区停车位（库）

　归属之前， 我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。

　建筑物区分所有权是指“根据使用功能， 将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时， 每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。

　建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的， 其权利的客体也包括两个方面， 即专有部分和共有部分。

　专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。

　共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。《物权法》 第 76 条规定：

　“建筑区划内的绿地， 道路以及物业管理用房，属于业主共有， 但属于市政建设的除外。

　会所车库的归属， 有约定的， 按照约定， 没有约定或者约定不明的， 除建设单位能够证明其享有所有权外， 属于业主共有。

　” 其中虽然规定了 建筑物区分所有权， 其中关于物业管理用房、 会所、 车库、 绿地的所有权归属问题，规定“有约定的依照约定， 没有约定的， 除了 开发商能够证明其享

　 有所有权的以外， 属于建筑物区分所有权人共有” 。

　特别是目 前争议较多的小区车位车库所有权归属问题，《物权法》 规定， “建筑区域内， 规划用于停放汽车的车位， 车库的归属， 由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。

　占用业主共有的道路， 或者其他场地用于停放汽车的车位， 则归业主共有” 。

　《物权法》 虽以做出相关规定， 但是此类问题在现实生活中还是比较复杂， 是建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。

　二、 我国住宅小区停车位所有权归属问题现状

　 随着国民收入的增加和汽车价格的下降， 汽车越来越多的进入普通家庭并成为生活重要组成部分。

　汽车在带给人们“方便” 的时候， 也给人们带来了 “不方便” ——由于汽车数量远远多于停车位数量， “停车难” 问题愈加突出； 开发商、 物业管理公司和小区业主之间因停车位买卖、 租赁、 使用、 收益等所产生的纷争亦愈加显现。目 前， 我国法律尚未对区分所有建筑物的停车位所有权归属作明确规定， 但有些地方已就此问题做了有益的探索， 不无借鉴意义。

　2004年 12 月 23 日， 南京市房产管理局等五部门联合发布《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》， 明确了包括小区车位在内的各项附属设施的权属， 明确规定相当于标准配建总量 15％的室内车位和所有的露天车位为业主共有， 其余归开发商所有并由开发商销售。

　这就意味着， 在南京占配建总量 85％的室内停车位以及超过配建标准的室内停车位今后将名正言顺地获得由房产部门颁发的所有权证。《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》 (1998 年 9 月 18 日

　 批准并施行) 规定：

　“住宅小区的配套建设项目， 投资摊入售房建设成本的， 其产权属于小区居民共有。

　经营性的配套公共建筑(商业、文娱等) ， 投资未摊入售房建设成本的， 其产权属投资者所有， 并按规划要求使用。

　” 《安徽省物业管理条例》 (2004 年 12 月 23 日通过，2005 年 5 月 1 日施行) 规定：

　“物业管理区域内建设费已分摊进入房屋销售价格的共用、 非经营性车场车库为共用设施、 设备。

　”

　从上面部分地区的规定， 可以看出， “关于住宅小区停车场所有权的性质， 目 前我国法规有一些相关规定， 但不是很明确， 法规的效力也不够。

　” 从而小区车位法律问题凸现。

　“由于相关法律的缺位，长期以来， 住宅小区的车位(库) 等公共设施的权属问题一直困扰着全国许多城市， 由此而引发的法律纠纷也愈演愈烈。

　住宅小区车位(库) 产权制度的规范化迫在眉睫。

　”

　三、 住宅小区停车位(含车库) 的形式 按停车位在小区内所处的空间位置为标准划分， 停车位有以下几种类型：

　一是小区地面停车位； 二是小区地下停车位； 三是小区地上停车位。

　下文将分别探讨。

　1、 小区地面停车位的所有权归属 小区地面停车位是指直接设置在小区地面， 以划线的方式明确停车空间的停车单元， 比较常见的就是开发商或者物业管理公司在小区的道路两旁或小区空地上划线分割出许多停车位， 提供给车主使用，并收取一定的停车费。

　首先明确一点， 地面停车位只是对土地地表及其有限空间初步的利用， 不具备建筑物所要求的遮蔽性， 不符合

　 房屋的基本特征， 不能申领《房屋所有权证》； 其次， 这种停车位的产权归属取决于其占用土地的使用权性质， 如果土地使用权属于国家， 则该停车位的所有权应归国家所有； 如果停车位所在的土地已经包含在小区的宗地之中， 在计算小区容积率时已经计入小区总土地面积之中， 则房地产开发商将房屋所有权转移给业主， 业主取得《房屋所有权证》 后， 小区业主按照各自的份额共同拥有包括该停车位在内的小区宗地的全部土地使用权， 故， 停车位应归建筑物区分所有人(业主) 共有。

　2、 小区地下停车位的所有权归属 所谓地下停车位是指房地产开发商利用小区地下空间建造的停车位。

　地下停车位也有以下几种情形：

　（1）

　是由人防工程所改建成的地下停车位。

　按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》 的规定， 作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积， 不进行公用建筑面积的分摊。

　虽目 前法律尚未明确界定人防工程的所有权归属， 但是基于人防工程的重要性， 不宜登记为建筑物区分所有人专有， 当然也不能登记为开发商所有。

　本着“鼓励修建人防工程” 和“有利于维护、 管理人防工程”的精神， 对经政府人民防空主管部门批准， 利用人防工程所改建的地下停车位所得收益， 应归投资者和管理者、 维护者所有。

　（2）

　是开发商按照规划要求建造的地下车库， 我们习惯称为小区配套设施。

　地下车库和小区住宅房屋一样， 计入整个宗地的建筑面积，在法律上是具有独立使用价值的“物”， 可以申领独立的房屋所有权

　 证， 也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。

　（3）

　是不符合规划要求的地下停车位。

　这种停车位系开发商自行利用建筑物的地下空间改造而成， 本身没有计算在整个宗地的建筑面积之内， 不能列入公用建筑面积进行分摊， 因无“合法出身”， 按照现行规定难以取得独立的房屋所有权证。

　3、 小区地上停车位的所有权归属 一般而言， 小区地上停车位包括两种情形， 即楼房首层架空层停车位楼房屋顶平台停车位。

　判断楼房首层架空层停车位的所有权归属同按规划用途建造的地下车库类似， 主要依据停车位的建筑面积是否列入小区公摊面积。

　楼房屋顶平台停车位所有权的归属取决于屋顶平台所有权的归属。

　四、 目 前国内关于住宅小区停车位所有权、 使用权所产生的纠纷与问题

　在司法实践中有关车位所有权和使用权的纠纷， 主要有以下几种：

　1、 由于购房者信息弱势地位而产生的一系列问题与纠纷。

　车位租售一般在商品房后， 购房者在购买商品房时对车位的租售方案、 价格等重要信息基本毫不知情， 容易在购房后对开发商不规范租售车位的行为产生不满， 引发纠纷。

　2、 由于购房者缔约能力、 缔约机会与开发商相比存在重大差异而产生的问题与纠纷。《物权法》 公布以前， 很多都是“约定” 的， 《物权法》 出台和施行后， 规定了 有明确规划的小区停车位， 开发商可以与购房者通过出售、 附赠或者出租等方式约定。

　然而事实上， 购

　 房者根本没有选择权， 基本只能被动接受开发商的格式合同。

　车位是租还是卖， 租金和销售价格多少， 完全由开发商决定。

　因此， 很多开发商对车位只卖不租， 而且开出天价， 结果不少小区出现地上停不下车、 地下没车停、 小区公共道路车满影响通行等的问题， 纠纷不能避免。

　3、 开发商把车位租售给小区业主以外的第三人及“炒车位” 现象所导致的问题与纠纷。

　开发商把车位当作一般商品， 不区分小区业主加以租售; 少数人集中购买个别小区的车位车库， 再高价转租转售给业主、 业主以外的第三人， 即“炒车位” ， 这样使得非本小区业主也取得了 区内停车位的产权证或使用权， 最终造成本小区业主使用车位困难。

　4、 业主对地下车位特别是利用人防工作改造的地下车位的买卖是否合法有异议而造成的纠纷。

　业主普遍认为人防工程所有权属于国家，地下车位面积已经算进房屋公摊面积， 如果没有进行面积分摊， 车位的成本至少也已经计入整个小区的开发成本， 开放商在销售商品房后又销售或出租车位， 其实际是二次获利， 会产生不公。

　5、 开发商或物业公司的不法行为而导致的纠纷。

　部分开发商或物业公司为了 获得非法利益， 存在一些不法行为， 如：

　在未获得规划许可证、 未得到业主大会的授权下， 将小区地下空间或业主共有的道路、 场地改造成停车位， 并予以出租或出售; 有些开发商甚至将规划的地下停车场整个卖给他人， 而买家又将其改变用途， 如改造成农贸市场等。

　 五、 目前我国住宅小区停车位所有权归属的立法状况 1、《物权法》 颁布之前 《中华人民共和国人民防空法》 (1996 年 10 月 29 日公布， 1997 年 1月 1 日施行， 下称《人民防空法》 ) 规定：

　“国家鼓励、 支持企业事业组织、 社会团体和个人， 通过多种途径， 投资进行人民防空工程建设; 人民防空工程平时由投资者使用管理， 收益归投资者所有， 平时利用人民防空工程， 不得影响其防空效能。

　” 由此可见， 就人防工程的所有权和利用人防工程修建的地下车位所有权归属，《人民防空法》 并没有明确。

　在《物权法》 颁布之前， 我国并没有明确建筑物区分所有权这一概念。

　建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》 (2001 年 8 月 15日修订) 初步确立了建筑物区分所有法律制度， 其中第 2 条规定：

　“本规定所称异产毗连房屋， 系指结构相连或具有共有、 共用设备和附属建筑， 而为不同所有人所有的房屋。

　” 但对建立建筑物区分所有法律制度这一问题的深度广度认识有限， 对建筑物停车库的权属问题没有涉及。

　由上可见， 我国缺乏统一的上位法律规定， 因此各地一般都由地方规章规制， 并在实践中摸索。

　2、《物权法》 颁布之后 2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议审议并通过了《物权法》， 同年 10 月 1 日起正式施行， 其中第 74 条规定：

　“建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库应首先满足业主的需要。建筑区划内， 规划用于停放汽车的车尾、 车库的归属， 由当事人通

　 过出售、 附赠或者出租等方式约定。

　占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位， 属业主共有。

　最高人民法院于 2009 年 5月 14 日公布了《物权法》 两个司法解释， 并将于 2009 年 10 月 1 日起施行。

　其中一个是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》 (下称《司法解释》 ) ， 其第 2 条规定， 建筑区划内的房屋， 以...

篇四：住宅小区地下停车位权属法律问题研究

洛事大学DALIAN MARITIME UNIVERSITY硕士学位论文MASTER DISSERTATIoN(非全口制专业学位)论文题目：

　住宅小区停车位权属问题研究教者学位类别．i20 1 8年6月2日iiii■I 舢8 mmⅢ1 Ⅲ3 洲3川4 川3 川Y导业乍旨号开作指专研万方数据

　分类号UD C密 级单位代码住宅小区停车位权属问题研究秦芳菲10151指导教师 郭萍 职称 教授学位授予单位 大连海事大学申请学位级别 法律硕士 学科与专业 法律硕士论文完成R期 2018年3月 论文答辩R期201 8年6月答辩委员会主席万方数据

　The Research of Ownership of Residential Parking SpacesDissertation Submitted toDalian Maritime UniversityIn partial fulfillment of the requirements forthe degree ofJuris MasterByQin FangFei(Juris Master)Dissertation Supervisor：Professor Guo PingMarch，2018万方数据

　大连海事大学学位论文原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重声明：本论文是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，撰写成硕士学位论文==焦室型!区壁奎焦拯属间题班塞：：。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表或未公开发表的成果。本声明的法律责任由本人承担。论文作者签名：学位论文版权使用授权书，踔6月2．-日本学位论文作者及指导教师完全了解“大连海事大学研究生学位论文提交、版权使用管理办法”，同意大连海事大学保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大连海事大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，也可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论文。不保密一(请在以上方框内打“√，，)⋯⋯：柳聊豁气澎日期：’II萨易月y早万方数据

　摘 要自《物权法》颁布实施后，已经有不少学者和司法审判人员，包括开发商及小区业主、物业管理使用人等对住宅小区停车位权属相关的争议问题进行探讨。虽然相关法律在一定程度上对住宅小区停车位权属的问题给予了明确，但是由于各方对法律在该问题上过于原则化规定的理解存在差异，对法条的具体理解适用的侧重角度也不尽相同，相关司法解释又缺乏对具体实施层面的指导，给实务中解决此类矛盾造成了不小的困扰，此类纠纷也因此而层出不穷。本文在上述立法背景的基础上，借助建筑物区分所有这一与住宅小区停车位有着紧密联系的物权法基础，从物权法及司法解释视角进行阐述分析，并通过分析我国《物权法》及地方性法规的立法现状，对当前小区停车位的分类及确定小区停车位权属的法律依据进行讨论，试图明确住宅小区停车位权属的问题。因为已经有不少学者对小区停车位权属问题存在争议，但切入的角度和阐述的观点不同，本文从建筑物区分所有权的概念、特征着手分析，同时参考学术界对于小区停车位权属的主要观点如登记说、面积分摊说、业主所有说、开发商所有说及约定归属说，并逐一进行利弊分析。鉴于我国《物权法》当前采用的约定归属的观点，其看似是一种公平的方式，但并未改变小区停车位归属不明的状况，也己无法适应我国经济发展需要。为了进一步明确小区停车位的权属，本文在研究建筑物区分所有权、物权理论及我国现有立法现状的基础上，对具体的住宅小区停车位各类权属的明确提出了自己的见解。最后，对完善住宅小区停车位权属问题的相关制度设计以及就住宅小区停车位的交易、使用管理提出解决对策。关键词：住宅小区；停车位；建筑物区分所有权；权属；万方数据

　AbstractWith the promulgation of the“Real Right Law”，the issues related tO the ownership ofparking spaces havebeen defined to a certain extent，but because the‘‘Property Law’’and itsinterpretation are not specific and too principled，different people made some differences ofunderstandingto the law．Practical operations face many difficulties．This article is based on the legislative background，through comparative analysis andother methods of current China’S residential district ownership of parking spaces related issuesare described and analyzed．This paper first summarizes the theory of ownership of parkingspace and building ownership of residential quarters respectively，and explains the importantsignificance of the ownership theory of buildings in determining the ownership of parkingspaces．Furthermore，by analyzing the legislative status quo ofChina’S”Real Right Law”andlocal regulations，the current classification of parking spaces in the community and the legalbasis for determining the ownership of residential parking spaces al e discussed．Becausemany scholars have already disputed the ownership of the parking space in the community，but the perspective of the entry and the point ofview are different．This article starts with theanalysis of the concepts and characteristics ofthe ownership of the building，and refers to theacademic community ownership of the parking space．The main points of view includeregistration，area sharing，owner’S ownership，developer"s all stated and agreed ownership，andanalysis of pros and cons．In view of”Real Right Law”currently used by the agreement of the ownership pomt ofview，it seems to be a fair way，but did not change the condition of residential parking spacesis unknown，it can no longer meet the needs of China’S economic development．In order tofurther clarify the ownership of residential parking spaces，based on the study of buildingownership，property rights theory and the current status of China"s existing legislation，thispaper puts forward its own opinions on specific types of ownership of parking spaces inresidential areas．Finally，some suggestions on improving the relevant system design fortheownership of parking spaces in residential areas and on the transactions and use of parkingspaces in residential areas are provided．Key Words：residential area；parking spaces；building discrimination property rights；management authority万方数据

　目 录弓I 言⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．1一、住宅小区停车位与建筑物区分所有权理论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯2(一)住宅小区停车位的类别⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。2(二)建筑物区分所有权概述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．4(三)建筑物区分所有权的特征⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。5(四)住宅小区停车位权属与建筑物区分所有权理论的关系⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．6二、我国有关住宅小区停车位权属规定的立法现状⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯7(一)对《物权法》关于小区停车位权属规定的解读⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯7(二)我国地方性法规针对停车位的相关规定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯8(三)对停车位相关立法现状的评述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．10三、住宅小区停车位法律性质的界定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11(一)《物权法》颁行之前确定停车位归属的几种规则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．111．以是否分摊开发建设成本为准的权属判断规则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯112．以是否计入公摊面积为准的权属判断规则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯123．以是否计入容积率为准的权属判断规则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12(二)对《物权法》中关于停车位规定的解析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．13四、小区停车位权属学说争议及对权属的明确⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯15(一)住宅小区停车位权属的学说争议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1S1．j釜记说⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯152．面积分摊说⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．163．业主所有说⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。174．开发商所有说⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．175．约定归属说⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18(二)对住宅小区停车位权属的明确⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。191．地面停车位权属⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯192．独立立体停车位权属⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯203．屋顶平台式停车位停车位权属⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯204．住宅楼房首层架空停车位权属⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．215．人防工程地下停车位权属⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．226．非人防工程地下停车位权属⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯237．独立车库权属⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．23五、完善住宅小区停车位权属的制度设计及纠纷解决对策⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．24(一)确定物业小区停车位权属的立法模式制度设计建议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯24(二)完善住宅小区停车位交易使用相关的行政管理制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯26万方数据

　结语⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．27参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯28致 谢⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3 1研究生履历⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯32万方数据

　引 言我国私家车保有量正呈逐年攀升趋势，据公安部交管局统计，截至2017年底，全国机动车保有量达3．10亿辆。2017年在公安交通管理部门新注册登记的机动车3352万辆，其中新注册登记汽车2813万辆，均创历史新高【¨。但一个不争的事实是：停车位的配比率无法与汽车保有量相衔接，停车难问题日益凸显，与停车位有关的纠纷也日益增多：乱停车、乱收费、疏于管理、违约侵权普遍存在，三方之间的摩擦时有发生。各方就停车位的归属各执己见，争议较大，甚至引发社会矛盾。由于停车位的类型有很多，所以相应纠纷的类型也不尽相同。相对临时性或经营性的停车场所而言，商品房住宅小区内的停车位的权属问题近年来～直被作为热点问题。关于住宅小区停车位的分歧既是物权问题，也涉及目前仍较为稀缺的小区配套设施资源的合理分配问题，甚至是关系到公平交易的经济问题。理论界对该问题的主流观点的侧重面主要基于小区业主、地产项目开发商，甚至有观点认为住宅小区停车位应属于国家所有。在对停车位权属的相关法律条文的使用存在多元化理解的情形下，对住宅小区停车位权属问题也具有争议。由于《物权法》第七十四条原则性规定了住宅小区停车位的所有权归属，而该条文的立法主旨又体现为规定了在建筑区划内的停车位首先满足业主需要的前提下，权利归属可以进行约定处分。因此在产生具体纠纷时，审判实务中对停车位或停车库的说理部分就存在了更倾向于原则性的说理表述，再加上个案的不同情形，一方面致使城市住宅小区内的停车位或停车库的相关纠纷频发，另一方面也造成了审判实践中的千差万别。深入探究城市住宅小区停车位的权属问题，对推动我国法律体系建设，合理解决房地产开发商、物业管理公司、小区业主间的纠纷，构建和谐的邻里关系，维护小区乃至社会的稳定，都具有理论为实践提供指引的重要意义。【11参见公安部交通管理局官方网站的报道，原标题为“2017年全国机动车和驾驶人保持高位增长新注册登记机动车3352万辆新增驾驶人3054万人”，http：／／www．mps．gov．cn／n2255040／n4908728／c5977158／content．html，2018年3月5日访问。1万方数据

　一、住宅小区停车位与建筑物区分所有权理论住宅小区也称居住小区，是指被居住区级道路或自然分界线所围合，与居住人口规模向对应，配建有一套满足区域内居民生活所需的公共服务设施的，相对封闭独立的居住生活聚居地。其具有相对封闭独立、居住功能单一、房屋产权多元化、共用设施社会化，以及统一规划建设、配套设施齐全的特点。住宅小区停车位，指为了方便小区业主汽车的停放，建设或者改建的供业主停放车辆的独立空间场所或设施。由于建筑...

篇五：住宅小区地下停车位权属法律问题研究

12年第2期( 总第253期)学ACAD E～ⅡC术论坛FO RU MN 0．2．2012(Cum ul ati vel y N O ．253)住宅小区地下车位的归属界定研究刘阅春【摘要】住宅小区地下停车住的归属，一直是物权法颁布施行以来的焦点问题。实践中地下车位分为两种类型：普通地下车位和人防车位。其判断标准应当结合车位的性质来进行判断。普通地下车位具备构造上的独立性和利用上的独立性，并且具有登记可能性。可以成为专有权的标的。而人防车位由于其隶属于住宅小区的人防工程，属于人防工程的重要成分，只能成为共有权的标的，归属于业主共有。【关键词】建筑物区分所有权；地下车住；有权；共有权；归属界定【作者简介】刘阅春，中央民族大学法学院副教授，清华大学法学博士，北京100081【文献标识码】【中图分类号】D923．2A【文章编号】1004-4434(2012)02—0096-06一、问题的提出住宅小区地下车位是指在建筑物地下层通过隔断、划线等方式分割出用于停放汽车的空间．其归属问题历来是业主和开发商之间的主要冲突之一。物权法颁布之前和颁布之后，有一些关于地下车库的案例令人关注。在这些案例中。同样的问题法院的判决却出现了迥然不同的结果。2003年，南京市鼓楼区法院判决星汉城市花园小区地下车库归业主共有【11。在此案例中，星汉城市花园的业主提出来。开发商在销售商品房时提出小区配建地下车库供业主停车。但是入住后发现只有购买车位才能取得停车的权利。小区业主认为，地下车库是归业主共有的，开发商应当将地下车库的所有权归还给业主。而开发商则坚持认为，其对地下车库拥有产权。法院最终判决小区地下车库归业主共有①。物权法颁布之后，此后的判例则有所变化。例如，2008年北京市第二中级法院有一个关于地下车位的案例为：北京嘉润花园业主李卉( 化名) 因不满开发商和物业管理公司将C座地下一层、二层用于车库向业主出售或出租( 月租金400元) ，将北京金致达房地产开发有限公司和北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司告上法庭，要求两公司支付自2003年1月至2007年11月间。因占用李卉房屋公摊面积从事车位出租所产生的收益24000元；要求二公司按每月400元的标准，支付自2007年11月至2008年9月30日间一个车位的出租收益。而金致达公司认为C座地下室并未占用业主的公摊面积。地下一层上水、下水、燃气、供电、通风管线设备层各个设备占用的是公摊面积．但【基金项目】中央高校基本科研业务费专项资金资助项目“ 建筑物区分所有权之停车住归属研究” ( 0910KYQ N l 9) 阶段性成果之一①鼓楼区法院经审理认为，车库配套建设已成为现代小区建设的普遍要求，因此建设车库是开发商的明定义务。建成后的车库作为公共配套设施．是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有权人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则．如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也即不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。此案中有关文件证实，星汉城市花园小区土地使用面积7697．60平方米，分摊面积亦为7697．60平方米，这足以证明该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。此案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意。因此开发商不享有该车库的使用权和支配权．应由土地使用权人共有。因此．该小区地下车库的权利应当归于业主共有。96万方数据

　并不是指地下一层均为公摊面积。而且经有关机构审核，金致达公司已取得车库的所有权，有权进行处分。鑫鼎公司则认为系接受金致达公司委托从事物业管理，且物业管理公约中明确了公摊面积不含车位，故不同意李卉的诉讼请求。最终法院判决金致达公司享有地下车库的所有权吒这两个案例反映了法院对地下车位归属的不同态度．而实践中地下车位的权属之争并没有随着物权法的颁布而尘埃落定，权属界定不明的后果是引发纷争的来源。物权法本身并没有解决界定归属的问题。第74条确定了对于小区车位、车库约定归属和法定共有的两种模式，第2款和第3款分别阐述了这两种立场。但是对于小区地下车位。并没有明确其归属，因此本文的主要目的是探明住宅小区地下车位的归属，以期对物权法第74条的正确适用有所裨益。二、地下车位权属界定的争议分析对于住宅小区地下车位主要有三种学说：一是开发商所有说冈。此种观点认为，小区业主分摊的是国有土地使用权。分摊面积仅仅限于地表的使用权。而地下车库是利用该土地的地下空间而建造的，且是开发商投资建造的，理所当然应当归开发商所有。二是业主所有说131。该观点认为，既然业主对于所购房屋拥有专有所有权。也就对车库拥有共有部分持分权，而不需要另行支付购买或使用小区车库的费用。值得注意的是。由于地下车位包含两种情况：一种是普通地下车位，一种是人防车位，那么对于人防车位的归属，隶属于其被改建的人防工程的归属，而人防工程的归属，目前没有统一的说法。三是国家所有说【4】。学者从立法规定上来分析认为人防车位是人防工程改建的．属于国家财产。值得注意的是。这三种学说实际上是基于不同的评判标准。有基于建筑成本是否分摊为标准，认为如果车位、车库的成本已经摊入业主的购房成本，则车位、车库归业主共有；反之，则可以通过约定的方式决定其归属。还有基于车位的建筑面积是否公摊为标准，该观点通过对空间权的权属分析．认为如果停车位的建筑面积分摊人商品房的公摊面积中，则停车位应属于业主共有。否则属于开发商所有[ 51。开发商在销售商品房时。将停车位计入公摊，显然是采取分摊销售的方式，停车位所有权应当属于全体业主。如果开发商没有将停车位计入公摊，将其所有权界定为开发商所有，是一个法律上有根据、经济上较合理的制度安排【q。笔者认为。无论是建筑成本分摊说还是建筑面积分摊说都有一定的道理．但是不能作为确定地下车位归属的唯一依据。地下车位作为建筑物区分所有权的客体。其权属的判断依据主要还是建筑区区分所有权的基本法理。建筑物区分所有权具有区别于一般不动产所有权的特征。应当将其性质解释为一种包括专有所有权、共有部分持分权及成员权的三位一体的复合性权利m ( n1钔。而判断是否成为共有权的标的或者专有权的标的主要依据，在于其是否具有不可分割性和从属性，或者具有构造上的独立性和利用上的独立性。如果判断地下车位能成为专有部分．必须具备构造上的独立性，使所有权可得支配的范围客观明确。而构造上的独立性在早期民法上先是认为必须要有固定间隔存在。事实上之区分才能做到客观明确，才能达到构造上的独立性的要求，至于间隔是用三夹板还是墙壁为之．则非所问Es] 。在登记实务上，如果以百叶窗或木制门为区隔之情形，亦得视为区分所有权之客体。但是，如果遮蔽物本身能移动，没有定着性，则不能称为具有构造上的独立性。例如，供住宅用的区分部分，如果将原境界墙壁拆除，装上活动拉门而使两方可自由出入，会导致区分所有权的消灭。这是传统民法对于构造上的独立性的要求。现代民法对于间隔结构的认定，已经从“ 物理上的间隔” 转向“ 观念上的间隔” 。学说上也采取了较为宽松的看法，将专有部分之利用机能作为解释的依据．只要观念上与其他专有部分在外形上得以区分．并有明确的界限标识。即使没有定着的遮蔽物，仍然可以成立专有部分。使用上的独立性是地下车位能不能成立专有权标的的另一个基本条件，是指具备独立之经济价值及效益供区分所有人使用。使用上的独立性须依照下述标准进行判断：一是单独使用，即建筑物区分部分无须其他部分的辅助，即可独立使用。①法院经审理认为：根据在案证据，可以证实金致达公司拥有涉讼车库的所有权．该公司享有涉讼车库的占有、使用、收益等权利。而李卉提交的证据．不能证实其认为涉讼车库已被金致达公司计入公摊面积的主张．故其上诉请求缺乏事实依据，不予支持。参见北京二中院( 200s) _-中民终字第17617号判决。97万方数据

　区分部分可否单独使用，通常系以该区分部分有无独立的出入门户为判断标准。区分所有部分如有独立门户与公共走廊或公共楼梯等公共设施相同，即可单独使用为建筑区区分所有权的客体；反之．则不得为建筑物区分所有权的客体。二是独立的经济效用．即一栋建筑物的区分部分须具有与一般建筑物同样的经济效用，才可成为专有部分，否则不得成为专有部分唧(呻)。此外。除了具备构造上的独立性和利用上的独立性之外。也即观念的、抽象的专有部分，并不必然成立建筑物区分所有权。须待业主将该专有部分作为区分所有权的客体现实化、具体化表现在外部的情况下．才可成为专有部分【l q唧7)。按照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1款第3项“ 能够登记成为特定业主所有权的客体” ．成为专有权的标的必须具备能够登记这个要素。与构造上的独立性和利用上的独立性相反．成为共有权的标的必须具备从属性和不可分割性。从属性是指区分建筑物的共有部分与专有部分相比具有从属性。在法律上为附属于数个专有部分而存在的附属物或者从物。而不可分割性则是指为专有部分所必须的共有部分与专有部分不可分割，并且共有部分本身只能与专有部分一起转让、抵押．不得将共有部分的某些成分单独转让、抵押。实践中地下车位的形式是多样的。一种是开发商专建的地下车位。另一种是结合地下人防工程建造的地下车位。这两种车位在性质上能否一概而论，颇值商榷。因此，最终的指向都是确定的，地下车位最终能否成为专有权或者共有权的标的，其在法学上的判断标准应当是既定的，即应当符合法学上关于构造上的独立性和利用上的独立性标准．并且成为专有权的标的还需具备登记可能性．这是我们判断其归属的主要依据。三、地下车位权属界定的类型化分析如前所述，地下车位的类型不是同一的，在大部分小区都结合人防工程建造了地下车位时。这部分车位就具有了特殊的意义。因此，我们在界定其权属时。也不妨分开进行分析。第一，普通地下车位的权属界定。普通地下车位是指在与建筑物相连的地下车库中。与人防车位相区别的地下车位。一般是开发商按照规划要98求配建的。属于法定配套设施。按照目前通行的做法。普通地下车位如果用于出售，一般不会公摊面积，而且在成本上应当作一定的处理，也即没有摊入建造成本【l 】】。此外，车位是否具有构造上的独立性和利用上的独立性。这需要结合车位本身的功能看。一般而言，住宅具备构造上的独立性和利用上的独立性一定是以钢筋水泥隔墙和通向公共通道的门户作为区隔的。因为住宅的居住功能要求在建造物的构造上充分保障家居生活的隐秘和安全。而汽车停放的要求与居家生活的要求显然是不同的，停车本身不要求隐秘的问题，同时现在汽车的高防盗效能也有效保证了安全性的要求．停车空间完全不需要通过增加隔墙的方式来加强安全系数。因此。地下车位和住宅在构造上独立性和利用上的独立性的要求肯定是不一样的。地下车位在建筑构造上以线代墙符合通常的社会观念．法律技术可以将这种划线标号予以登记。使划线成为区分此车位与彼车位的隐形墙。而利用上的独立性在地下车位上更为明显。地下车位可以单独使用，公共通道可以使各车主直接通行。无须求助他人，地下车位同时也具备独立的经济效用，地下车位负担停车的功能本身就代表有独立的经济效用。居住在现代都市。不仅人需要有憩息的场所，爱车也应当有容身之地。因此，地下车位具有构造上的独立性和利用上的独立性当属无疑。值得注意的是，成为专有权的标的还需具备一个条件，即“ 登记可能性” 。考察一下我国的房地产登记规则，可以得出这样一个结论，我国现行法律实行了“ 房地产权一致” 的规则。依据《城市房屋权属登记管理办法》第6条的规定，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。也就是说，如果要取得房屋权属证书必须要取得相应的土地使用权。就土地使用权和房屋所有权的关系而言．我国现行立法采纳了土地和建筑物互不分离的观点。一方面认为土地使用权人应当是地上建筑物的所有权人，即土地使用权和房屋的权利主体必须一致，另一方面认为在房地产交易中，房屋所有权和土地使用权应当共同作为交易的标的，而不能分别对待。如《城市房地产管理法》第31条明确规定：“ 房地产权利转让、抵押时。房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”从这些法律规定中可以得知。要取得房屋的权属证书必须要证明有相应的土地使用权的存在。而且在房屋所有权转移时，对应的土地使用权必须万方数据

　同时转移。因此，土地使用权的分摊规则与地下车位的权属认定密切相关。而土地使用权的分摊规则又与建筑术语中的“ 容积率” 密切相关。建筑术语中．表示建筑总面积占土地面积的比率的术语是“ 容积率” 。原则上．只有计算建筑容积率的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。反对地下车位成为专有权标的的学者认为。由于地下车位不属于计算容积率的建筑面积，因而没有分摊到相应宗地号的± 地使用权面积份额，因而应判定为业主共有旧。笔者认为。容积率规则并不能适用地下车位．地下车位权属的确...

篇六：住宅小区地下停车位权属法律问题研究

I 10．3969／j ．i ssn．1001-8972．2010．12．152住宅小区车位、车库权属问题探讨谢东梅黑龙江司法警官职业学院1 50060摘要住宅小区内的车位、车库属于小区的配套设施，其权属问题争议一直存在。《物权法》虽对小区的车位、车库权利归属作了相关规定，但是由于其规定不够明确，且缺乏实际操作性，因而无法有效解决车位、车库权属纷争。本文以物权法相关理论与我国的实际情况为依据，对住宅小区的车位、车库权属问题作一探讨。关键调毒位、车库权利归属；建筑物区分所有权；物权法汽车作为现代工业的产物，在给人们带来便捷和享受的同时，随着汽车家庭化的进度不断加快。也给喜爱它的人们带来一系列的烦恼，。车位之争” 即为其中之一。住宅小区车位、车库权属不明，将令房地产开发商和小区业主的合法权益处于不确定状态。严重地损害了当事人的合法权益，制约着房地产市场的健康发展。自2007年10月1日《物权法》生效施行以来，热点|．uJ 题之一就是关于住宅小区车位、车库的归属问题规定。见诸报端的净是溢美之词，似乎( ( 物权法) ) 的实施，彻底解决了一直困扰人们的车位、车库权利归属问题，但实际上要终结这一持续已久的“ 车位之争” ，还有赖于我们正确理解和适用《物权法》第7 4条之规定。我国《物权法》第74条规定：。建筑区划内，规划用F停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《物权法》在确定车位、车库权利归属时遵循了“ 谁开发，谁受益” 的市场调节原则，将车位、车库作为独立的交易客体，能够鼓励开发商建造更多的车位、车库，从长远来看可以缓解停车难的问题，同时，车位、车库作为独立的交易客体为业主以后转让或出租提供了法律依据。⋯第一款规定了车位、车库的优先权问题，特别限制将小区内的车位高价出售给小区外的非小区业主停放车辆的开发商，有益于保护小区内业主的合法权益；第三款明确了小区路面两侧、公共空地等停车位，无条件属于业主共有，许多小区受空间限制车位不足严重，需要占用共有的道路或者其它场地作为车位，这一规定也可缓解停车难的问题；存疑之处在于第二款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这条规定是关于开发商建的地下车位，车库的权利归属l ’ H】题，是大众最迫切想要知道的内容，可是该规定内容令人费解，理解起来较为模糊，感觉没有解决根本问题。有学者认为：该款规定漠视了开发商和业主之间谈判地位和磋商能力的差异，立法者在制度设计之时的利益衡鼍颇值玩味。⋯ 该观点不无道理。双方约定即要求双方协商，协商应是在平等这一民法基本原则基础上进行．但就目前房地产市场状态而言，强求开发商与业主之间的平等无异于痴人说梦。要想协商一致要么大家都让步，要么一方坚持，一方退让，实际上最终的决定权在于市场，取决于市场经济的杠杆。对于这一规定，笔者认为，《物权法》作为一部全国性的大法，宜粗不宜细，现行一些社会热点、难点问题难以通过一部法律全部解决，既然解决不了，不如做模糊处理，待将来时机成熟再明确，或者将一些细化条款交给司法解释，交给各个地方性法规规定。因此，《物权法》对车位、车库的权利归属做了一个两可的规定，实属无奈之举，并非以法律的形式确定了车位、车库之权属由开发商决定和左右。实践中，商品房住宅小区车位、车库一297一造时需要额外投资，在空间上能够单独地存在。目前，法律尚无明文规定确定地下车位、车库的所有权归属，但它具有无可置疑的专用使用权。可见，住宅小区地下车位、车库，是服务干全体业丰的重要配套设施。使整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产。将车位车库作为小区的配套设施的法律意义在于，法律应当规定，开发商在开发小区的同时负有建设一定数景车位的法定义务。13]二、住宅小区车位、车库的权利归属确定小区车库、车位归属应以平衡小区业主与开发商的利益为基本标准。从建筑物区分所有权角度来看，地下车位、车库应当属于区分所有权人全体共

　城镇他与城市发展中国科技信息2010每第12期CHINA SCIENCE AND TECHNOLOGY INFOrmATION J un．2010有，因为在区分所有建筑物中，除了专有部分建立所有权的之外，其他部分都应当是区分所有权人所共有。至于地下车位、车库的使用权可以通过约定来明确归属。目前对于地下车位、车库房地产开发商采取的销售方式有三种情形：分摊销售、捆绑销售或者分别销售方式。在分摊销售的方式中，多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断。实践中，房地产开发商在售房合同中约定“ 停车位的产权属于卖方” 的条款应当属于无效条款。地下停车位的权益应由小区的业主共同享有。Ⅸ物权法》赋予当事人自主选择的权利，以约定方式解决车位、车库的权利归属问题不利于保护业主的利益。只有通过强制性法律规范进行明确规定地下车位、车库的所有权归全体业主共有，才能避免房地产开发商利用自身优势损害广大业主的利益。日前，我国南京市某法院已经做出了全国首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决，其法律依据是小区土地使用权面积与全体业主分摊的面积是一致的，即排除了地下停车位对小区土地使用权面积的分摊。这一判决对于我国住宅小区地下车位、车库产权纠纷的解决具有一定的积极意义。房地产开发商一般声明“ 产权车位并未经业主分摊” ，但就目前看，八十多平方米的房子，公摊面积就有十四五平方米，况且房价始终是处于虚高状态，其中原本就包含了车位的建设成本。如果地下车位、车库建筑面积未分摊，就应当可办产权可以销售，但是无约定的情况下就属于全体业主，如果地下车库、车位建筑面积已经分摊，或者该地下车位属于。人防工程” ，则属于全体业主。探讨地下车位、车库的权利归属，还应当从空间权的角度进行考量。建造地下车库、车位是对城市地下空间的有效利用，通常情况下，应当遵循“ 谁投资、谁所有、谁受益、谁维护” 的原则，确保房地产开发商的合法权益不受侵害。l 996年l O月29日颁布的Ⅸ中华人民共和国防空法》是对地下空间利用的最高效力的法律。该法律规定地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。开发商作为市场经济主体，经济利益最大化为其首要追求目标，如果一味限制房地产开发商的权利获得，将不利于其投入更多资金到地下车库的建设上。综前所述，由于立法上的不完善以及实践中的诸多复杂因素，住宅小区地下车位、车库的权利归属问题仍然有赖于政府建设部门对于开发商进行有力的监管和指导，也须借助于国家法律的不断完善与进步。在当前情况下，即使不够完善的法律条款也要比没有相关的法律规定更有实践意义。参考文献燃戮嬲戮溺嬲嬲湖⋯梁志东．对《物权法》中小区车位所有权归属问题之我见．法制与经济( 上丰男) ．2007年第9期【2】高圣平．住宅小区车位、车库的性质及箕权利归属研究．法学家．2008年第6期f5j 梅夏英，王亚西．论高层建筑的车库归属．烟台大学学报．2006年第4期黪密簿分谢东梅。(1 9 7 1一》．女。黑龙江巴彦磊j 讲师，法律硕士。％《确上接第500页。≈城市一卡通系统中，IC卡的联机交易系统和帐务系统可以与银行合作组建，其它系统需要由市政府的公用事业局或相关运营单位共同完成。( 6) 联机营业网点负责实时联机完成各个运营方( 包括：公交、公用事业、社保、医疗等) ，对IC卡进行充值等业务，同时将相关的交易信息发送到城市一卡通管理中心。联机营业网点可以由各个运营方根据行业经营的特点自行设置，也可以借助银行网点统一规划设置，总体的原则是要方便市民应用，便于管理。( 7) 数据采集网点负责批量地将消费者在消费点进行消费的数据脱机传送到城市一卡通管理中心，这需要根据各行业的经营方式，灵活的设置和管理。7．运营规划7．1运作方式根据我国IC卡在城市建设和公用事业中发展应用趋势，结合数字城市的实际～298一情况，在政府相关职能部门( 如交通管理委员会或者是发改委) 具体指导下，启动“ 城市一卡通” 工程，作为加速数字城市信息化建设的一个具体措施。“ 城市一卡通” 项目建设采取“ 政府指导，市场化运作” 的方式，以企业运行为手段，以减轻政府财政负担。通过利用自有资金、社会融资等方式，建设城市一卡通运营管理平台，主要包括IC卡发行管理网点、充值点、资金结算网络、管理运营信息中心的初期建设和启动运作。政府职能部门负责加强项目管理，制定相应的政策法规和管理措施，规范“ 城市一卡通” 的运行，使IC卡应用市场健康、有序发展。7．2组织模式

篇七：住宅小区地下停车位权属法律问题研究

代码

　10530

　学

　号 200904100669

　 分 类 号

　D912

　密

　级

　 硕硕 士士 学学 位位 论 论 文文 住宅小区车库、车位权属问题研究住宅小区车库、车位权属问题研究

　学学

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　申申

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　指指

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　教教

　师师

　 彭熙海 教 授

　 学学

　院院

　名名

　称称

　法 学 院

　 学学

　科科

　专专

　业业

　民商法学

　研研

　究究

　方方

　向向

　民法基础理论

　 二〇一二年四月十八日

　 Garage of the residential area, parking spaces ownership

　Candidate

　 Jia Jia

　 Supervisor

　 Pro.Peng Xi Hai

　College

　Faculty of Law

　Program

　 Civil and Commercial Law

　Specialization

　Civil Law Theory

　 Degree

　 Master

　 University

　 Xiangtan University

　Date

　 April,2012

　 湘潭大学湘潭大学 学位论文原创性声明学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。

　 作者签名：

　日期：

　 年

　月

　日

　 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权湘潭大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。

　涉密论文按学校规定处理。

　 作者签名：

　 日期：

　 年

　月

　日

　 导师签名：

　 日期：

　 年

　月

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　I 摘

　要 近年来，中国经济飞速发展，人们的生活水平随之逐步提高，对于生活品质的追求也日益凸显，其中最突出的表现之一即是私人汽车保有量的迅速提升。截至 2007 年，已有两千多万辆汽车驶进普通中国家庭日常生活。目前，这个数字每年还在以四百万辆的速度增加。私人汽车数量的大幅增加，意味着停车位数量亦必须随之增加，遗憾的是，在这方面，因为权属不清、建设力度不足等种种原因，我国车库、停车位建设工作相对滞后，由小区车库、停车位引发的纠纷屡见不鲜，开发商与小区业主在小区车库、车位权属问题日益突出。2007 年 3 月 16日， 《物权法》获得高票通过，该法第七十四条对小区车库、车位权属问题作了原则性的指向性规定，为其权属纠纷问题提供了一定法律依据。2009 年，最高人民法院出台了 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 ，进一步为解决相关问题提供了依据，但相关规定仍有不足，缺乏具体的可操作性，实践中仍然有诸多难题需要解决，有待进一步完善。

　我国理论界对车库、车位类型存在众多不同的划分标准。而对于小区车库、车位的权属问题亦有着不同见解，主要有约定归属说、业主共有说、开发商所有说、国家所有说、建筑规划说等等，以上学说均有其可取之处，但也存在着不少弊病。与小区业主利益密切相关的车库、车位权属问题，在其他国家和地区的立法中都有所规定，颇有值得借鉴和吸收之处。可通过对我国相关地方性法规和相关域外立法例的比较和分析，以我国实际为基础，结合多方因素的考虑，可将住宅小区车库、车位划分为法定车库、车位，增设车库、车位及奖励车库、车位。法定车库、车位由全体小区业主共同享有其所有权；自行增设车库、车位其初始权利归属于开发商；奖励车库、车位初始权利由开发商所有。法定车库、车位委托第三方进行统一管理，业主既可通过买卖的方式拥有使用权，也可采用租赁的方式获得短期的使用权。在小区建筑规划设计之外亦有增设车库、车位，奖励车库、车位以满足小区业主相关人员的停车需求。

　关键词：车库、车位权属；建筑物区分所有；奖励车位

　II Abstract In the modern society, the market economy is running at full speed, and with the progress of the society, people"s life is getting better and better, for example, the quantity of private car is getting more. And people begin to pursuit a life with their own house and car. In china, there are about 22 million private cars in 2007, and it increase at a speed of 4 million each year. Just like people need to have a room, each car also needs a room, which we called garage or parking lot. And we can see a number of quarrels for the parking. At the same time, the parking place and its authority are becoming a hot point between the land developer and the householders. March 16th 2007, the "property law" was passed, which set a legal basis for such a series of problems. In 2009, the Supreme People"s Court issued "on hearing specific cases of condominium ownership disputes, the interpretation of application of law". The seventy-fourth article of the "Property law" made a principle provision on the parking place and its authority, but the relevant rules are inadequate and inoperable. There are still many problems need to solve, and the law need to be further improved. In china, the theory circle has different standards on the types of garage and parking lot, and many civil law experts also have different opinions on residential garage and parking authority. The main theories are the owner of the agreement, the owner of the community tenement, the owner of the developer, the owner of the country, the owner of constructor, and so on. And these theories have their merits as well as malady. However, the residential garage and parking authority have been carried out in other countries and regions, which we could draw lessons from. And based on the reality of our country, and with the comparison and analysis of relevant local laws and foreign regulations, the residential garage and parking lot can be divided into legal garage and parking lot, added garage and parking spaces, incentive garage. And for the added and incentive ones, its initial ownership right is of the developers, while all the householders have the right to share the legal garage and parking lot, but entrust a third party to manage, the householders can use it by renting or buying as they like. And out of the area of architecture planning and design, it often sets up the incentive parking lot to meet the householders’ demand. Therefore, we could balance the interests between householders and developers, have a clear concept

　III and types on the legal garage, and distinguish legal garage, parking lot and adding garage to reduce the contradictions between the owners and developers from the source.

　Key words: garage, parking authority; condominium ownership; incentive parking

　IV 目 录 摘

　要............................................................................................................................ I Abstract ........................................................................................................................ II 第 1 章

　绪 论.............................................................................................................. 1 1.1 选题的理论意义和现实意义......................................................................... 1 1.2 文献综述......................................................................................................... 1 1.3 研究的主要问题............................................................................................. 2 1.4 研究方法......................................................................................................... 2 第 2 章

　住宅小区车库、车位的界定与分类............................................................ 4 2.1 法律界定......................................................................................................... 4 2.1.1 建筑物区分所有权............................................................................... 4 2.1.2 小区车库、车位的法律性质.............................................................. 7 2.2 住宅小区车库、车位的分类......................................................................... 8 第 3 章 我国车库、车位权属规则的检视................................................................ 11 3.1 对《物权法》车库、车位权属规定的检视............................................... 11 3.1.1 业主优先性规定的可操作性不强.................................................... 11 3.1.2 约定归属原则不具有确定性............................................................ 13 3.2 对地方性法规关于车库、车位权属规定的分析....................................... 14 3.2.1 北京市《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》............................................................................................ 14 3.2.2 广东省《广东省物业管理条例（修订）

　》...................................... 14 2.3.3 上海市《关于商品房项目附属地下车库(位)租售问题的暂行规定》 15 3.2.4 南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》 ......... 15 3.2.5 山东省《山东省物业管理条例》.................................................... 16 3.2.6 武汉市《关于进一步明确房产交易与权属登记发证工作中有关问题的意见》........................................................................................ 16 3.3 对车库、车位权属争议的不同判决分析................................................... 17 3.3.1 小区地下车库归属判决业主共有的案例........................................ 18 3.3.2 小区地下车库归属判决开发商所有的案例.................................... 18

　V 第 4 章

　构建住宅小区车库、车位权属的合理制度.............................................. 21 4.1 车库、车位权属的比较法考察................................................................... 21 4.2 我国不同类型车库、车位类型划分与权属的不同学说........................... 25 4.2.1 车库、车位类型划分的不同观点.................................................... 25 4.2.2 车库、车位权利归属的不同学说.................................................... 27 4.3 我国车库车位法律制度的完善建议........................................................... 36 4.3.1 确立保障业主弱者地位权益兼顾开发商利益的公平原则............ 37 4.3.2 完善开发商建筑成本信息披露制度................................................ 39 4.3.3 明确车库、车位归属........................................................................ 39 4.3.4 完善我国城市居住区内车位（库）规划配建标准........................ 40 4.3.5 完善车库的确权登记制度................................................................ 40 结语.........................................................................

篇八：住宅小区地下停车位权属法律问题研究

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　论

　一、 小区停车位权利归属问题的研究意义、 目的

　近年来， 由于人们生活水平的不断提高， 家庭轿车的拥有率持续增大， 而使商品房住宅小区内因停车位（场）

　供需关系紧张导致的纠纷、 冲突日益扩大和加剧。“停车难， 难停车， 车难停” 不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。

　房地产开发商、 物业服务企业和小区业主之间就有关停车位的权利归属、 买卖合同、租赁使用、 保管收费及损害赔偿的纷争凸现， 各方当事人为其自身 的利益各执一端， 众说纷纭。

　在繁杂众多的此类纠纷中， 以停车位的产权归属争论最为突出。虽然我国颁布实施的《物权法》 和《物业管理条例》 对有关停车位的产权归属有了一定的法律条文规定， 但这些规定还是过于笼统抽象， 甚至有的规定模糊矛盾，这给现实操作和司法实践都带来了一定困扰和麻烦。

　据此， 对小区停车位的权利归属及行使这一选题进行研究具有以下意义：

　（一）

　现实意义

　 随着我国住房制度改革的进一步深入以及有车一族的不断涌现， “车位之争”已成社会关注问题之一。

　城镇居民收入的逐年增加， 汽车不再是高档奢侈品，私家车的普及化程度一直加深。

　停车位需求量的持续加大， 车位出售和租赁价格的不断上涨， 让越来越多的购房者在买房时不得不考虑小区的停车条件。

　小区停车位开始供不应求， 有关停车位的产权和使用纠纷也随之而涌， 以车位的产权归属纠纷尤为核心和激烈。

　其争议的根源在于我国对小区停车位的产权归属没有明确的法律规范， 因此， 明确小区停车位的权利归属， 对解决小区物业管理中的 “车位之争” 难题， 是有着极其重要的现实意义的。

　（二）

　理论意义

　目前， 我国对小区停车位的权利归属研究还处于起始阶段， 对小区停车位的权利主体没有明确的法律法规的条文进行规范。

　开发商将商品房卖给购房者，是否意味着停车位的产权也随之转移给购房者？ 开发商与业主， 究竟谁才是小区停车位的合法所有权者？ 小区的地上停车位和地下停车位是否都是归全体业主所共有？ 业主共有的停车位和业主单独所有的停车位在权利行使上是否有区别？ 一系列停车位所派生出来的问题纠纷， 归根到底都与停车位的权利归属有必然直接的关系， 因而只有明确界定停车位的权利主体， 才能从法律理论上解决上述问题。

　（三）、 研究目的 由于小区停车位的权利归属不明， 导致现在因小区停车位所引发的纠纷和

　冲突也愈加严重。

　如果能从法律上将小区停车位的权利主体明确， 并对该权利的行使依不同主体的类型予以区分和限制， 必将有利于开发商、 业主、 物业服务企业各自正确行使权利和履行义务， 也有利于司法机关对该类纠纷能依法公正处理和解决， 更能够有效降低此类纠纷的发生率， 促进法制的健全和社会的和谐发展。

　二、 研究内容和研究方法 （一）

　研究内容 本文的研究内容主要分为四个部分。

　第一部分， 主要是对我国目前的立法现状和学术争议进行比较分析。

　第二部分， 笔者拟从一般认定和特别认定两个角度为切入点， 重点论证对小区停车位权利归属的认定问题。

　论文的第三部分， 主要是分析目前的司法实践中， 在小区停车位权利归属领域出现的几个问题。

　论文的第四部分， 笔者在前文分析论证的基础上， 提出如何完善我国现有的关于小区停车位权属问题的相关法律制度， 主要是从登记制度的完善、 发挥司法解释的作用以及赋予法官一定自 由裁量权三个角度对目前的法律实践加以补充， 期冀能被以后的司法解释吸收、 采纳。

　（二）

　研究方法

　本文主要利用了案例分析法、 演绎分析法来剖析《物权法》 和司法解释。本文重点运用了 比较分析的方法来说明小区停车位权利归属问题存在的多种可能性， 权利行使方式的多样性。

　此外， 本文还穿插运用了 历史分析、 经济分析、实证分析等研究方法， 从多角度分析了小区停车位权利归属制度。

　第一章

　小区停车位权利归属的立法及学术争论 一、

　小区停车位权属的立法现状 汽车作为工业社会的标志之一， 对人类文明的促进有目共睹。

　车可娱人，亦可扰人， 停车问题便是其中之一。

　作为人类交通工具、 运输工具停放安置休养①本不是问题， 只是伴随着人的矛盾的日益突出才成其为问题。

　特场所的停车场别是这几年， 我国的房价越涨越高， 而车价却是越来越便宜， 随之而来的“车位之争” 愈演愈烈。

　开发商、 小区业主和物业管理公司各执一词， 各方人士也是众说纷纭， 莫衷一是。

　其围绕的问题无非是“这停车位到底是谁的？ ” 然而， 由于现行法律规范的缺失或不甚明确， 导致了各地法院判决也是五花八门。

　可以预见， 随着住房商品化的进一步深入及有车一族的不断涌现， “车位之争” 必将引发更大范围的矛盾对立。

　以停车位的产权归属为核心而衍生的纷争更加突出和激化。

　对此， 国家立法机关高度重视， 于 2007 年 3 月制订并公布了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）， 最高人民法院也在 2009 年 5 月公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 法释[2009] 7号（以下简称司法解释）。

　以上明文规定旨在明确住宅小区停车位权属， 规范其消费市场。

　可以说， 在我国目前的立法层面， 《物权法》 和最高院的司法解释对小区停车位的权利归属有着明文的规定。

　下面笔者将以上述两个规范性文件的法律规定为切入点， 力图阐述我国目前停车位问题的立法现状。

　（一）

　解读法律规定----《物权法》 第七十四条之解读 《物权法》 第七十四条第一款规定：

　“建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库应当首先满足业主的需要”。

　下面， 笔者将从两个方面解读《物权法》第七十四条：

　一方面， 立法取向的明确化， 建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库应当首先满足业主的需要， 意味着保护业主的权益优先。

　另一方面， 对开发商权益的一定限制， 开发商无权自主决定用于停放汽车的车位、 车库的权益分配。

　而且， 本条对开发商有一定的强制性。②意味着只要小区业主未以明示的方式放弃权利， 开发商就无权将建筑区划内， 规划用于停放汽

　① 林肇家：

　《论区分建筑物停车全产权登记》， 载《土地事物月刊》， 第 293 期第 115 页。

　② 最高人民法院物权法研究小组：

　《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》， 人民法院出版社 2007 年版， 第 238 页。

　车的车位、 车库出卖给小区业主以外的第三人。

　况且， 即便已出售给第三人， 亦不能对抗小区业主的“首先需要权” 。

　《物权法》 第七十四条第二款规定：

　“建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库的归属， 由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定。

　” 此条款明确了建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库归属的约定权属于当事人， 且明确规定了取得车位、 车库的权属的三种方式：

　出售、 附赠和出租。①

　这就意味着， 七十四条第二款的规定承认建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库的权属为开发商所有， 开发商可以自 由地通过出售、 附增或者出租等方式处分其权属。②

　《物权法》 第七十四条第三款规定：

　“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位， 属于业主共有” 。

　关于本条， 笔者认为， 《物权法》 实际上是把占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位， 直接归属于业主共有。

　需要明确的是， 本条款提出的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位” 应当是指地面停车场， 其占用的土地本来就属于业主共有财产范围。③因此， 开发商没有理由也没有权利主张地面停车场的所有权。

　（二）

　解读司法解释 1、《司法解释》 第五条之解读 司法解释第五条规定：

　“建设单位按照配置比例将车位、 车库， 以出售、 附赠或者出租等方式处分给业主的， 应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’ 的规定。

　前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、 车库与房屋套数的比例”。

　笔者认为， 本条司法解释蕴含以下几层意思：

　第一， 用配置比例作为“应当首先满足业主的需要” 的标准， 这是为了 尽量平衡业主和开发商的利益。

　通过配置比例这一方法来解释《物权法》 第七十四条第一款， 是目前唯一可行、 有依据的手段。

　因为配置比例是规划行政主管部门对开发商的要求。

　对开发商而言， 其建筑的房屋符合配置比例， 是其对国家的义务。规划行政主管部门对某一新建小区规划什么配置比例， 是综合考虑该小区居民的停车实际利益等因素确定的。

　配置比例一旦确定， 就具有法律上的约束力。

　开发商就必须遵照执行。

　如果开发商没有按照规划的配置比例修建停车位， 那么小区就无法通过竣工验收， 竣工验收不通过， 开发商不但无法取得预期收益， 而且违

　① 朱岩、 高圣平、 陈鑫《中国物权法评注[M]》， 北京大学出版社 2007 年版， 第 270 页。

　② 张雯：

　《沸沸扬扬的车位之争能否尘埃落定--解读《物权法》 第 74 条 》 ， 载《住宅产业》， 2007 年第 7 期第 67 页。

　 ③ 韩晓利：

　《论居民小区停车位、 车库的归属与利用--兼评《物权法》 第 74 条的得与失》， 载《研究生法学》， 2007 年第 4 期第 56 页。

　反法律的强制性规定。

　因此， 通过配置比例作为“应当首先满足业主的需求” 的标准就有了法律依据。

　第二， 基于开发商已经按照配置比例将停车位处分给业主这一前提， 业主的停车需求得到一定程度的满足。

　但不排除仍有部分业主的停车位需求无法满足的情况出现， 例如， 超出配置比例相应数量的停车需求， 因为超出了配置比例， 这部分业主要求开发商提供停车场所就没有法律依据了。

　因为开发商已经按配置比例提供了 相应数量的停车位， 已经履行法律强制的义务。

　第三， 开发商对于自身 处分停车位的权属方式享有自由选择权。

　出售、 附赠、出租三者均可。

　这完全是开发商权利的自 由处分， 业主如果依据该条款要求开发商只能出售或出租， 就是错误理解“应当首先满足业主的需要” 的法旨 。

　因为基于房地产市场的运作流程， 在建筑区划内， 规划用于停放汽车的停车位的所有权在原始状态下， 是属于开发商的， 这点毫无争议。①

　开发商作为所有权的享有者， 当然有权自由处分。

　第四， 开发商享有停车位的出租权。

　对于小区规划的停车位， 法律明文规定开发商无权出卖给业主以外的任何第三人。

　但是， 司法实践中会出现停车位空闲现象， 为最大限度地实现开发商的预期收益， 司法解释就赋予开发商将未加利用的停车位出租给业主之外的第三人的权利。

　这样可以最大限度地发挥停车位的效用， 也是最大限度地保护开发商的合法权益。

　但是， 需要明确， 开发商享有出租权基于一个重要的前提：

　小区业主的停车需求优先得到满足。

　2、《司法解释》 第六条之解读 司法解释第六条规定：

　“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外， 占用业主共有道路或者其他场地增设的车位， 应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。

　笔者认为， 本条司法解释有着以下两层含义：

　其一， 本条司法解释中所称“车位” 的区位定性。

　从区位上定性， 本条司法解释中所指的车位应该仍处于小区的建筑区划以内， 但是， 有别于建筑规划内规划用于停放汽车的停车位， 是指在建筑规划内规划用于停放汽车的停车位以外的车位。

　从表述上分析， 本条司法解释与其他法律条文的表述有所不同。《物权法》第七十四条第一款、 第二款的表述是“车位、 车库”， 第三款仅表述为“车位”，本条司法解释的表述也为“车位”。

　由于车位和车库的概念、 实际存在形式均不相同。

　笔者认为， 本条司法解释所指的车位应定性为：

　在位于小区建筑规划内，建筑规划内规划用于停放汽车的停车位以外的地上停车位。

　其二， 本条司法解释所指“车位” 的权属定性。

　本条司法解释规定， 占用共有道路或其他场地形成的停车位为业主共有， 这一立法明确与《物权法》 的相关

　① 王利明：

　《论物权法中车库的归属及相关法律问题》， 载《现代法学》， 2006 年第 5 期第 76-86 页。

　规定前后连贯， 如出一辙。①《物权法》 第七十三条规定，“除属于城镇公共的道路、 城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地之外， 建筑区划内的道路、 绿地， 属于业主共有。” 业主基于这一法律规定依法享有建筑区划内的道路、 绿地的共有权， 且这一权利受法律保护， 共有权的内容或者具体表现形式发生任何变化， 均不影响该权利的属性， 也不改变法律关于其归属的确定。

　我国适用“房地一体主义” 原则， 建筑物区分所有权业主不但取得建筑物的共有权， 同时享有该建筑物所依附土地的使用权， 均可作为权利人享有权利。②在业主共有道路或者其他场地上修建的停车位， 其占用土地的使用权应归属于业主享有。

　因此， 在该土地使用权之上建成的停车位后， 该停车位的归属， 亦应确定为业主共有。

　二、 部分国家和地区的立法现状 （一）

　日本

　 在日本, 区分所有建筑物附设之停车场被分成两类: 一为屋外停车场, 通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成； 另一为屋内停车场， 指在区分所有建筑物内设置的停车场， 一般设在区分所有建筑物的地下或一二层， 但也有设在屋顶平台上的...

篇九：住宅小区地下停车位权属法律问题研究

X 大学

　毕业论文

　小区停车位产权归属问题探讨

　姓

　名：

　__________

　2014 年 6 月 25 日

　小区停车位产权归属问题探讨

　 「内容摘要」 随着我国住房制度改革的进一步深入以及有车一族的不断涌现， “车位之争”已成社会关注问题之一。

　其争议的根源在于我国对小区停车位的产权归属没有明确的法律规范， 房地产开发商、 小区业主及物业管理公司也是各有各的说法。

　本文着重从我国的实际情况出发， 并借他山之石， 将围绕小区停车位的产权归属问题展开讨论。

　 「关键词」 停车位， 产权， 建筑物区分所有

　汽车作为工业社会的标志之一， 对人类文明的促进有目共睹。

　车可娱人，亦可扰人， 停车问题便是其中之一。

　作为人类交通工具、 运输工具停放安置休养场所的停车场（林肇家：

　《论区分建筑物停车全产权登记》， 载《土地事物月刊》第 293 期。）

　本不是问题， 只是伴随着人的矛盾的日益突出才成其为问题。

　特别是这几年， 我国的房价越涨越高， 而车价却是越来越便宜， 随之而来的“车位之争”愈演愈烈。

　开发商、 小区业主和物业管理公司各执一词， 各方人士也是众说纷纭， 莫衷一是。

　其围绕的问题无非是“这停车位到底是谁的？ ”然而， 由于现行法律规范的缺失或不甚明确， 导致了各地法院判决也是五花八门。

　可以预见， 随着住房商品化的进一步深入及有车一族的不断涌现， “车位之争”必将引发更大范围的矛盾对立。

　为此， 笔者将从小区停车位产权归属的角度予以探讨。

　 所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。

　本文要论述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、 地面或地下的停车位。

　依建筑物区分所有原理， 其客体可以分为单独所有部分和共有部分（王译鉴著：

　《民法物一权》（第一册）， 中国政法大学出版社 1998 年版， 第 195 页。）。

　单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分， 由此所分割出的兼具建筑物构造上的独立性和使用上独立性的一部分房屋（同②。）。

　⑶共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等。

　那么， 小区停车位到底应属于哪一部分客体呢？ 由于我国法律还未建立起建筑物区分所有制度， 故对该问题也无明确的答案。

　从世界各国立法例来看， 也是各有特色。

　如在日本这样一个人多车多而地少的国家， 停车位也一度成为社会主要矛盾之一。

　为此， 日本通过了以强化停车场设置义务为宗旨的停车场

　法律案， 把停车位分为地面露天停车位和屋内停车位。

　但是， 对停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。

　日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。

　而日本学界认为， 由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的， 最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的， 故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。

　而在大陆法系之传统国家德国， 其民法典对停车位问题并没作出规定，而是于 1973 年修订《住宅所有权法》 时得到了明确， 即该法的第 3 条第 2 项-“以持久性界标标明范围之停车场， 视为有独立性之房间”。

　亦即地上、 地下之停车场皆可设“专有所有权”， 并能够独自让与、 设定负担。（参见陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研容》， 法律出版社 1995 年版， 第 169 页。）

　同样， 在另一个传统大陆法国家法国， 在其 1950 年的《都市计划法》 当中也规定了“居住区域与停车区域得为分别的不动产”， 亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分。

　与上述几个国家之规定不同的是我国的台湾地区， 1991 年 4 月台湾‘内政部’ 营建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间， 应视为‘公共设施’， 不准登记为个人私有， 也不准分割零售”。（林永订：《论地下室停车位的所有权与使用权》， 载《军法专刊》 第 5 期。）

　该规定将停车位视作公共设施， 并依附于专有部分。

　对此， 台湾学者也有不同看法， 认为停车位既可成为区分所有权而单独登记， 也可作为共有部分进行专有使用。

　以上即为主要大陆法国家和地区关于停车位的有关规定， 对同属大陆法系的我国不无借鉴之处。

　 从我国目前的实际情况来看， 商品房住宅小区的停车位大致可以分为如下四种情况：

　第一种是住宅小区地面停车位； 第二种是住宅小区地下停车位； 第三种是楼房首层架空停车位； 第四种是楼房屋顶平台停车位。

　鉴于停车位在住宅小区内所处位置的不同， 其权利的展开也不尽相同， 下面将予以分别论述。

　 （一）

　住宅小区地面停车位

　所谓地面停车位是指直接设置在小区地表， 以划线分割方式标明的停车设施， 一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。

　通常来讲， 房地产开发商预

　售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后， 并办理了初始登记及转移登记， 房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）

　便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内， 因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。

　那么， 在这里为何是使用权而非所有权呢？ 我们认为， 地面停车位只是通过划线分割而成， 不具备建筑物所要求的遮蔽性， 即不符合构造上和使用上的独立性标准。（陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》， 法律出版社 1995 年版， 第 104 页。）

　所以，它不能够成为所有权的客体， 而只能被视为土地使用权的客体。

　接下来的问题便是如何实现这种使用权， 从外国的某些立法例来看， 引入“专有使用权（即德国法上的 sondernutzungsrecht）

　”的概念来予以解决。

　它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定， 由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权。（王利明著：

　《物权法论》， 中国政法大学出版社 1997 年版， 第39 页。）

　从其性质上来看， 有人认为是一种租赁权， 也有人认为是一种地役权。（ ［日］ 丸山英气：

　《关于区分所有之最近的动态》， 第 28 页。）

　但不管其性质如何， 该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。

　结合我国实际， 我们认为， 应当由地面停车位的使用人向业主委员会 （即全体区分所有人的代表机构）交纳使用费或租金， 同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。

　因此， 无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位， 而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议， 对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）

　后， 才能设立和运营这种地面停车位。（ 杨明：

　《小区停车位究竟属于准》， 载搜弧焦点房地产网。）

　否则， 将构成无权处分的侵权行为。

　 （二）

　住宅小区地下停车位

　所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。

　随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀， 现代建筑物不得不更多地向空间发展， 包括地表上空和地下空间。

　正是对地下空间的充分利用， 才导致了地下停车位的出现。

　然而， 由于我国长期以来对地下空间利用的忽视以及对停车位的

　需求不够旺盛， 而法律来源于社会的需求， 从而导致了该领域法律规定的空白，而今情势却已大变， 地价一个劲地往上涨， 人们对地下空间特别是停车位的需求日渐增加， 也因此， 将地下停车位推到了现今这场“车位之争”的焦点地带。

　 确认地下停车位产权的归属必须有一个前提， 即对地下停车位的权利结构有非常清楚的认识。

　这就不得不先考证我国目前法律架构下土地和建筑物的关系。

　在大陆法系范围内来看， 一种是以德国、 瑞士为代表的“建筑物依附于土地”的立法例， 一种是以日本、 我国台湾地区为代表的“土地和定着物都为独立的不动产”的立法例。

　那么， 从我国《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 及《担保法》 的规定来看， 是采纳了土地和建筑物不可分离但又未将建筑物视为土地的一部分的观点， 即所谓的“房随地走， 地随房走”的立法模式。在这种立法模式下， 地下停车场与其上面的土地不可分离但又互不相属。那么， 要问的是， 对地下停车位到底应该如何来展开它的权利架构呢？ 它能够成为所有权的客体吗？ 前面我们提到过， 只要具备构造上和使用上的独立性， 即可以成为所有权的客体。

　地下停车场四至明确， 与其上的房间有墙壁相隔， 已成为与住房相区别的、 独立的特定物， 可以成为单独所有权的客体。（王利明著：《物权法论》， 中国政法大学出版社 1997 年版， 第 400 页。）

　然而， 结合我国房地产市场的实践来看， 如果一概地赋予地下停车位以单独所有权（即相当于专有部分的所有权）， 亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的产权的话， 会导致显失公平的结果出现。

　其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的， 即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。

　换句话说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）

　分摊， 地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。

　为此， 不禁要问， 依据我国现行的房地产法律关系架构， 没有“地”又哪来的“房”呢？ 因此， 按王泽鉴先生的话， 此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）

　的所有人即全体业主。

　另外， 从现实情况来看， 由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上， 自己不拥有相应的土地使用权， 是无法取得产权证的， 也因此，实践当中， 开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。

　该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有， 开发商或物业公司

　是无权擅自处分的。

　当然在征得业主大会同意后， 开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托， 将停车位予以出租， 所得租金收入归全体业主所有， 用于弥补物业管理费用开支。

　同时， 停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。

　 然而， 从全国范围内来看， 也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的， 即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位， 并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。

　因此， 该种停车位可拥有独立的产权。

　如北京市就规定， 此类地下停车位可单独核发房屋所有权证， 也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。

　此种地下停车位开发商有权予以出售、 出租。

　通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费， 但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。

　 另外， 从目前的司法实践来看， 对于地下停车位的产权归属虽还没有统一的意见， 但令人惊喜的是， 南京市鼓楼区法院已经做出了全国首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决， 其依据便是小区土地使用权面积与全体业主分摊的面积是一样的， 即排除了地下停车位对小区土地使用权面积的分摊。

　我们认为，鼓楼区法院的做法是符合法理的， 虽然地下停车位理论上可以成为单独所有权的客体， 但只要没有分摊相应的土地使用权面积的份额， 它就不能够作为一个独立的建筑物而可以被开发商予以处分， 相反它只能依附于地上建筑物并归属于小区的全体业主。

　该判决对目前有关小区地下停车位纠纷的解决， 不无积极意义。

　 （三）

　楼房首层架空层停车位

　所谓楼房首层架空层停车位， 是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。

　在现行的房地产行政管理法律制度下， 首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的， 不能获得相应的土地使用权面积份额， 其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积）， 也是住宅房屋单元的从物。

　故，关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形是一样的， 此处不再赘

　述。

　 （四）

　楼房屋顶平台停车位

　所谓楼房屋顶平台停车位， 是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。

　 楼房屋顶平台停车位在我国目前还不是非常普及， 但随着停车位的日益紧张， 有关这种停车位的纠纷也会日益增多。

　关于屋顶平台的归属问题， 也是颇有争议。

　有人认为， 屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有； 也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围， 因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。（ 王利明著：《物权法论》， 中国政法大学出版社 1997 年版， 第 398 页。）我们认为， 对屋顶平台的利用更多的是用它的空间， 而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人， 而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。

　也因此， 对于该空间的利用如设置停车位等权利应当属于建筑物的全体区分所有人。

　同理， 开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位， 而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可。

　当然， 如果物业公司提供看管服务， 也可以收取一定的看管费用。

　 综上， 我们针对小区停车位各种不同的形式， 分析了其各自产权的归属情况。

　也只有对停车位的类型作出区分， 才能够解释清楚其产权归属的法理依据。同时， 对其中的某一类停车位， 我们也不能够一概而论， 而必须依据公平原则，考虑停车位的容积率是否已纳入整个土地使用权面积， 考虑停车位的建设成本是否已纳入商品房的成本， 并以此来最终确定小区停车位的产权归属。

　前不久， 十届全国人大刚刚完成对宪法的修订， 进一步明确了 “公民的合法私有财产不受侵犯”的宪政精神。

　作为下位法的民法（包括物权法）

　当然有理由、 有义务贯彻上位法的实施和实现， 小区停车位虽不甚起眼， 但涉及面广， 且日益紧俏， 故其产权归属问题必须由法律规范来予以明确。

　我们也相信， 即将出台的《物权法》 会给这场持续已久的“车位之争”划上一个休止符。

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