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关于推行老小区物业自治 实现城区物业管理全覆盖的建议
近年来， 一些老小区由于其先天不足， 物业管理公司难以实现经济利益， 或不愿意接手或相继退出， 使得老小区物业管理成了老大难。
目前， 老小区物业管理的途径除了请物业管理公司外， 还有一个是实行物业自治。
所谓物业自治就是由社区居民自主管理小区的模式， 民意调查显示， 70％以上的居民对这种物业管理模式表示认可。
一、 老小区物业管理存在的问题
（一）
对老旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大
老旧小区在建设之初规划方案比较简单。
随着城市人民生活水平的提高， 硬件设施主要有以下一些不足：
绿化面积较小、 机动车停车位缺少、 体育健身设施和文化活动空间较小、 老旧小区房屋使用年限较长等等。
要加强老旧小区物业管理， 必须对小区的基础设施进行不同程度的改造， 改造资金量少则几十万， 多则上百万， 甚至上千万。
资金从哪里来， 是困扰实施物业管理的一个重要问题。
（二）
老旧小区物业管理“造血” 功能不足， 经济效益难以实现
小区停车条件差， 通过收取停车费增加物业管理收入比较困难。
许多老小区建设时间早， 建设时考虑不到专门的停车库和停车
位。
同时小区内通道较窄， 车位数也有限， 而且停车会影响车辆、人员的进出， 引起居民的不满。
（三）
老旧小区物业管理费收取困难
一方面， 老旧小区居民以中低收入家庭为主， 下岗待业、 老弱病残等弱势群体比例较高， 生活比较困难， 花钱买服务的意识未形成， 许多居民认为物业管理是政府提供的福利。
另一方面， 一些居民把物业管理服务与新小区相比较， 认为小区环境差、 治安乱， 产生物业交费的抵触情绪。
二、 实行老小区物业自治管理的优势 （一）
节省管理费用的支出 物业自治管理模式是以“街道、 社区、 业主委员会” 三位一体的组织机制。
小区业主委 员会由业主组成， 无偿参与小区管理。
聘请的物业管理小组成员大多也是小区业主， 他们对小区较熟悉， 并擅长防盗门、 水、 电等公共设施维修， 在一定程度上降低了人员开支、 维修费等。
（二）
居民有较强的参与意识
物业自治组织充分调动居民参与小区管理的积极性， 在小区治安、 卫生、 绿化等方面实现自我服务、 自我管理。
以新马小区为例，一是利用居民代表大会、 党员组织生活会、 社区活动等积极宣传，
不断增强居民自我管理、 自我服务意识。
二是充分发挥志愿者的作用， 为小区治安保驾护航。
目前， 一支由党员和居民组成的治安义务巡逻队， 将固定岗亭与流动巡逻形式有效结合起来， 形成了一张全覆盖的新马小区治安防范体系。
三是以居民认领绿化带形式， 美化小区环境。
鼓励爱好绿化的居民在绿化带放置自己的花草， 形成了盆景与自然树木相结合的绿化养护方式， 既解决了绿化带的养护问题， 又解决了居民养花种树的场所。
四是社区定期召开党员、 卫生干部及业主座谈会， 动员每个居民参加到创卫工作中来。
（三）
提高物业费的收取率
物业自治服务“质优价廉” ， 再加上扩大居民参与度， 从而提高居民对物业自治管理的认可度。
充分发挥党员、 居民代表、 积极分子等先锋模范作用， 对一些长期不缴物业费的居民， 经常上门做思想工作， 并通过在门前贴温馨提示的形式告知。
部分小区试行物业自治管理一年多来， 物业费收取率连续 2 次达到 70％以上， 而之前聘请物业管理公司时物业费收取率仅 30％。
三、 推行老旧小区物业自治管理存在的困难和建议
老旧小区实行物业自治管理成效显著， 但是影响小区物业管理正常运转的问题依然存在， 其中最突出的就是老旧小区基础设施严重落后。
实施小区绿化和公用设施的改造， 仅靠物业自治组织提留的资金远远不够， 还需政府的支持。
加快老旧小区改造， 尽快改善老旧小区基础设施建设， 各职能部门在老旧小区整治阶段就努力为
物业创造管理条件， 如改造或补建停车位， 增强物业管理的“造血”功能。
其次， 建议区政府出台更为切合沧州实际的物业政策， 比如让物业自治组织享受同物业服务企业相同的待遇。
部分小区的居民自治做法不乏为一种好的出路。
同时， 充分结合外区经验， 这种依靠业主委员会自我管理、 不以经济创收为目的的模式， 有特色， 有成效， 是老旧小区物业发展的一种趋势。
我们认为， 在我区推行老小区物业自治管理模式， 是实现城区物业全覆盖的一种有效途径， 政府应鼓励并支持这种模式， 使物业自治管理得以健康发展， 发挥更好的作用。
沧州市通达市政工程有限公司 于若相
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